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不動産売却の依頼先と仲介契約の種類と相違

中古住宅の売買や土地の売買では不動産仲介会社を利用します。不動産仲介会社は売主や買主から依頼を受け売買を行います。売買以外に賃貸を行う仲介形態もあります。仲介は契約における場合は媒介と呼ばれ、契約は媒介契約と呼ばれます。媒介契約の形態には3つの種類があります。それらの媒介契約の種類と相違はどのようなものであるかを説明します。

１．不動産売却の依頼先

(1) 不動産売買をする会社の種類

不動産会社と言っても、売買をする会社では自ら建築物を作って売る会社や販売代理や仲介で販売だけを扱う会社があり、その他、物件の賃貸を扱う会社、物件の管理を扱う会社と業態が分かれます。

不動産の販売を行う会社では、広告ではその販売形態の種類が明示されており、「売主（事業主）」、「販売代理」、「仲介（媒介）」と表示されています。「売主(事業主)」は自ら開発した物件を販売することを表示し、新築物件のディベロッパー、ハウスメーカー、工務店などが該当します。「販売代理」とは新築物件をディベロッパーやハウスメーカーから販売を委託された販売代理会社が購入者の窓口になることを示しています。「仲介(媒介)」とは中古物件や土地を中心に扱う形態で、中古マンション・一戸建ての売買は「仲介会社」経由がメインとなります。

中古物件の場合、仲介会社が売主と買主の間に入り、売買条件の調整や契約手続きなどを行います。

(2) 不動産仲介会社とは

不動産仲介会社（仲介業者）は、売却の依頼を受けた場合次のような業務を行います。

・買主を探す為の広告や集客・販売活動

・買主が見つかると売主と買主の間に立っての契約条件交渉

・重要事項説明書や契約書の作成

・売買契約から代金決済や物件引渡しまでの事務手続き

不動産仲介会社は、売買契約が成立すると媒介契約に基づいて仲介手数料を受領します。この仲介手数料が不動産仲介会社の主な売り上げとなります。

(3) 不動産仲介会社による特徴

不動産仲介会社にも各種あり、次のようなものがあります。

①大手会社

全国展開をしている大手の会社でテレビコマーシャルなどをしている会社です。不動産専業系、銀行系などがあります。

②電鉄系会社

電鉄系不動産仲介会社は沿線でのブランドイメージが高く、沿線の様々な情報を多く有する特徴があります。私鉄中心です。不動産の売買仲介だけでなく、沿線の不動産賃貸、施設開発などを手掛けています。

③地域専門会社

地域密着で展開しているきめ細かさや地位事情に詳しいという利点があります。大手ではカバーしきれない機動性などがあります。

２．不動産媒介契約とは

不動産用語でよく見かける「媒介」と「仲介」という言葉ですが、どちらも売主と買主のあいだに入り取りまとめるという意味でほぼ違いありません。

不動産用語としての「仲介」の使い方は、売主が不動産業者に売却を依頼すること、買主が不動産業者に物件紹介を依頼することを意味し、さらに、売主と買主の間に立って、双方の契約をさせることを言います。「媒介」の使い方は不動産の売却を正式に依頼する際の不動産仲介会社との契約を締結する際に用いられます。

不動産売却の際の媒介契約とは、宅地建物取引業者（不動産仲介会社）が不動産を売却しようとする者又は売買の当事者の双方との間で締結する契約で、売買契約の成立に向けてあっせんすることを内容としています。また、売買仲介の依頼を受ける不動産仲介会社は、宅地建物取引業法によって依頼者との媒介契約の締結が義務付けられています。

顧客である依頼者がどのようなサービスを受けるのかといった業務の内容や、必要な費用である仲介手数料の規定が明記されるためトラブルを未然に防ぐ目的があります。

３．不動産媒介契約の種類と相違

媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の３種類があります。どの媒介契約を結ぶかは売却では売主が決めることができ、どの契約を選択したとしても不動産会社に支払う仲介手数料率は同じです。なお、国土交通大臣は、不動産会社が不動産の売却の依頼を受けるときの定めとして、依頼者とのあいだで媒介契約を結ぶことを義務づけています。

「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の相違点は、大きく分けて以下の５点になります。

①契約できる会社の数

②自己発見取引（自分で買主を見つけることが可能か）

③依頼主への販売活動の報告義務

④指定流通機関（＊レインズ）への登録義務

⑤契約期間

＊レインズ（REINS）

「不動産流通機構」が運営している、業界の不動産情報交換のためのコンピューターネットワークシステムのことです。レインズに登録することで、売却したい物件が広く知られるようになり、会員の不動産会社はリアルタイムで最新の物件情報を検索できます。結果的に売主にとっても買主とのマッチングが進みます。

(1) 一般媒介契約

一般媒介契約では、依頼者は複数の不動産会社と同時に契約することができます。

一般媒介契約では、依頼者自身が発見した購入者（親戚・友人・知人など）に売却する場合は、不動産会社を仲介人とする必要はありません。

一般媒介契約の契約期間に定めはありませんが、行政指導に従い3カ月程度が一般的です。(更新可能)

なお、一般媒介契約には、売主が契約先の不動産会社に他に依頼した不動産会社名を公表する「明示型」と、公表しない「非明示型」があり、「明示型」の場合、売主が公表していない会社と契約をした際にその報告を怠ると、一般媒介契約している不動産会社への営業経費等の支払いが必要になる場合があります。「非明示型」の場合、契約している不動産会社は他に何社いるのか、どの会社がライバルなのかわからない状態です。不動産会社としては営業戦略が立てにくいため、積極的な営業活動を行ってもらえない可能性があります。

(2) 専任媒介契約

専任媒介契約では、依頼者が契約できるのは１つの不動産会社だけで、同時に複数の不動産会社とは契約できません。

専任媒介契約では、不動産会社は成約に向けて積極的に努力することが求められ、さらに、依頼を受けた物件情報を7日以内に国土交通大臣が指定する不動産流通機構（レインズ）に登録し、また、販売活動の状況についても、14日に一回以上の頻度で依頼者に報告することが義務づけられています。

専任媒介契約では、依頼者自身が発見した購入者（親戚・友人・知人など）に売却する場合は、不動産会社を仲介人とする必要はありません。ただし、売主が買い手を見つけて契約する場合は、媒介契約の履行のために要した費用を支払う必要が出てきます。

専任媒介契約の契約期間は最長で3カ月です。(更新可能)

(3) 専属専任媒介契約

専属専任媒介契約では、依頼者が契約できるのは１つの不動産会社だけで、同時に複数の不動産会社とは契約できません。

専属専任媒介契約では、不動産会社は成約に向けて積極的に努力することが求められ、さらに、依頼を受けた物件情報を5日以内に国土交通大臣が指定する不動産流通機構（レインズ）に登録し、また、販売活動の状況についても、7日に一回以上の頻度で依頼者に報告することが義務づけられています。

専属専任媒介契約では、依頼者自身が発見した購入者（親戚・友人・知人など）に売却する場合でも、直接契約はできず不動産会社を仲介人とする必要があります。

専属専任媒介契約の契約期間は最長で3カ月です。(更新可能)

＊3種の媒介契約の形態の比較表

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
契約できる会社の数	同時に何社とでも契約可能	1社のみ	1社のみ
自己発見取引	不動産会社を仲介人とする必要なし	不動産会社を仲介人とする必要なし	不動産会社を仲介人とする必要
依頼主への販売活動の報告義務	積極的な販売活動報告義務の定めなし	14日に一回以上の頻度で報告する義務	7日に一回以上の頻度で報告する義務
指定流通機関（レインズ）への登録義務	登録義務なし	7日以内に指定流通機関（レインズ）への登録義務	5日以内に指定流通機関（レインズ）への登録義務
契約期間	契約期間の定めはないが行政指導により3カ月程度が一般的	3カ月以内、更新可能	3カ月以内、更新可能

(4) 売主の希望によって契約の種類を選択する。

一般媒介契約は制約がないため契約しやすい形態です。うまくいかない場合、他の契約形態に移行することも可能です。

専任媒介契約は１社とのみの契約のため不動産会社は他社で契約が決まることがないため、売却のための積極的な販売活動をしてもらえる可能性が高いと言えます。また、不動産会社とのやり取りも１社のみのため、状況が把握しやすい点があります。一方で、１社の販売力頼みになるリスクがあります。

専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同じく、不動産会社１社とのみ媒介契約を結びますので上記の点は同様の効果はあります。３つの媒介契約の中で一番拘束性がありますが、不動産会社の責任意識が強く持たれる可能性があり、比較的早く売れる可能性があります。ただし、１社の販売力頼りになるリスクは専任媒介契約以上にあります。