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不動産売却における自己発見取引とは？

不動産売買取引の場面では、おおよそ不動産業者を間に挟んだ仲介という取引が通例となっています。しかし、場合により売主自らが営業をし、顧客である買主を見つける場合もあります。親戚や知人などに売却したいケースなどが当たります。これを自己発見取引と言います。媒介契約の種類では、一般媒介契約と専任媒介契約では自己発見取引は禁止されていませんが、専属専任媒介契約だけは自己発見取引を禁止しています。また、自己発見取引の場合、仲介会社との仲介手数料の問題が生まれます。これらの問題をどう処理するかを紹介します。

１．自己発見取引とは？

自己発見取引とは、不動産売却において売主が自分で買主を見つけてきて、売主・買主の個人間で取引することをいいます。事例としては、親戚や友人・知人に、売主の不動産を紹介し販売する時や、インターネットで自分で顧客を見つける場合などです。

２．媒介契約の種類による自己発見取引の位置づけ

(1) 一般媒介契約の場合

一般媒介契約とは、複数の不動産会社に売却を並行依頼してよい契約タイプです。もともと契約した不動産会社は他社で契約が決まれば仲介手数料を請求できない成功報酬制のため、自己発見取引でも同様に仲介手数料は発生しません。原則として、それによって生じる違約金的な支払いはありません。

ただし、一般媒介契約を結んだ不動産会社が紹介した買い手の見込み客に対して、売り手と買い手が口裏を合わせ、不動産会社に隠して契約をし、表面的に自己発見取引にして個人間で取引したケースは問題となります。

この場合は、本来仲介手数料を支払うのがルールなので、自己発見取引が成立した後であっても、不動産会社は紹介するまでにかかった費用などを売主に請求することが可能です。

(2) 専任媒介契約の場合

専任媒介契約とは、1社の不動産会社に売却を依頼することです。一般媒介のように複数社に同時依頼はできません。

ただし、専任媒介契約も一般媒介契約と同じく、自己発見取引を認める契約形態で、自己発見取引については仲介手数料を支払う必要がありません。ただし一般媒介契約と異なり、それまでに不動産会社が負担した広告費などを請求される可能性があります。

・自己発見取引でも広告費などがかかる理由

1社に全て任せる専任媒介契約では、不動産会社も一般媒介契約より多くの人員と広告費を投下します。その先行投資リスク負担のため、それまでの活動費用を請求しなければ不動産会社の負担が大きいということです。そのため、売主が買主を自分で見つけてきて自己発見取引をしても、その時点までに発生した営業活動費用は請求されるケースがあるということです。

(3) 専属専任媒介契約の場合

専属専任媒介契約とは、1社に専任で依頼し自己発見取引もできないタイプの契約で、自己発見取引は認められていません。売主が自ら買主を見つけてきても不動産会社に仲介手数料を払わなければなりません。

この理由は、専属専任媒介契約では不動産会社の責任が重く、多くの人員・広告費を投下するケースが多いからです。

また、専属専任媒介契約の方が、専任媒介契約よりも売却報告義務などが厳しいので、不動産会社の負担が最も大きい契約タイプのため厳しい取り決めになっています。

３．自己発見取引のメリットとデメリット

(1) メリット

①仲介手数料の支払いがなくなるか大幅に減額できる。

自己発見取引をするメリットは、不動産会社への仲介手数料の支払いがなくなるケースや大幅に減額できるケースがあるということです。

②家族や親戚、友人などよく知っている人に譲渡でき安心

人間関係も良く知っている人ならばクレームの心配が少なくなります。また、家族や親戚などであれば物件についてもよく知っている場合が多くこの点からもクレームの恐れが少なくなります。

(2) デメリット

デメリットは、契約関係など法的な手続きが大変になるという点です。

不動産の売買は高額な取引で、専門的な建築関係や法律関係の問題も絡んできます。そのため、きちんとした契約書を作成しないとトラブルになるリスクがあります。また、背景となる不動産取引に関する知識も必要です。

また、仮に自己発見取引になり個人間取引をしたとしても、安心のため不動産会社や司法書士に契約の確認、契約書の作成、登記手続きなどを依頼する場合は経費が発生します。

４．自己発見取引の新しい可能性

インターネット時代を迎えて、個人間のSNSやWebによる情報発信、インターネットオークションなどの方法により、従来と異なる営業方法の開発が行われています。不動産も今まではインターネットでの販売には不向きとされてきましたが、田舎の地方暮らしの物件やキャンピングの用地など個性的な物件では、むしろ今までの形だけの不動産物件情報よりも魅力が伝わりやすい面があります。これらの層は不動産の顕在的な買い手ではないために、不動産会社のネットワークの外にある潜在的な顧客層です。

ただし、親せきやよく知っている友人と違って対面でのリアルの付き合いがないため、何らかの安心できるステップや仕組みが必要です。第3者的な仕組みがない現在では、インターネットで知り合った後、直接会って物件を見てもらうなどのステップが必要でしょう。また、不動産会社で専門的・事務的な契約処理などを割安でやってくれるところを見つけておいて、必要な場合はそこを通すなどの個人的な仕組みがあっても良いでしょう。

ただし、個人の素人間の取引のため、あまり高額な物件には向かないと思えます。