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借地権付き住宅を、建替え前提で売却できるか？

借地上にある住宅を売却したいケースでは、家が古くなっている場合や、買い手が気に入った家を建てたい場合など、当然家を建て替える目的があります。そのため、借地権付き住宅では建て替えができるかどうかを、売却時点で明確にしておかなければなりません。そのため家の売主は売却するにはどうしたら良いのか、どのような条件が地主との間に必要かなどを紹介します。

１．借地権付き住宅とは

(1) 借地権とは

借地権付き建物を理解するためには、まず借地権とは何かを理解する必要があります。

借地権とは、法律的上では「建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権(借地借家法第二条)」のことを指します。

賃料(地代)を、底地権を持っている地主に支払う代わりに、土地を借りることが出来る権利のことです。

(2) 借地権の種類

借地権といってもいくつか種類があり、借地権の種類によって地主との契約内容が異なります。借地権には次のようなものがあります。

➀旧借地権

1992年8月より前に土地を借りた場合は、旧借地権に該当します。旧借地権は、建物の構造によって契約期間が異なります。

木造か鉄筋造、あるいは鉄筋コンクリートかによって契約期間は異なりますが、契約更新すれば半永久的に借りることができます。期限が来たからといって借地権がすぐに消滅するわけではなく、継続して使用できるかは契約更新の可否に影響されます。

②普通借地権

旧借地権に対し、1992年8月以降に定められた普通借地権の場合、契約期間と建物の構造は関係ありません。

存続期間は構造に関係なく30年であり、契約の更新によってさらに20年延長されます。ただし、普通借地権の場合、1回目の更新では20年ですが、2回目以降は存続期間が10年となります。

また、普通借地権の場合も、契約更新に合意が得られれば、半永久的な使用が可能です。

③定期借地権

定期借地権は、契約期間の延長を定めないことが特徴の新設された権利です。

主に住宅用の土地の貸借で登場する権利ですが、契約の更新はなく、終了後は更地にして土地の持ち主に返還しなければなりません。底地権の上に建物が立っている場合は、もちろん解体して更地にしないといけないので、借主にとっては解体費用がかかります。

また、定期借地権は、更新はできないものの、最初の契約期間が50年以上と長いのも大きな特徴です。

２．借地権付き住宅は売買できるのか、また、メリット・デメリットとは

(1) 借地権付き住宅は売買できるのか

借地権付き住宅は売買できます。

借地権付き住宅は、土地は借りている状態ですが建物は所有しています。相続や贈与などでも権利の移転はされます。

ただし、売却する際は地主の許可が必要です。

(2) 借地権付き住宅のメリット

➀土地に対する税金がかからない。

土地の保有に対する税金は、固定資産税や都市計画税ですが、借地権者はこれらの支払い義務を持ちません。土地の所有権は地主にあり、土地の保有に対する税金はすべて地主が支払う義務を持ちます。

②所有権に比し価格が安価で済む。

借地権で土地を利用する場合、土地を購入する費用の6~8割程度で販売されていることが多くあります。

マイホームを建てるには、土地代+建物代が必要なため、費用を安く抑えられる魅力があります。

③長期間、場合により半永久的に借りることが可能

借地権は期限付きであるものの、更新さえできれば半永久的に借りることも可能です。一般的な普通借地権の場合でも、最低期間は30年以上と長く、初期に定めた期間を満了するだけでも、長期間の土地を使用できます。

地主の更新拒否には正当な理由がなければなりません。また、正当な理由なく拒否させる場合、地主は借地権者に対して多額の立退料を支払わなくてはならないケースがあります。

地主にとって契約解除は容易なことではないので、契約更新可能な借地権の場合は基本的には長期にわたって土地を利用することができます。

(3) 借地権付き住宅のデメリット

➀地代を毎月地主に納める必要がある。

借地権を利用している場合、毎月地主に地代を納めなければなりません。

②建物をリフォームする際は地主の許可が必要

建物部分でも大幅な改変があるなら地主への相談は必須です。もともと借地権の契約の際に使用用途は細かく決まられており、リフォームはそれを逸脱する可能性が高いです。

③銀行の融資を受けられない可能性がある。

借地権を利用している場合、銀行の融資を受けられない可能性があります。

借地権付きの土地の場合、土地の所有者は自分ではなく地主です。所有権が自分にないことで、担保評価は弱く、万が一返済できない際に抵当権設定されている不動産の場合は銀行が貸し渋る可能性があります。

３．借地権付き住宅は、建替えはできるのか？

(1) 地主の承諾があれば建替え可能

建替えをするためには、建物を取り壊すことになるので「借地契約が解除されてしまうのではないか？」と不安に感じるかもしれません。しかし、地主の承諾があれば、借地上の住宅でも建替え可能かつ契約も継続されます。

承諾を得て建替えた場合、借地権の残存期間も承諾が得られた日、または、建物の建替えが完了した日のいずれか早い方から20年延長されます。

これは、借地権の契約期間満了直前に地主から承諾を得たにもかかわらず、地主に正当事由があれば契約終了となってしまい、建替えの承諾を得た意味がないからです。

地主からの承諾を得て建替えをおこなう際、借地権の存続期間が延長されるのは普通借地権の場合です。定期借地権の場合、地主の承諾を得て建替えしたとしても、存続期間は延長されないため注意が必要です。

(2) 地主の承諾なしで建替えできる場合

地主の承諾なしで建替えできるのは、建替え禁止特約がないときです。

通常、地主から土地を借りるときに交わす賃貸借契約書には、禁止特約が書かれています。

土地の賃貸借契約書に制限するような特約が記載されていなければ、承諾も必要ないと考えられます。

ただし、地主の承諾がなければ借地権の存続期間の延長もないので、契約期間満了時に更新の有無で問題になる恐れがあります。地主の承諾はあった方が望ましい事項と言えます。

(3) 既存不適格建築物や接道義務違反物件は建替えができない。

地主から建替えの承諾を得られたとしても、対象の物件・土地が、既存不適格建築物、接道義務を満たしていない物件の場合は、そのままの条件で建替えしようとすると、建替え時に必要な建築確認申請で許可を得られません。

既存不適格建築物は、建築当時は法令の基準を満たしていたとしても、法改正などによって、新しい基準を満たさなくなったものをいいます。現在の法令の基準に適用された形で建替える必要があります。

接道義務とは、建築基準法で定められた「原則、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」という規定です。接道義務を満たしていない物件を建替えるときには、接道義務を満たす必要があります。接道義務を満たすには、セットバックなどが必要です。

４．地主から承諾が得られ場合の建替え承諾料の必要性

地主の承諾を受けて建替えを行った場合、借地契約そのものが延長されるため、その対価として承諾料の支払いが必要となります。

借地契約書に記載がない限り、承諾料に決まりごとはありません。一般的には、更地価格の3～5％が相場と言われています。

ただ、非堅固建物（木造）から堅固建物（鉄筋コンクリート）のような借地条件の変更を伴う建替えの場合、借地条件変更承諾料は更地価格の10％前後になることが多くあります。

もし、地主の承諾を得られない場合は裁判所に対して、「借地非訟事件」の申し立てを行い、地主に代わって裁判所から、代諾許可をもらうことも可能です。ただ借地非訟事件となれば、費用も時間も必要です。建替えてからも長年にわたって、関係を維持していかなければならない地主との関係が悪くなる可能性もあります。また争いのある物件を第3者に新たに売却することはできません。