自宅売却のときの3,000万円特別控除が使えるケース・使えないケース　PART２

（PART１より続く）

目次

1． 居住用財産を譲渡したときの3,000万円特別控除の特例について

(1) 居住用財産を譲渡したときの3,000万円特別控除の特例とは

(2) 特例の適用要件

2． 特例が適用されるケース、適用されないケースの質問例

(1) 家屋とその敷地等の所有者

(2) 「特別の関係者」への売却の場合

(3) 敷地の一部を売却した場合

(4) 店舗併用住宅を売却した場合

(5) 土地のみで居住用財産となる場合

(6) 人に貸していた居住用財産を売却する場合

(7) 居住用財産の家屋を取り壊して売却する場合

(8) 空き家になった場合

(9) 住民票が別の場所にある自宅の売却の場合

(10) 父の土地の上に長男と2世帯住宅の建物がある場合

まとめ

 

2． 特例が適用されるケース、適用されないケースの質問例

 

(4) 店舗併用住宅を売却した場合

 

(問)

店舗併用住宅全体を売却した場合、特例は使えるでしょうか？

 

(答)

店舗併用住宅のうち自分の居住の用に使っていた部分に限り、特例を受けられます。

居住部分と店舗部分を利用面積の比率で分けて計算します。居住部分が全体の90％以上であるときは、全体を居住の用に使っていたものとして計算し特例を受けることができます。

 

(5) 土地のみで居住用財産となる場合

 

(問)

土地のみで居住用財産となるのはどのような場合でしょうか？

 

(答)

居住用の要件を満たす建物を解体して更地にした場合は、取り壊してから1年以内に売買契約を完了していれば居住用財産となり、3,000万円特別控除の適用ができます。

 

つまり、居住実態の無い更地を長期間所有していても居住用財産とは認められず、居住実態があったとしても解体後1年以内に売買契約を締結しなければ、他の要件を満たしていても適用外となります。

 

(6) 人に貸していた居住用財産を売却した場合

 

(問)

転勤のため自分は地方の借家に住んでおり、自宅を人に貸していましたが、転勤が長引きそうなので自宅を売却したいと思い借り手と交渉していました。しかし、立ち退きに時間がかかり、貸してから5年後に退去してもらい直後に売却しました。この場合特例は使えますか？

 

(答)

マイホームは、人に貸したとしても所有者が住まなくなってから3年目の年末の経過後に譲渡すると、特例は利用できなくなります。

 

(7) 居住用財産の家屋を取り壊して売却した場合

 

(問)

マイホームを取り壊し、駐車場にして貸していましたが、2年後に駐車場を止め土地を売却しました。この場合特例は使えますか？

 

(答)

敷地は駐車場などで人に貸すとこの特例が適用できなくなります。

 

(8) 空き家になった場合

 

(問)

父が亡くなり、別のところに住んでいた子供が相続人になり、子供が今後も住む予定がないので売却した場合、特例は使えますか？

 

(答)

子供は別のところに住んでいて、今後も住む予定がないような場合には、その実家は空き家となってしまいます。自分が住んでいない空き家を売却する場合は、この特例は使えないことになります。ただし、別途「空き家特例」の適用は検討できます。ただし、要件はかなり厳しいものです。

 

(9) 住民票が別の場所にある自宅の売却の場合

 

(問)

東京に所有する自宅があり、現在大阪に転勤し借家に住んでいて住民票は大阪にあり、東京の自宅には子供だけが居住し、自分が大阪に転居してから5年後に売却した場合、特例は使えますか？

 

(答)

所有者が、居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末以後に売却した場合、原則として適用はありません。ただし、住民票が無くても実態で把握されます。

 

しかし、3年を経過しても、以下の要件をすべて満たした場合には特例を受けることができます。

①従来その家屋の所有者として居住していたこと。

②所有者が居住の用に供さなくなった日以後引き続き生計を一にする親族の居住の用に供している家屋であること。

③生計を一にする親族の居住の用に供さなくなった日から１年以内に譲渡すること。

④所有者がその家屋を居住の用に供さなくなった日以後において、他の居住用財産の譲渡所得についての「特定居住用財産の買換え特例」等の他の特例の適用を受けていないこと。

⑤現在生活の拠点として利用している家屋が自己の所有する家屋でないこと。

この場合は、従来その家屋の所有者として居住しており、生計を一にする子供が居住しており特例の適用対象となります。

 

(10) 父の土地の上に長男と二世帯住宅の建物がある場合

 

(問)

父所有の土地に、親子で完全分離型の二世帯住宅を建築し、一階は父が、二階は息子がそれぞれ所有しています。一階、二階ともに床面積は同じで、父及び息子は別生計です。この場合、父は特例を使えますか？

 

(答)

完全分離型の二世帯住宅で、土地が父の単独所有の場合、土地については父利用部分（全体の建物の床面積のうち、父所有分が占める割合）は居住用となりますが、息子利用部分（全体の建物の床面積のうち、息子所有分が占める割合）は、自己の居住用以外となり、居住用の特例の適用は受けられません。

 

まとめ

 

・居住用財産を譲渡したときの3,000万円特別控除の特例(以下、特例)とは、個人が居住している（居住していた）家屋、または、居住している（居住していた）家屋とその敷地等を売却した場合には、譲渡所得額から最高3,000万円が控除される制度です。

・特例の適用要件は次のようなものです。(一部、詳細は本文参照)

➀自己が居住している家屋、または、自己が居住している家屋とその敷地等の売却であること。

②居住用家屋等を売却した年の前年、または、前々年にこの特例を利用していないこと。

③親族等の「特別の関係にある者」に対する譲渡ではないこと。

④「他の特例」を適用していないこと。

⑤過去に居住していた家屋等を譲渡する場合

居住しなくなった日から３年目を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡であること。