相続した空き家の売却―「空き家特例」の使える時・使えない時　PART１

 

2016（平成28）年度税制改正において新設された空き家に関する特例とは、相続で引き継いだ空き家物件を、取り壊して更地にしてから売却する場合など、一定の要件を満たせば、譲渡所得から3,000万円控除できる税制の特例制度です。通称、空き家特例と言われています。古い空き家の取り壊しを推進する目的があり、適用の要件は複雑でわかりにくい点があります。空き家特例の内容、対象、適用要件などにつき、例を踏まえて質問と応答の形で紹介します。

目次

1． 被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例(以下、空き家特例)

(1) 空き家特例の対象

(2) 空き家特例の適用を受けるための要件

2． 空き家特例の使える時・使えない時

(1) 土地と建物

(2) 建物の取り壊し費用

(3) 建物の取り壊しの時期

(4) 建物の取り壊しの範囲

まとめ

 

１．被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例(以下、空き家特例)

 

空き家特例とは、相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができる制度です。

現在適用期限は、令和5年12月31日までの間となっていますが延長も考えられます。

 

(1) 空き家特例の対象

 

空き家特例の対象となるのは、「被相続人居住用家屋」および「被相続人居住用家屋の敷地等」です。

 

➀空き家特例の対象となる「被相続人居住用家屋」

 

空き家特例の対象となる「被相続人居住用家屋」とは、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の3つの要件すべてに当てはまるもの（主として被相続人の居住の用に供されていた一の建築物に限ります。）をいいます。

 

a． 昭和56年5月31日以前に建築されたこと。

b． 区分所有建物登記がされている建物でないこと。

c． 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。

 

なお、要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所するなど、特定の事由により相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていなかった場合で、一定の要件を満たすときは、その居住の用に供されなくなる直前まで被相続人の居住の用に供されていた家屋は被相続人居住用家屋に該当します。

 

②空き家特例の対象となる「被相続人居住用家屋の敷地等」

 

空き家特例の対象となる「被相続人居住用家屋の敷地等」とは、相続の開始の直前（注）において被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地、または、その土地の上に存する権利をいいます。

 

なお、相続の開始の直前（注）においてその土地が、用途上不可分の関係にある2以上の建築物（母屋と離れなど）のある土地であった場合には、その土地のうち、その土地の面積に2以上の建築物の床面積の合計のうち母屋の床面積の割合を乗じて計算した面積に係る土地の部分に限ります。

 

(注) 従前居住用家屋の敷地の場合は、被相続人の居住の用に供されなくなる直前

 

(2) 空き家特例の適用を受けるための要件

 

➀売った人が、相続または遺贈により、被相続人居住用家屋、および、その敷地等を取得したこと。

②次のaまたはbの売却をしたこと。

 

a． 相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。

（注）被相続人居住用家屋は次の2つの要件に当てはまることが必要です。

（イ）相続の時から譲渡の時まで、事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。

（ロ）譲渡の時において、一定の耐震基準を満たすものであること。

 

b． 相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の「取壊し等をした後」に、被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。

 

（注）被相続人居住用家屋は次の（イ）の要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次の（ロ）および（ハ）の要件に当てはまることが必要です。

（イ）相続の時から取壊し等の時まで、事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。

（ロ）相続の時から譲渡の時まで、事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。

（ハ）取壊し等の時から譲渡の時まで、建物または構築物の敷地の用に供されていたことがないこと。

 

③相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

 

④売却代金が1億円以下であること。

 

空き家特例の適用を受ける被相続人居住用家屋の部分を、別途分割して売却している場合の売却代金が1億円以下であるかどうかの判定は、被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を売却した日から、3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に分割して売却した部分も含めた売却代金の合計により行います。

 

⑤売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や、収用等の場合の特別控除など、他の特例の適用を受けていないこと。

 

⑥同一の被相続人から、相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと。

⑦親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。

 

特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

 

２．空き家特例の使える時・使えない時

 

(1) 土地と建物

 

（問１）

親の土地と家屋があり、子２人が相続人で、土地を長男と二男が持分２分の1ずつ相続し、家屋を長男が相続した場合は、長男・二男とも特例を使うことができるでしょうか？

 

（答１）

空き家特例の適用を受けることができるのは、相続人が、家屋と敷地をセットで相続により取得したときのみです。従ってこの場合は、空き家特例が使えるのは長男のみです。二男の土地の持分２分の1について空き家特例は使えません。

 

（問2）

相続により被相続人の自宅家屋とその敷地を取得し、当該家屋を取壊した後、当該敷地を２筆に分筆（Ａ土地・Ｂ土地）し、本年１月にＡ土地を3,000万円で譲渡し、同年10月にＢ土地を2,000万円で譲渡した場合、空き家特例を使うことができるでしょうか？

 

（答２）

家屋と敷地をセットで相続し、家屋を取り壊し、土地を同一年中に譲渡しているため、空き家特例の適用は可能です。

 

（PART２へ続く）