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買換えは売り先行か買い先行か？

住み替え、買い替えを検討し始めたときに気になることは、「家の売却」と「新居の購入」のどちらを先に進めた方が良いかということです。売却と購入の2つをタイミングよく行わなければ、引越しの手間が倍増する「仮住まい」や、ローン返済金額が跳ね上がる「二重ローン」などが生まれる可能性があります。逆にいえば、売り買いをタイミングよく行うことで、仮住まいや二重ローンなどの手間やリスクを減らすことができます。買換えは売り先行か買い先行のどちらが良いのかと、気を付けるべきポイントを説明します。

１．理想的には「売り買い同時進行・同時決着型」

売却を優先する「売り先行型」、購入を優先する「買い先行型」、そして両方を同時に進める「売り買い同時進行・同時決着型」の3パターンに分けられます。

理想的な買い替え方法は、「家の売却」と「新居の購入」を同時に進めまとめる「売り買い同時進行・同時決着型」です。現在の家の引き渡し日と、新しい家への入居日を合わせられれば、単に引越しをするだけで住み替え完了となります。

ただし、売却と購入をほぼ同時にまとめるのは至難の業です。売り買いを同時に進めることはできますが、相手には相手の都合があり、同時にまとめられる確率は低いのが実際です。

２．家を売ってから新居を選ぶ！売り先行型のメリット・デメリット

家の売却を優先する売り先行型は、最も一般的な買い替えパターンです。

買い替えを検討する人の多くは、住んでいる家の住宅ローンがまだ残っています。そのため、家を売ったお金で残債を一括返済し、次の家を買うという流れが一般的です。

ただし、売却を優先した場合、次に住む家を急いで決めなければならないか、あるいは、仮住まいを探す必要が出てきます。この手法でタイミングよく買い替えるためには、仲介業者の協力を得て、売却と購入の決済を同時に行うことができるのかの課題があります。

(1) 売り先行型のメリット

①売却価格で妥協せず売り急ぐ必要がない。

新居を購入済みで入居日が決まっている場合など、「この日までに売る」という明確な期限がある物件では、「期限があるため希望額には届かないけど売ってしまおう」と妥協しがちになります。しかし、売り先行の場合は、必ずしも「この日までに売らなければならない」という明確な期限はありません。そのため、不本意な値下げも起こりづらいといえます。

②売却を優先する場合、売却益をそのまま購入資金に充てることができる。

いくら購入資金に充てられるのかが明確になるという点は、大きな意味があります。

(2) 売り先行型のデメリット

①仮住まいが必要になる場合がある。

売却した家の引き渡し日までに新居を決めて入居できればよいのですが、都合よく新居が見つかるとは限りません。数日程度であればホテルやウィークリーマンションという選択も可能ですが、長くなるのであれば賃貸物件を借りる必要が出てきます。

②仮住まいの場合、引越しを2回することになる。

仮住まいとして賃貸物件を借りると、引越しを2回することになり、手間も出費も大きなものとなります。

３．新居を選んでから家を売る！買い先行型のメリット・デメリット

新居購入を優先する「買い先行型」は、新居探しを妥協したくない人向けの方法です。

次に住む場所を確保してから、住んでいる家を売却するので、仮住まいなしで住み替えられる点があります。

ただし、売却に時間がかかってしまえば、二重ローンが必要になることもあります。

買い先行型の具体的なメリットとデメリットを、みていきましょう。

(1) 買い先行型のメリット

①新居選びで妥協せず納得した家を選べる。

購入を優先する場合、「売却した自宅の引き渡し時期まで」などの期限がないため、納得いくまでじっくりと購入物件を選ぶことができます。

②仮住まい無しで入居できる。

買ってから家を売るので、仮住まいの必要はありません。

③家が売れなければ購入を白紙に戻せる「買い替え特約」が付けられる可能性もある。

買い替え特約とは、期限内に今住んでいる家が売れなければ、新居購入の契約を白紙に戻せるという特約のことです。売り手がつかなければ該当の物件を買わなくてもよいので、買い手にとっては便利な特約です。ただしこの特約は、新居に当たる売り手にとってはデメリットのため、売り手から特約を断られることもあるので、必ずしも使えるわけではありません。

(2) 買い先行型のデメリット

①二重ローンの可能性がある。

住んでいた家のローンが残っている場合、家が売れるまでは二重ローン（ダブルローン）、もしくは、住み替えローン（買替えローン）を組むことになります。

返済金額が高くなるので、売却時期が遅くなれば遅くなるほど、資金的な負担が大きくなります。

②売却額が安くなりやすい。

「入居日までに家を売りたい」といった売却の期日がある場合、買い手がつかない、あるいは、買い手が金額の引き下げを要求してくるなどの理由から、値下げせざるを得ない可能性があります。

４．タイミングよく買い替えるためのコツ

タイミングよく買い替えるためのポイントは、仮住まいや二重ローンを発生させないように、売却と購入をできるだけ同時にまとめるか、売り先行型でも買い先行型でも、引き渡しや引越しの期日までに残りの手続きを進めることで、仮住まいや二重ローンをできるだけ避けることです。

そのために意識するべきコツは下記の点です。

(1) 仲介業者は「売り」「買い」で同じ会社にする。

「売り」と「買い」の仲介業者は同じ会社にし、同時ではなくとも極力時間差が少ないように依頼することです。売りと買いを違う会社に頼んでしまうと、全てのコントロールを自分で行わなければなりません。

タイミングよく買い替える最も一般的な方法は、「家を売ったお金で残債を一括返済して、そのお金で次の家を買い、売却と購入の決済を同時に行うこと」です。そして、「売却と購入の決済を同時に行う」ためには、仲介業者の協力が必要不可欠です。売りと買いを違う会社に任せていた場合、その調整は困難になります。

ただし、仲介会社に熱意があること、「売り」と「買い」を同時に行える力があることが必要です。複数の会社にあたり信頼できそうな会社と仲介契約の際に同時履行を確認しておくことが必要です。

(2) 「売り」「買い」両方の手間を理解して自分のスケジュールを確保する。

購入では納得のいく物件探しには時間がかかります。売却では内覧対応や部屋の掃除などの手間がかかります。買い替えを進めている間は、物件探しや売却準備で、土日が両日潰れることも珍しくありません。どれくらいの期間なら買い替えに時間を割けるのかスケジュールの確保が必要です。一般的に、買い替えには3カ月～半年程度の期間が必要です。ただし、売却が難しい物件の場合はより時間がかかります。