セットバック有の住宅売却で売主が知っておくべきこと

 

セットバックとは、建築基準法によって、家の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接すること（接道義務）が定められており、幅が4m未満の道路に接している敷地は、後退させて道路幅4mを確保しなければならないことです。家の建て替えの時には、その部分は道路になり家は建てられません。売主は現状では、そのまま住んでいることができ、深刻なマイナスにはならないために軽視しがちですが、新しく住宅を買う人は、家を建て替える可能性が高く、セットバック部分はマイナスになります。セットバック有の家の売却をしようとする売主が、セットバックの公的位置づけ、土地の権利、費用の補償など知っておくべきことを紹介します。

目次

1． セットバックについて

(1) セットバックとは

(2) セットバック部分は基本的には道路

2． セットバック部分の土地の権利は？

3． セットバックに関する費用の補償は？

4． セットバックが必要な土地部分

(1) 道路の中心から2m以上

(2) がけ・川から4m以上

5． セットバック有りの物件の建ぺい率を計算する方法

6． セットバックした部分は固定資産税の非課税対象に

7． セットバックすべき宅地の路線価評価

まとめ

 

１．セットバックについて

 

(1) セットバックとは

 

セットバックとは、建築基準法第42条2項で規定され、家の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接すること（接道義務）が定められており、幅が4m未満の道路に接している敷地は、後退させて道路幅4mを確保しなければいけないことです。

 

ただし、建築基準法が規定された1950年よりも前に整備された道や土地については、基準を満たしていないものが数多く存在しますが、そのような土地については、特例としてそのままの使用が認められており、建物を建て替えるときにセットバックすることが義務付けられています。

 

(2) セットバック部分は基本的には道路

 

セットバックした土地は、消防の観点から消防車が通行できることが求められますので、通行の邪魔になるような門扉・フェンス・塀などの設置や、駐車場、花壇などの利用は出来ません。道路としての利用が主な目的となりますので、それ以外の利用は基本的にできない決まりです。

 

２．セットバック部分の土地の権利は？

 

セットバックすべき土地の部分で家の建て替えをしない時点では、そのまま手続きをしなければ、所有権は土地の所有者のままになります。つまり、土地の所有権自体は法的な制限を受けず、形式的には土地の利用権のみ制限を受けることになるのが特徴です。

 

ただし、建築基準法では、セットバック部分の権利（所有権）については明記されておらず、権利の移転については自治体によって以下のいずれかになると考えられます。

 

➀所有権は個人にそのままで、私道となり、使用は道路のみに限定される。

②所有者がセットバック部分の土地を自治体に寄付する。

③セットバック部分の土地を自治体が買い取る。

 

扱いは自治体によって異なりますが、自治体の買い取りは少ないのが現状で、ほとんどのケースでは寄付扱いとしています。あくまでも寄付として受け取り、助成金「1平方メートル当たり〇〇万円」といった形で支払われるケースもあります。役所の建築指導課などに確認してみることが必要です。

 

３．セットバックに関する費用の補償は？

 

セットバックした部分は、道路として問題なく利用できるように整備が求められます。

セットバックに関する費用では、セットバック部分を算定する測量費や分筆登記料があり、また工事に関するものでは、アスファルト舗装費があります。

 

これらの費用は法律で決まっているとはいえ、自分の敷地を狭くするための工事に、自分が費用を出すというのは納得しにくいものでしょう。そのため、自治体から費用補助を受けられる場合があります。

 

東京都新宿区の例では、次のようになっています。

【測量助成】区道に寄附した場合の測量費(限度額 1件10万円)

【整地助成】道路と敷地との高低差(1m以上)があり、擁壁を移設するための工事費の一部(延長15ｍまで)

【撤去助成】道路後退による、既存擁壁の撤去費の一部(延長15ｍまで)

【移植助成】樹木の移植経費の一部(限度額 1件20万円)

 

４．セットバックが必要な土地部分

 

(1) 道路の中心から2m以上の後退した部分

 

建築基準法で認められる道路は幅4m以上であることが必要なので、幅4m未満の道路は、その中心から2mずつ後退する必要があります。道路の形状が複雑な場合は、単純に中心から2mではなく、接道する住民同士で話し合いをする場合もあります。

 

(2) がけ・川から4m以上後退

 

道路をはさんで反対側が、がけや川の場合は反対側に道を広げられないので、道路の中心から2mではなく、がけ・川から4m以上後退する必要があります。

 

５．セットバック有りの物件の建ぺい率を計算する方法

 

セットバック有りの土地に家を建てる場合は、セットバック部分を抜いた土地に対して建ぺい率を計算することになります。つまりセットバック前の土地面積が50平方メートルでセットバック部分が5平方メートルの場合は、有効な土地面積は45平方メートルです。

 

６．セットバックした部分は固定資産税の非課税対象に

 

セットバックした部分は、道路として所有者以外に不特定多数の人が使うことになるため、所有者としての資産価値はなくなり、固定資産税は原則的に非課税対象となります。ただし、非課税の申請をしなければいけません。

 

７．セットバックすべき宅地の路線価評価

 

セットバックすべき部分については、土地の評価における路線価方式では、路線価の70％相当額を控除して評価します。

 

まとめ

 

・セットバックとは、建築基準法第42条2項で規定され、家の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接すること（接道義務）が定められており、幅が4m未満の道路に接している敷地を後退させて道路幅4mを確保しなければいけないことです。

・建築基準法が規定された1950年よりも前に整備された道や土地については、特例としてそのままの使用が認められており、建物を建て替えるときにセットバックすることが義務付けられています。

・建築基準法では、セットバック部分の権利（所有権）については明記されておらず、権利の移転については自治体によって以下のいずれかになると考えられます。

➀所有権は個人にそのままで、私道となり、使用は道路のみに限定される。

②所有者がセットバック部分の土地を自治体に寄付する。

③セットバック部分の土地を自治体が買い取る。

ただし、自治体買い取りは少ないのが現状です。

・セットバックした部分は、原則的に固定資産税の非課税対象になります。