戸建て売却の注意ポイント

 

戸建て売却はマンション売却よりも難易度が高いといわれています。その理由は、戸建ては仕様も様々で個別性も高いため、買い手が中古に手を出しにくいところにあります。また、戸建ては経年による劣化の速度がマンションよりも早く、築20年を超えると建物そのものの価値はほとんどなくなってしまう点があります。できるだけ高く戸建てを売却したいなら、早いうちに、築15年を過ぎる前に売ってしまうことがあります。その他、戸建て特有の売却の注意ポイントを紹介します。

目次

１. 戸建ての売却期間

２. 戸建ての築年数と価格

３. 戸建ての価格査定

４. 戸建て販売のオープンハウス(内覧、物件見学)の有効性

５. 地方の戸建てを売却する際の注意点

６. 戸建て買い替えの際の注意点

(1) 新居を購入してから戸建てを売却する場合

(2) 戸建てを売却してから新居を購入する場合

７. 戸建ての売買契約後の注意点「瑕疵担保責任」

８. 築年数が古い戸建てを売却する際の注意点

まとめ

 

１. 戸建ての売却期間

 

戸建ての売却にはある程度の時間がかかります。マンションより特殊性、個別性があるため流通性は厳しい現状があります。戸建てを売却する際には、時間に余裕をもった売却計画を立てることが必要です。売却期間に余裕がないと、焦りから売却価格を大幅に下げてしまう恐れがあります。

戸建てでは新築信仰は未だに根強く、マンションに比べて中古戸建ては買い手がつきにくい傾向にあります。

戸建てを売却するまでにかかる期間の目安は、3カ月から11カ月程度です。

 

２．戸建ての築年数と価格

 

戸建ての多くは木造建築です。そのため、耐震性の心配や、雨漏り・シロアリ被害による土台の腐食など経年劣化による破損や故障を懸念されます。

 

・戸建ての建物の評価額は築20年でほぼゼロになる。

戸建てを高く売りたいのであれば、築年数が早い時期に売ることが重要です。

戸建ての資産価値は、築年数10年で新築物件の半分、15年で2割程度といわれています。

築年数20年を過ぎると建物の価値はほぼゼロになり、資産価値の評価も下がってしまいます。これには、木造住宅の耐用年数が22年であることが関係しています。

 

３．戸建ての価格査定

 

戸建ての査定は、土地の価格と建物の価格を分けて査定されます。

別々に査定されるのは、土地と建物で見るべきポイントが違うためです。それぞれを査定し、そのあわせた金額が戸建ての査定価格になります。

＊戸建ての査定価格=土地価格＋建物価格

 

査定方法では、机上査定と訪問査定がありますが、戸建ては個別性が高いために訪問査定が重要です。

価格の相場は、不動産ポータルサイトや国土交通省「不動産取引価格情報検索」、不動産流通機構「REINS」などを利用します。

 

４．戸建て販売のオープンハウス(内覧、物件見学)の有効性

 

オープンハウスとは、一定の時間帯に住宅を開放して、購入希望者に自由に見学してもらうものです。オープンハウスは空き家の状態で行われることが多いですが、売主が住まい中の状態で実施することもあります。

オープンハウスの前には掃除をして部屋をすっきり見せます。印象が良くなりますし、丁寧に生活していた人という印象を与えます。

戸建てでは、立地だけでなく、土地の状況、建物の設備や状況などの確認が重要であり結果として成約に結び付きやすくなります。

 

５．地方の戸建てを売却する際の注意点

 

相続で得た物件では親の実家などがあり、地方で遠い場合の場合があります。その場合は、現地に行き不動産会社を探す必要があります。また、基本的には契約時と引き渡し時には本人が立ち会う必要があります。

 

６．戸建て買い替えの際の注意点

 

戸建ての買い替えには、新居を購入してから戸建てを売却する方法と、戸建てを売却してから新居を購入する方法の2つがあります。

 

(1) 新居を購入してから戸建てを売却する場合

 

新居を購入してから戸建てを売却する場合には、時間をかけて希望の新居を探すことができる、希望する新居の満足度は高くなるメリットがありますが、次のようなデメリットもあります。

・手付金など別途新居の購入費用の一部を用意する必要がある。

・売却する戸建てと購入する新居の引き渡し時期を合わせることができなければつなぎローンも必要となる。

・戸建てが売却できるまで戸建てと新居の住宅ローンが二重になる場合がある。

などです。

 

(2) 戸建てを売却してから新居を購入する場合

 

戸建てを売却してから新居を購入する場合には、戸建ての売却価格が確定しているので新居の資金計画が立てやすい、売却金額から新居の購入費用を賄えば別途購入費用を準備しなくても良い、売却活動期間をしっかりとれるなどのメリットがありますが、次のようなデメリットもあります。

・新居が決まるまで一時的に賃貸住宅への入居が必要になる。

・それに伴い引っ越し費用が二重に必要になる。

・急いで新居を決めなければならない。

などです。

 

７．戸建ての売買契約後の注意点「瑕疵担保責任」

 

引渡後に、戸建てに雨漏り等の隠れた瑕疵（欠陥）が見つかった場合には、売主様はその責任を負わなくてはなりません（瑕疵担保責任）ので注意が必要です。

事前の修繕かもしくは売却の際、買い手に重要事項として説明に加えておくことが必要です。

 

８．築年数が古い戸建てを売却する際の注意点

 

築年数が古い戸建てを売却する場合には、建物(古家)を壊して更地にして売ったほうがよいのか、そのまま戸建てとして売ったほうがよいのか迷います。

 

戸建てのまま売る場合には、土地の固定資産税や都市計画税の負担が軽減措置により更地よりも軽く済む、建物(古家)を解体する費用がかからないなどのメリットがある半面、築年数が古い戸建ては買い手が傷んだ古家を見ると買う気を喪失する、修繕費用がかかり避けられやすいなどのデメリットがあります。

 

まとめ

 

・戸建ての売却にはある程度の時間がかかります。マンションよりその特殊性、個別性のため流通性は厳しい現状があります。

・戸建ての築年数と価格では、築20年で建物の評価額はほぼゼロになります。

・戸建ての査定は個別性が高いために訪問査定が重要です。

・戸建て買い替えの際の注意点では、買い先行か売り先行かの問題があります。いずれも売買のタイミングを合わせられることが重要です。

・築年数が古い戸建てを売却する際の注意点では、戸建てのまま売る場合には、土地の固定資産税や都市計画税の負担が軽減措置により更地よりも軽く済む点があります。