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仲介・一般媒介契約の「明示型」と「非明示型」とは

仲介には3つの契約の種類があり、もっとも一般的なものは一般媒介契約です。その他、専任媒介契約、専属専任媒介契約があります。一般媒介契約では、その中にも実は種類があり、「明示型」と「非明示型」の2つがあります。一般媒介契約における「明示型」と「非明示型」とはどのようなものか、どちらを選んだら良いのかの検討の参考にしてください。

１．一般媒介契約における「明示型」とは

(1) 「明示型」とは

明示型とは、売却において一般媒介契約を締結する時に売主が、重ねて依頼した（他に依頼した）不動産会社を明示（通知）しなければならないものです。

(2)一般媒介契約書に記載する明示型に関する事項

一般媒介契約書に記載する事項では、明示型では、「既に依頼をしている不動産会社の商号または名称および主たる事務所の所在地を記載する。また、契約締結後さらに他の不動産会社に依頼しようとするときは、その旨を告知する。」としています。

(3) 明示していない不動産会社により契約した場合

明示型では、一般媒介契約の有効期間内に、依頼者が明示していない他の不動産会社に売却等の依頼をし、これによって売買または交換の契約を成立させたときは、媒介契約を締結していた不動産会社は、依頼者に対して一般媒介の契約の履行のために要した費用（例：不動産会社が独自に行った広告費用など）の償還を請求することができます。

ただし、償還の請求の費用は約定報酬額（仲介手数料）を超えることはできません。

(4) 成約したときの売主の報告義務

明示型・非明示型とも同様です。

売主は、媒介または交換の契約を成立させたときは、依頼した（一般媒介契約を締結した）全ての不動産会社に、どの不動産会社によって契約が成立（成約）したかを、速やかに通知しなければなりません。

一般媒介契約を締結した他の不動産会社は、売主より成約済みの通知がない場合、継続して販売活動を行うため、既に成約済みの物件であるにもかかわらず、別の買主に紹介する可能性があるからです。

売主が他の不動産会社に成約の通知を行わず、複数の買主からの条件を比較しより高い金額で売却しようとするなどをした場合は、売主は契約した不動産会社から損害賠償を請求される場合があります。

２．一般媒介契約における「非明示型」とは

(1) 「非明示型」とは

非明示型とは、他の不動産会社に重ねて仲介を依頼しているのか、あるいはどんな会社に依頼しているのかを、依頼する不動産会社に明示（通知）する必要がないものです。

(2)一般媒介契約書に記載する非明示型に関する事項

一般媒介契約書に記載する事項では、非明示型では、一般媒介契約を締結するときに、重ねて依頼した（他に依頼した）不動産会社を明示しない場合は、その旨を特約しなければなりません。

(3) 成約したときの売主の報告義務

明示型と同様です。

３．一般媒介契約における明示型と非明示型の特徴と問題点

(1) 明示型の特徴と問題点

①明示型の特徴

・競争原理が働く。

明示型であれば、他の不動産会社が明らかなために同業者間の競争原理が働き、売主にとっては営業が活発になりメリットがあると考えられます。

②明示型の問題点

・他の不動産界にも依頼した場合にすでに契約した不動産会社に報告する手間がかかる。

・売主にとっては、契約した不動産会社への明示を怠り、通知していない会社で売却が決まった場合、契約した不動産会社から、それまでにかかった広告費用などを請求される恐れがある。

(2) 非明示型の特徴と問題点

①非明示型の特徴

・売主にとっては既に契約した会社に報告義務がなく、自由に他の不動産会社とも複数契約ができる。

②非明示型の問題点

・不動産会社にとっては、売主から信頼されていないと感じ信頼関係が築きにくい。結果として営業活動への集中力が弱くなる危険性もある。

・売主が契約する会社が複数になれば自社の不動産会社にとっては成功率が下がり、仲介手数料を得られる可能性が低くなり、レインズへの登録だけ行うなど手間のかからない営業にとどまる危険性がある。

４．一般媒介契約の明示型と専任媒介契約、専属専任媒介契約との相違

専任媒介契約、専属専任媒介契約では契約先は1社に限定し完全に任せる形になります。最も信頼した形になります。ただし、売主にとっては不動産会社間の競争原理がなく、どこまで一生懸命に営業努力してくれるか不安な点があります。

それと比較し、一般媒介契約の明示型では複数の不動産会社との契約を前提としており、競争原理が働くことを売主、不動産会社とも理解しています。

ただし、競争原理にもある程度競争させられる側の心情への理解が必要で、売主があまりに多数の会社に依頼している場合は、不動産会社は自社の成功率が低いと考え、一般媒介契約の非明示型と同様に営業集中力が落ちる（あまり一生懸命にならない）リスクが生まれる可能性があります。

そのため、明示型でも契約する会社は2から３社に絞ったほうが良いと考えられます。

まとめ

・明示型とは、売却において一般媒介契約を締結する時に売主が、重ねて依頼する（他に依頼した）不動産会社を明示（通知）しなければならないものです。

・非明示型とは、他の不動産会社に重ねて仲介を依頼しているのか、あるいはどんな会社に依頼しているのかを、依頼する不動産会社に明示（通知）する必要がないものです。

・明示型では、一般媒介契約の有効期間内に、依頼者が明示していない他の不動産会社に売却等の依頼をし、これによって売買または交換の契約を成立させたときは、媒介契約を締結していた不動産会社は依頼者に対して、一般媒介の契約の履行のために要した費用（例：不動産会社が独自に行った広告費用など）の償還を請求することができます。

・明示型は不動産会社間の競争原理が働きます。