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不動産売却QA

遺言書を変更前に相続が発生し、他の法定相続人が現れた場合について

質問
はじめまして。
以下の件につき相談をさせていただきたく、よろしくお願い致します。

65歳の女性です。夫は一か月前に亡くなり、子供はいません。

夫は、全財産を配偶者である私に相続させる内容の公正証書遺言を作成しており、私もその内容を生前に知らされており、コピーも持っています。その後、税理士さんから相続税納税のための資金が不足する懸念があると指摘を受けましたので、夫は遺言書に記載した農業用地の一部を生前に売却することにしました。

幸い、マンションデベロッパーから購入の申し出があり、滞りなく売買契約を締結しました。その際、隣地との境界確定作業と役所からの農地転用許可取得が必要だったことから、契約時に手付金として3割を受け取ったうえで買主様は所有権移転仮登記を行いました。残代金の決済は、上記の手続きが終了することを前提に、3か月後としました。

ところが、決済・引渡しを待たずして夫が急死し、相続が発生しました。

その後、相続手続きの過程で司法書士さんに夫の戸籍謄本等を調査して頂いたところ、夫の亡くなった兄の子供が2人、すなわち2人の甥が法定相続人として存在していることが判明しました。なお、私は2人の甥と全く面識がありません。

遺言書には不動産について私が相続する旨記載されているものの、夫の没後に受け取ることになった不動産の売却代金については何も記載されていません。

今後、どのようにすれば良いのかわかりません。
不動産の売却代金については、見知らぬ甥2人に分割する必要があるのでしょうか。

以上、何卒よろしくお願いします。
回答
ご相談頂き有難うございます。

匝瑳市 不動産売却専門 イエステーション旭店です。

まずはご主人様がお亡くなりになったことに、心よりお悔み申し上げます。

また、さまざまなことにお悩みになられているとのこと、心中お察し申し上げます。

 

ご質問いただいた件につきまして、以下のとおり回答いたします。

 

(1)決済が終わっていない不動産について

今回、不幸にして決済が終わっていない段階で売主であるご主人様が亡くなられていますが、そのことを理由にご主人様が行った不動産の売買契約そのものが無くなることはありません。

法律によれば、本件の不動産はお客様のご主人様が買主と売買契約を行った時点で、すでに買主のものとなっているのです。残代金の支払が終わっていなくても所有権移転の仮登記が可能なのは、このためです。

したがって、本件の不動産はすでに売却されたものとなり、決済が終わったときに支払われる残りの売却代金が、相続する財産となります。

 

また、亡くなったご主人様の売主としてのお立場と残された義務は、相続人に引き継がれることに注意してください。

お手元にある、不動産の売買契約書を読んでみてください。

ご相談いただいた内容を拝見しますと、少なくとも売主であるご主人様がやるべきこととして、隣地との境界確定、農地転用許可の取得、それらをすべて終わらせてから買主に不動産の引き渡すことが書かれていると思います。

別の言い方をしますと、これらをすべて売主様として行わないと、買主様とトラブルになることが予想されます。

売買契約書に書かれている売主の義務は、しっかり果たしてください。もし期限までに完了させることが難しい場合は、買主に誠意を以ってご相談してください。

 

(2)相続する人について

ご主人様は、本件の不動産を売却したあとに、お客様に相続させる財産から本件の不動産を除くように遺言書をお書き換えでしょうか?

もしそうでなければ、ご主人様は生前に遺言書に記載された不動産を自ら売却されたため、本件の不動産についてはご主人様のご意思により「遺言を取消した」とみなされてしまう可能性があります。

そうなると、決済後に受け取る残りの代金については、お客様の甥御様2名も相続する権利があると認められます。そのため、お客様は甥御様2名と遺産分割協議、すなわちどのように分けるかについて話し合って決める必要があります。これについては、お客様と甥御様の面識の有無は関係ないのです。

そこで、遺言書のコピーを良くお読みのうえ、「その他の財産」という記載が無いかご確認ください。

「その他の財産」とは、遺言書に記載されていない財産のことです。

具体的には、手元のお金や衣服など遺言書に具体的に記載することが難しい財産や、遺言書に記入を漏らしてしまった財産が「その他の財産」とされます。

本件の不動産売却による残代金は、まさに「その他の財産」に該当します。

そして、遺言書に「その他の財産」についてもお客様が相続人と指定されていれば、もうご心配は無用です。売却した不動産の残代金について、お客様だけが相続人となります。

なぜなら、法律では遺言書の記載に関わらず、法定相続人の最低限の取り分として「遺留分」というものが定められていますが、ご主人様のお兄様には法律上この「遺留分」が認められていないからです。

そのため、ご主人様のお兄様の相続人である甥御様2名についても「遺留分」は無いことから、甥御様2人が本件の本件不動産売却による残代金を相続することはありません。

したがって、もし甥御様2名が相続を主張したとしても、これが認められることはないでしょう。

詳しくは、

匝瑳市 不動産売却専門 イエステーション旭店にご相談下さい。

 

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