不動産売却QA
生産緑地の解除と相続税対策
- お問合わせ内容【No.294】
私は７５歳になりますが、農業を営んでいます。
子供は独立して、農業を引き継ぐ意思はありません。
農地は約1,500坪あります。
私が亡くなった時、相続人に相続税の支払いが出来るよう今から対策を考えています。
今の生産緑地を解除して相続対策はできませんか？
アドバイスお願いします。
- 回答【No.294】
にご相談頂き有難うございます。
神埼町 不動産売却専門 イエステーション旭店です。
生産緑地制度は農業をエンドレスに営まれる方には有りがたい制度ですが子孫まで農業を営まなければなりません。
子供、孫、ひ孫まで誰も農業を引き継ぐも予測は困難です。
お客様のように既にお子様が引き継がないと分かれば、相続対策が必要です。相続が発生後支払いが出来ないと相続税支払いの猶予が
受けられますが猶予期間、猶予相続税に年3.6%の利息を支払わなければなりません。
相続税本体の支払いが出来ないのに更に高い利息まで支払うことはできません。
生産緑地の解除をした今から相続対策をい行いましょう。
生産緑地解除は最初に2022年までに農業委員会に時価で買取の申出を行います。
実際に農業委員会が買取を実行したケースは有りません。
農業委員会が買取出来ない場合市町村で売却の斡旋を行い購入者が無い場合、この時点で生産緑地が解除されます。
生産緑地が解除されますと宅地並み課税に戻り固定資産税が200倍に上昇します。
固定資産税の支払いは、生産緑地解除された時点から支払わなければなりませんので、資金的に苦しくなります。
方法として、土地の売却、賃貸住宅の建設があります。
2020年に向かって大量の土地が供給され土地が安くなる可能性があります。
又、賃貸住宅でも大量に賃貸物件が供給されますので空家の増加が予想され、当初の経営計画道り収益が上げられなくなる可能性が予想されます。
土地の売却は早め生産緑地を解除されれば今の時点での売却は可能と推測できます。
売却出来れば売却金額の75％が手持ちに残りますので50％を相続財源に充当する。
賃貸経営は長期対策のため経営が困難と思われます。
方法として売却代金の残り25％のうち賃貸住宅建築に20％を充当し、賃貸リスク（空室リスク）5％と残される方法があります。
その他の方法として、東京都の場合特別養護老人ホームの土地確保する定期借地契約（土地面積5,000㎡以上が条件借地期間５０年未満）の一時金（地代賃料の前払いが条件）として支払い。
この一時金を相続資金に充当する方法があります。
詳しくは、
神埼町 不動産売却専門 イエステーション旭店へご相談下さい。
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