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内見時、部屋を見るより重要なこと!?現場レポート≪中古戸建て編≫後編

 

 

千葉県某所、昭和60年築の戸建ての内見時に、着目した箇所の写真とコメントを書きました。

内装・設備を確認することは、さして重要な部分ではありません。もっとも重要なのはリノベーショでも解消できないような問題はないか?や、見た目のリフォームにお金を使う以上に優先的にすべき工事はないか?をチェックすることです。

 

 

≪注目した箇所一覧≫

1.天井・柱のシミ(住宅ローン減税利用)

二階和室の天井とその直下の柱に雨漏れの跡がありました。隣の部屋の押入れにあった小屋裏点検口からのぞける範囲では、屋根から水が漏れていた形跡は発見することができませんでしたが、建築士によるインスペクション(建物調査のこと)を利用し、詳しく調査する方が良いでしょう。
シミの原因を特定すると共に、もし不具合があるのだとすれば、その是正工事に要する費用がどの程度かも把握し、その上で物件を購入するかどうかの判断をする必要があります。
また、今回の物件は昭和60年築ですから、新耐震基準の建物ではあるものの、
築20年以上経過しておりますので、現状のままでは住宅ローン減税等は利用することができません。
減税等を適用させるためには、既存住宅売買瑕疵(かし)保険を付保すれば利用することができるようになります。
重要なポイントは、この瑕疵保険付保の手続きや雨漏れの修復工事のタイミングを間違えてしまうと、減税が利用できなくなってしまうということです。

詳しくは【超重要ポイント まとめ】中古住宅と住宅ローン控除と“かし保険付保証明書”をご覧下さい。

このあたりの制度は一般の方にはとても難解ですし、さらに問題なのは、不動産業界の中でも浸透していない為、適切な手続きが取られず、気づいたときには減税利用ができないところまで進んでいたということが多発しています。
もちろん、当社はそのあたりのことを熟知していますので、安心してお任せ頂きたいのですが、それ以外の不動産業者にご相談される際も、このような知識を持っているかは確認する必要があるでしょう。

 

2. 隣地と比較して道路境界がずれている

明らかにセットバック(後退)が必要だということが分かります。セットバック自体が悪いということではなく、セットバック後でも十分な敷地面積が確保されるかを考えなければいけません。

十分な面積というのは、その地域の建ぺい率・容積率から延べ床面積の上限を計算し、その面積が、多くの戸建て購入希望者が求める最低限の広さを確保できているかということです。
この物件は現在建物が既に建ってしますから、これを壊して道路を広げなさいといわれることはありませんが、建替えの時には所定の幅員の道路となるよう、
後退をしなくてはいけません。
「自分は建替えるつもりはないから構わない」というのではなく、将来何かの事情で家を売りに出さなければいけなくなったとき、次の買い手が建替えを前提に考えることも大いにあり得ます。
その時に「小さい家しか建てられないのかぁ...」と思われてしまっては、
買い手が限定されることになり、限定されるということは価格を下げなければ売れませんので、資産価値を下げることになってしまいます。

 

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