譲渡所得計算で「概算取得費が5％」では“安すぎる”場合の対策

 

親などから相続した不動産売却時の譲渡所得の計算で、古い時期のため当時の不動産の取得費が分からないというケースは少なくありません。先祖代々受け継がれてきた土地を売却する場合などがあります。こうした取得費不明の不動産の譲渡所得の計算では、税務署が定めた概算取得費計算では、売却額の5％相当ということになります。住宅が3,000万円で売却された場合であれば150万円ということになりますが、安すぎると思われる場合があります。売却額の5％相当というのは絶対的な規定ではなく、取得費を探る他の方法がないかを探ります。

目次

1．譲渡所得の計算

2．実際の取得費がわからないと譲渡所得が高額になる場合が

3．譲渡所得税の計算方法と5％基準の根拠

4．間接的資料によって取得額を説明する。

5．間接的資料で取得額を類推する方法

まとめ

 

１．譲渡所得の計算

 

不動産の譲渡所得の計算は、「売却価額から原価である取得費を差し引き、さらに測量費や仲介手数料等の諸経費を控除」して算出します。

 

＊譲渡所得＝譲渡収入金額※1−（取得費※2＋譲渡費用※3）

 

※1：譲渡収入金額―土地・建物の譲渡代金から固定資産税・都市計画税を精算した金額

※2：取得費―売った土地や建物を買い入れたときの購入代金と支出した改良費、設備費を加えた合計額です。なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。

※3：譲渡費用―土地・建物を売るために直接かかった費用で、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物の解体費用などです。

 

ここで取得した時の価額が正確にわかっていれば問題はありません。しかし、現実には相続では古い時期のことも多く、取得価額もわからないことが多いものです。

 

２．実際の取得費がわからないと譲渡所得が高額になる場合が

 

取得費計算では、実額取得費と概算取得費との2種類があります。

 

➀実額取得費

 

土地と建物の購入代金と取得に要した費用の合計金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額です。

 

②概算取得費

 

売却金額×5％となっています。実際の取得費が分からない場合に適用されます。

 

概算法の場合、取得費は売却金額のわずか5％となってしまうため、譲渡所得が高額になってしまう危険性があります。つまり、原価が5％なら、若干の譲渡経費は別として、売却価額の95％に課税されてしまいます。しかし、本当に取得費は5％で計算しなければいけないのでしょうか？

 

３．譲渡所得税の計算方法と5％基準の根拠

 

税務上は売却価額の5％相当額を取得費と見なして計算して良いことになっています。ただし、この5％基準は課税方法を定めた本法である所得税法には何らの規定もなく、租税特別措置法という特別法に規定されており、そこには「昭和27年12月31日以前から引き続き所有している場合」となっていて、それ以降の取得については法律の規定はありません。

 

昭和28年以降の取得の場合は、「金額が不明な場合、昭和28年以降であっても5％基準を適用してもよい」という税務署の通達があり、５％でなければならないというものではありません。

 

＊特に問題なのは、昭和28年以降の平成初期のバブル時代に取得した不動産で、購入金額が高い可能性があります。

 

４．間接的資料によって取得額を説明する。

 

税務署は所得税では必ずしも実額が記載された証票類がなければ、その金額を認めないという姿勢は取っていません。法人のように必ず帳簿があることを前提とはしていないからです。推計によって課税することも法律上できることになっています。そうでないと、納税する側に証拠書類がない場合、逆に税務署は課税ができないことになってしまうためです。そのために、間接的資料によって所得を認定する概算課税の規定があるのです。

 

そうだとすれば、譲渡所得についても取得費の実額がわからない場合、合理的な算出方法に基づく金額であれば主張できるはずです。

 

５．間接的資料で取得額を類推する方法

 

過去の取得費を合理的に計算する方法では次のようなものがあります。

 

①購入した不動産業者が今もあるなら、当時のチラシやパンフレットを探してもらう方法

 

②登記簿謄本の抵当権の欄から、購入時のローン情報から推測していく方法

 

住宅ローンの金額は、全部事項証明書(登記簿)の「乙区欄」に記載がされています。具体的には、「権利部(乙区)」の「権利者その他の事項」の中の「債権金額」が借り入れをして購入に充てた金額です。

 

③不動産鑑定士に過去の取得費を算出してもらう方法

 

④一般財団法人日本不動産研究所が公表している「市街地価格指数」を参考にする方法

 

「市街地価格指数」とは、全国の主要都市で選定された宅地の調査地点について、年2回の価格調査をおこない指数化したものです。この市街地価格指数ですが、地点別のものではありません。昭和60年以降の三大都市圏については、東京圏で①東京区部②東京都下③神奈川県④埼玉県⑤千葉県の5区分となっています。

市街地価格指数は、「一般財団法人日本不動産研究所」のホームページから、一部を閲覧することができます。

 

市街地価格指数を用いた土地の取得費の計算方法は次のようになります。

＊市街地価格指数を用いた土地の取得費の算式

「譲渡(売却)金額×取得(購入)時の指数÷譲渡(売却)時の指数」

 

⑤通帳などで購入額を確認する方法

 

不動産を購入する際には、銀行振り込みなどの方法で不動産を購入します。銀行振り込みなどで買主の方に購入代金を支払った場合、その記録は該当の預金通帳に記載されるのが一般的です。通帳の入出金履歴には、振り込み先の情報などが簡易的に表示されていることも少なくありません。

 

⑥住宅ローンの支払い状況を通帳で確認する方法

 

不動産を購入する際に組んだ住宅ローンがあれば返済する際に、通帳に住宅ローンを返済するために引き落とされた金額が記載されています。その金額を確認し通帳がそろっていれば、不動産を購入するために借り入れた住宅ローンの金額と購入金額を確認することができます。

 

⑦住宅ローンの金額を証明する「金銭消費貸借契約書」等で確認する方法

 

金融機関から住宅ローンの借り入れを行う際には、通常、「金銭消費貸借契約書」などを交わします。この契約書には、多くの場合、住宅ローンによって借り入れを行う予定の「ローン総額」が記載されております。借り入れたローンの総額が分かれば、購入した不動産の購入金額を推定することができます。

その他、「金銭消費貸借契約書」などがない場合でも、住宅ローンの償還表、住宅ローンの返済明細表などでもローンの総額を推定することが可能です。

 

まとめ

 

・不動産の譲渡所得の計算は、「売却価額から原価である取得費を差し引き、さらに測量費や仲介手数料等の諸経費を控除して算出」します。

＊譲渡所得＝譲渡収入金額−（取得費＋譲渡費用）

・相続などで実際の取得費が分からない場合には、概算取得費として売却金額×5％の額を適用しても構わないという規定になっています。

・特に問題なのは、昭和28年以降の平成初期のバブルの時代に取得した不動産で、購入金額が高い可能性があります。

・取得費の実額がわからない場合、間接的資料で取得額を類推する下記のような方法があります。

①購入した不動産業者が今もあるなら、当時のチラシやパンフレットを探してもらう方法

②登記簿謄本の抵当権の欄から、購入時のローン情報から推測していく方法

③不動産鑑定士に過去の取得費を算出してもらう方法

④一般財団法人日本不動産研究所が公表している「市街地価格指数」を参考にする方法

⑤通帳などで購入額を確認する方法

⑥住宅ローンの支払い状況を通帳で確認する方法

⑦住宅ローンの金額を証明する「金銭消費貸借契約書」等で確認する方法