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土地の境界確定と「筆界特定制度」とは

土地の境界確定と「筆界特定制度」とは

 

土地や戸建て住宅の売却では、隣地との境界確定が必要となります。しかし、相続等で取得した物件では、測量時点が古く面積が不正確な場合や、境界の位置が公簿と現状が異なっている場合があります。その場合は、改めて境界の確定測量が必要となります。しかし、隣地との争いがあるなど簡単には確定測量が行えない場合もあり、従来だと裁判しか方法がありませんでした。しかし、不動産登記法の改正で新たにできた「筆界特定制度」により、裁判をするのと比較し短時間で、境界を確定する方法が生まれました。境界確定と筆界特定制度について紹介します。

 

目次

1. 地籍調査の現状と土地の境界確定の必要性

2. 境界を明示し土地の面積を確定する確定測量

(1) 確定測量とは

(2) 境界確定測量が必要になる場合とは

3. 土地の境界で争いがある場合には「筆界特定制度」の利用も

(1) 筆界特定制度とは

(2) 筆界と所有権の範囲(所有権界)の違い

(3) 筆界特定制度のメリット、デメリット

まとめ

 

1.地籍調査の現状と土地の境界確定の必要性

 

地籍調査に関しては法務局に登記されている「地積測量図」という測量図があり、これを公簿売買時に参考資料として使うことはできます。ただし、登記されているとはいっても、約半分は明治時代に作られた測量図です。その時代の測量技術と、隣地所有者との合意もなく登記されたものもあり精度が低いことがあります。また、登記所に備え付けられている地図や図面は、境界や形状などが現状とは異なっている場合や、土地の面積も正確ではない場合があるのが実態です。そのため土地の境界確定のため確定測量が必要になってくる場合が多くあります。

 

2.境界を明示し土地の面積を確定する確定測量

 

(1) 確定測量とは

 

確定測量とは、実際に隣地所有者に立ち合いと同意を得た上で境界点を確定し、そこを起点に土地の面積を測る測量技法です。

 

現況測量と違うのは、面積の起点となる境界点の決め方です。

土地の測量図面としては、正確、正式なものとされ、筆界確認書と呼ばれる隣地との境界点の同意書面を付けることで、法務局に登記することもできるものとなります。

 

現況測量では、現場で確認できる既存の杭や境界標をもとに測りますが、確定測量では、敷地の境界を確定するのは利害関係者の合意が取れる起点であることが原則です。

 

(2) 境界確定測量が必要になる場合とは

 

境界確定測量が必要な場合を見ていきましょう。

 

➀建物を新たに建てる時

 

建物を新築する際、土地の面積や間口、奥行といった寸法が重要です。建物を建てるには建築基準法をはじめとして多くの規制があります。土地の面積や寸法が正確にわからないことには、技術的に正確な建物を建築することができません。

 

②土地・建物の売却の時

 

不動産の売却時には、買主に対して土地の境界を明示することが必要です。買主には境界確認書を渡します。境界が不明確な場合はそれを確定するように買主から要求されます。隣地境界の紛争はリスクの高いものと認識されています。もし境界確定せずに不動産を売却した場合、売却後に買主と隣地所有者の争いが発生すると、売主は瑕疵担保責任に問われて損害賠償請求にまで発展する可能性もあります。

 

③土地・建物の相続の時

 

相続の際にも確定測量は必要になります。相続税の申告の際には土地の境界確認書が求められるからです。正確な相続税を計算するには正確な面積が必要です。

 

3.土地の境界で争いがある場合には「筆界特定制度」の利用も

 

隣人と境界線(点)について合意が難しい場合、裁判という方法もありますが、その前に、筆界特定制度というものを利用する方法があります。

 

(1) 筆界特定制度とは

 

土地家屋調査士の調査や隣地の所有者との話し合いでも境界をめぐる争いが解決しない場合、利用できる公的な制度が筆界特定制度です。従来は、土地の境界をめぐる争いは裁判を起こすことでしか解決できませんでしたが、2006年に改正された不動産登記法により導入されたこの制度により、迅速に解決できるようになりました。

 

筆界特定制度とは、土地所有者からの申請に基づいて、筆界特定登記官が外部専門家である筆界調査委員の意見を踏まえて、現地における土地の境界点を特定する制度です。

筆界特定は、新たに筆界を決めることではなく、特定に当たっては実地調査や測量を含むさまざまな調査を行った上で、もともとあった境界を筆界特定登記官が明らかにするものです。

 

筆界特定制度を利用することによって、公的な判断として境界が明らかになるため、長期間を要する裁判ではなく、境界問題を解決できる制度です。

なお、筆界とは、下記条文で、一筆の土地と隣接する他の土地との間の、登記された時に決められた、二以上の点を結ぶ直線とされています。

 

*筆界特定の定義(不動産登記法第123条)

第百二十三条 この章において、次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。

 

一 筆界 表題登記がある一筆の土地とこれに隣接する他の土地との間において、当該一筆の土地が登記された時にその境を構成するものとされた二以上の点及びこれらを結ぶ直線をいう。

二 筆界特定 一筆の土地及びこれに隣接する他の土地について、この章の定めるところにより、筆界の現地における位置を特定することをいう。

三 対象土地 筆界特定の対象となる筆界で相互に隣接する一筆の土地及び他の土地をいう。

四 関係土地 対象土地以外の土地であって、筆界特定の対象となる筆界上の点を含む他の筆界で対象土地の一方又は双方と接するものをいう。

五 所有権登記名義人等 所有権の登記がある一筆の土地にあっては所有権の登記名義人、所有権の登記がない一筆の土地にあっては表題部所有者、表題登記がない土地にあっては所有者をいい、所有権の登記名義人又は表題部所有者の相続人その他の一般承継人を含む。

 

(2) 筆界と所有権の範囲(所有権界)の違い

 

➀筆界とは

 

筆界は「公法上の境界」と呼ばれ、土地が登記された際の一筆の土地の外線で、土地の範囲を区画するものとして他の土地に接する線となります。

筆界は、土地が登記された時の区画で定められた線であり、所有者同士の合意などによって変更することはできないとされています。

 

②所有権の範囲(所有権界)とは

 

一方、所有権の範囲は所有権界とも呼ばれ、隣接する所有権の異なる土地の境目を境界とし所有権のおよぶ範囲を示す線で、所有権の範囲を画する線という意味で用いられます。

 

所有権界は民法上の所有権による私法上の境界です。所有者間の合意があれば変更することができます。所有権を一部譲渡した場合などでは筆界と異なってきます。

 

筆界と所有権の範囲は一致することが多いですが、一致しないこともあります。

 

*法務省「筆界特定制度」

https://www.moj.go.jp/content/000097508.pdf

https://www.moj.go.jp/MINJI/minji104.html

 

(3) 筆界特定制度のメリット、デメリット

 

➀筆界特定制度のメリット

 

a. 裁判よりも費用も安く時間も短縮できる。納得できなければ後で裁判も可

 

裁判よりも時間も費用も少なくてすみます。また、筆界特定の結果に納得することができない時は後から裁判で争うこともできます。

筆界特定制度も約1年の期間はかかりますが、境界(筆界)確定訴訟は2年から数年かかると言われています。

 

b. 隣地所有者の協力の有無にかかわらず、土地所有者の申し立てのみで筆界が特定できる。

 

隣地所有者が協力しない場合でも可能です。

 

c. 筆界確認ができ、書面として筆界確認書(境界確認書)が発行される。

 

筆界確認とは、確定測量に必要な土地境界点を隣地所有者に確認してもらい同意をもらうことを示します。

筆界確認書(境界確認書)は隣地所有者に押印してもらうことで有効な書面となります。

 

d. 分筆ができるようになる

 

筆界特定により土地の外周の筆界が全て確認できれば、取得できた筆界確認書で土地分筆登記ができるようになります。

 

②筆界特定制度のデメリット

 

a. 裁判と違い申立人がその費用の全てを負担すること

 

裁判と違って、申立人のみが費用を負担しなければなりません。

筆界特定制度の費用は、専門家に依頼した場合、一般的な市街地の住宅地規模の土地で、手数料+測量費用で数十万の費用がかかり、6カ月から1年の時間が必要です。

 

b. 制度の目的が登記された土地の筆界を特定するもので、土地の所有権の範囲を明らかにするものではないこと

 

相手方が所有権を主張する場所にフェンスや杭を設置した場合、それを除去するためには、改めて裁判を起こす必要があるなど、筆界特定制度は法的な効力には限界があります。

 

c. 最終的に特定される筆界が線でなく、範囲の場合もあること

 

筆界の位置は新たに決めるものではなく、既に決まっているものと解されていますので、調査の限りを尽くしても筆界の位置を特定できない場合は、筆界があると思われる位置の範囲で特定される場合もあります。

d. 特定されても境界標が設置できない。

 

民法第223条で「土地の所有者は、隣地の所有者と共同の費用で、境界標を設けることができる。」と規定されています。しかし、筆界特定制度は隣地の所有者の同意がなくても筆界を特定できる制度ですが、筆界特定制度で特定されたからといって、隣地の所有者の同意がなく境界標を設置することはできません。

 

まとめ

 

・確定測量とは、土地の面積を測る技法として、実際に隣地所有者に立ち合いと同意を得た上で境界点を確定し、そこを起点に面積を測る測量です。
・境界確定測量が必要になる場合とは次のようなものです。
➀建物を新たに建てる時
②土地・建物の売却の時
③土地・建物の相続の時
・筆界特定制度とは、土地所有者からの申請に基づいて、筆界特定登記官が外部専門家である筆界調査委員の意見を踏まえて、現地における土地の境界点を特定する制度です。
・筆界特定は、新たに筆界を決めることではなく、特定に当たっては実地調査や測量を含むさまざまな調査を行った上で、もともとあった境界を筆界特定登記官が明らかにするものです。
・筆界特定制度を利用することによって、公的な判断として境界が明らかになるため、裁判よりも短時間で境界問題を解決できる制度です。

 

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