自用地・貸宅地・貸家建付地の相続税評価額について

 

相続税の土地評価額は、自用地・貸宅地・貸家建付地により異なります。相続税上、土地評価額は、貸宅地、貸家建付地では、自用地よりも制限があるために低くなります。また、貸家建付地の方が貸宅地よりも相続税対策上はメリットがあります。自用地・貸宅地・貸家建付地のそれぞれの内容と相続税評価額について説明します。

目次

1． 自用地

(1) 自用地とは

(2) 自用地の相続税評価額

2． 貸宅地の相続税評価額

(1) 貸宅地とは

(2) 貸宅地の相続税評価額

3． 貸家建付地の相続税評価

(1) 貸家建付地とは

(2) 貸家建付地の相続税評価額

(3) 貸家建付地のその他の相続税計算上のポイント

まとめ

 

１．自用地

 

(1) 自用地とは

 

自用地とは、所有者以外の誰かが使用する権利を有しない土地のことです。

 

(2) 自用地の相続税評価額

 

自用地の相続税の評価では、国税庁により公表されている路線価を用いた路線価方式または固定資産税評価額に指定の倍率を掛けた倍率方式を用いて計算が行われます。それぞれ、相続税評価額の計算方法は以下の通りです。

 

路線価方式：自用地の相続税評価額＝路線価×奥行価格補正率等×地積

倍率方式　：自用地の相続税評価額＝固定資産税評価額×倍率

 

自用地の相続税の評価においては、土地も家屋も被相続人のみが使用する権利があったということから、貸宅地などに見られる一定の評価の控除はありません。

 

なお、自用地の上に建物がある場合の土地は、建付地（たてつけち）とも言います。土地と建物が同一所有者で、建物の敷地となっている土地のことです。

 

２．貸宅地の相続税評価額

 

(1) 貸宅地とは

 

貸宅地とは、自分の土地に他人の家が建っている状態、つまり土地を他人に貸している状態の土地のことです。

 

(2) 貸宅地の相続税評価額

 

貸宅地については、自用地の価格から借地権の分を差し引いた金額が、貸宅地の相続税評価額評価額になります。

 

貸宅地の相続税評価額は下記の計算式で求められます。

＊貸宅地の相続税評価額＝自用地の評価額×（100%－借地権割合）

 

なお、貸宅地における借地権割合というのは地域によって多少割合は変わってきますが、一般的には60～70％程度が範囲内となります。つまり、残りの30～40％が貸宅地として評価されるということです。

 

・定期借地権がついているケース

定期借地権は、契約した期日がきたら宅地を返してもらうことを法的に保証した権利です。貸主にとって、半永久的に返してもらえない普通借地権よりも安心して宅地を貸せるメリットや貸宅地として相続税が下がるメリットがあります。

 

原則的な評価方法は下記になります。

 

＊定期借地権の相続税評価額＝自用地評価額－自用地評価額×定期借地権の残りの期間に応じた割合

 

「定期借地権の残りの期間に応じた割合」は、下記のように定められています。

 

定期借地権の残りの期間に応じた割合

・残りの期間が5年以下の場合　   5%

・5年越え10年以下の場合　　　 10%

・10年越え15年以下の場合　　　15%

・15年越えの場合　　　　　　　 20%

 

また、定期借地権の種類の中には、一戸建て住宅に利用される「一般定期借地権」があります。

一般定期借地権は、契約期間が50年以上と長めに設定されているため、原則的な評価方法による金額よりも評価額が下がるようになっています。

 

一般定期借地権の評価方法

＊一般定期借地権の相続税評価額＝自用地の評価額－「一般定期借地権の相続税評価額に相当する金額」

 

「一般定期借地権の相続税評価額に相当する金額」は、

自用地の評価額×（100%－底地割合）×相続開始時の一般定期借地権の残りの期間に応じた基準年利率による複利年金現価率÷一般定期借地権を設定した期間に応じた基準年利率による複利年金現価率

 

という複数の係数を使った複雑な計算になります。

 

＊国税庁「一般定期借地権の目的となっている宅地の評価」

https://www．nta．go．jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4612．htm

 

３．貸家建付地の相続税評価

 

(1) 貸家建付地とは

 

貸家建付地とは、自分の土地に貸し出し用の物件を建てて、土地と宅地の両方を他人に貸し出している状態の土地のことを指します。

アパートなどの敷地のように自分で所有する土地に自分で建物を建て、その建物を人に賃貸している土地のことです。

 

(2) 貸家建付地の相続税評価額

 

貸家建付地の場合は、賃宅地における割合の計算に、さらに借地権割合と賃貸割合を掛けて評価額を算出します。借地権割合は、一部の地域を除いて30％、賃貸割合は建物の構造を考慮したうえで評価していきます。

 

＊貸家建付地の相続税評価額＝自用地の相続税評価額－（自用地の相続税評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

 

「賃貸割合」は、その家屋の全床面積に対する相続開始時点で賃貸している部分の床面積の割合のことで、一時的な空室は含まずに計算します。

 

例）自用地の評価額が1億円・借地権割合70%・借家権割合30%・賃貸割合30%の宅地のケース

 

自用地の評価額1億円－自用地の評価額1億円×借地権割合70%×借家権割合30%×賃貸割合80%＝8,320万円

自用地と比べて、1,680万円も評価額が下がります。

 

(3) 貸家建付地のその他の相続税計算上のポイント

 

貸家建付地のその他の相続税計算上のポイントには次の点があります。

 

➀ローンなどの借金は債務として相続税計算上控除できる。

 

融資を受けてアパートなどの貸家を建てた場合は、借金として相続税計算上控除できる点にメリットがあります。相続税対策としてよく行われています。

 

②小規模宅地の特例と貸家立付地評価の併用可能

 

小規模宅地の特例と貸家立付地評価の併用は可能です。

小規模宅地等の特例を使うと、貸家建付地の評価を200㎡部分まで50%減とすることができます。

 

貸家建付地で小規模宅地の特例を使う場合、以下の要件を満たす必要があります。

・相続税の申告までに貸家建付地を取得する者が決まっていること

・取得した者が相続税の申告期限(相続開始後10カ月後)までにその貸家建付地を継続保有していること

・相続税の申告期限までにその貸家建付地の不動産賃貸業を承継し事業継続していること

 

まとめ

 

・自用地とは、所有者以外の誰かが使用する権利を有しない土地のことです。

・自用地の相続税評価額は、路線価方式または倍率方式を用いて計算が行われます。

・貸宅地とは、自分の土地に他人の家が建っている状態、つまり土地を他人に貸している状態の土地のことです。

・貸宅地については、自用地の価格から借地権の分を差し引いた金額が、貸宅地の相続税評価額評価額になります。

＊貸宅地の相続税評価額＝自用地の評価額×（100%－借地権割合）

・貸家建付地とは、自分の土地に貸し出し用の物件を立てて、土地と宅地の両方を他人に貸し出している状態の土地のことを指します。

・貸家建付地の相続税評価額は、貸家建付地の場合は、自用地の価格から借地権の分を差し引いた金額をさらに借地権割合と賃貸割合を掛けて評価額を算出します。借地権割合は、一部の地域を除いて30％、賃貸割合は建物の構造を考慮したうえで評価していきます。

＊貸家建付地の相続税評価額＝自用地の相続税評価額－（自用地の相続税評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合）