不動産の権利関係に関する基礎知識　PART１

 

不動産は私たちの生活や仕事にとって欠くことのできない貴重な財産であり、私たちは不動産をさまざまな形で利用することによって関わっています。そして、不動産の売買では権利関係が重要です。権利関係により価格も異なり、流通も異なった扱いになります。また、権利関係により土地利用の制限が生まれたりします。売買に関しても必要な不動産の権利関係に関する基本に関する知識を認識しておきましょう。

目次

1． 不動産利用と権利関係

(1) 自己使用

(2) 賃貸用

2． 不動産の権利の種類

(1) 物権と債権

(2) 土地に対する権利と建物に対する権利

(3) 債権の担保としての抵当権、根抵当権

まとめ

 

１．不動産利用と権利関係

 

不動産の利用は、自己使用と賃貸用の２つに大きく分かれており、それに応じて不動産の権利関係は次のようになります。

 

• 自己使用

 

自己使用のため保有する権利ではつぎのようなものがあります。

・土地、建物共の所有権

・土地所有権

・建物所有権

 

• 賃貸用

 

賃貸用の権利には次のようなものがあります。

・借地権（地上権、土地賃借権）

・借家権（建物賃借権）

 

２．不動産の権利の種類

 

不動産に対する権利にはさまざまな種類のものがありますが、権利の種類ではまず物権と債権に分類されます。また、不動産の構成要素である土地と建物に分類し、土地に対する権利と建物に対する権利があります。債権では、担保としての抵当権、根抵当権があります。

 

(1) 物権と債権

 

①物権

 

物権とは、物を直接かつ排他的に支配する権利です。つまり、他の人を介することなく不動産を直接的に支配するため（直接的支配権）、同時に同じ不動産の上に同じ内容の物権は併存することができず排除されます（排他的支配権）。

したがって、物権は第三者にその権利とその内容を公示する必要があり、不動産を登記により公示する登記制度が生まれました。

 

なお、不動産にかかる物権には、占有権、所有権、地上権、永小作権、地役権、入会権、留置権、先取特権、質権、抵当権があります。

 

②債権

 

債権とは、特定の人に対して一定の財産上の行為を要求できる権利です。

つまり、債権とは人に対する権利であり、人と人との契約は、契約自由の原則に基づきさまざまな内容の契約を締結することができますが、その権利を主張できるのはその契約の相手方に限定され、第三者に主張しても認められません。なお、この場合に権利を要求する人を債権者、要求される人を債務者といいます。

 

不動産にかかる債権には、賃借権、使用貸借権、引渡請求権などがあります。

 

(2) 土地に対する権利と建物に対する権利

 

土地に対する権利と建物に対する権利は以下の３つに大別することができます。

・その不動産を全面的に支配する権利である所有権

・他人の不動産の利用を目的とする権利である借地権や借家権など

・不動産を債権の担保とする権利としての抵当権など

 

① 土地に対する権利

 

土地に対する権利のうち、重要なものは所有権と借地権です。

 

a． 所有権

 

所有権は、法令の制限内において、所有者が自由にその所有物を使用、収益、処分することができる権利です。

土地の所有権は、法令の制限内において、その土地の上下に及びます。

所有権には、１つの物を単独で所有している場合と、複数の人が共同で所有している場合（共有）があります。

 

b． 借地権

 

借地権は、借地借家法・旧借地法上、建物所有を目的として土地に地上権を設定する権利、または、土地を賃借する権利です。

地上権は物権であり、土地賃借権は債権です。

 

借地権についても、単独で土地を借りている場合と、複数の人が共同で土地を借りている場合（借地権の準共有）があります。

 

使用貸借権は、土地使用の対価を払わずに土地を利用する権利をいい、借地借家法、旧借地法で規定する借地権ではなく、借地借家法の保護はありません。

 

② 建物に対する権利

 

建物に対する権利のうち、重要なものは所有権と借家権です。

 

a． 所有権

建物の所有権には、建物一棟の所有権と区分所有権があります。

 

イ．建物一棟の所有権

一戸建住宅の所有権などのように、建物一棟を所有している一般的なケースです。

 

ロ．区分所有権

分譲マンションなどのように、一棟の建物の各部分が構造上区分され、独立して住居・店舗・事務所等の用途に供することができる場合は、その各部分を所有権の対象とすることができます。これを区分所有権といいます。

 

b． 借家権（建物賃借権）

建物賃借権は、借家権として借地借家法の適用を受けます。

 

(3) 債権の担保としての抵当権、根抵当権

 

① 不動産に対する権利の設定

 

不動産の活用方法の１つとして、金融機関へ担保として提供することにより資金を借り入れることがあります。この場合、金融機関は貸金の回収を確実なものとするため、担保として提供された不動産に対して権利（抵当権や根抵当権）を設定します。

金銭の貸借が行われた日や金額が確定している場合（住宅ローンや建築資金の借入れなど）には抵当権を、確定していない場合（手形や小切手取引など）には根抵当権を設定するのが一般的です。

 

これらの当事者は抵当権の場合次のように呼称されます。

・金銭を貸した者（債権者）―抵当権者

・金銭を借りた者（債務者）―債務者

・権利の設定をした所有者―抵当権設定者

 

通常は債務者と抵当権設定者は同一人になりますが、会社が債務者となりその会社の社長の所有する自宅不動産に抵当権を設定するような場合には、債務者と抵当権設定者とは異なることとなります。

 

（PART２へ続く）