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借地権付き建物の売却のポイントは?

借地権付き建物の売却のポイントは?

 

借地権付き建物は、権利の特殊性があり、通常の不動産よりも売却の難易度が高いと言えます。買い手にとって価格が安くなる半面、土地や建物の利用方法が制限されてしまう点があることです。しかし、買い手にとってのニーズとマッチする場合もあり、借地権付き建物の特殊性の理解が買い手・売り手共に必要です。借地権付き建物を売却する場合、また、借地権付きの土地で家を建てようとしている場合、また、借地権付き建物を購入する場合のためにも、借地権付き建物はどのようなものか、借地権とはどういった権利か、どんな特徴があるのか、売却する場合にはどのようなポイントがあるのかを説明します。

目次

 

(1) 借地権付き建物とは

(2) 借地権付き建物は売却できるか

2. そもそも借地権とはどのようなものか

(1) 借地権とは

(2) 借地権の種類

3. 借地権付き建物の売却上のプラス点、マイナス点

(1) 借地権付き建物の売却上のプラス点

(2) 借地権付き建物の売却上のマイナス点

4. 借地権付き建物の売却方法

(1) 第3者に売る場合は不動産会社に委託する。

(2) 地主に建物を売る。

(3) 底地権を地主から買取り所有権を取得して売却する。

まとめ

 

1.借地権付き建物は売却できるか

 

(1) 借地権付き建物とは

 

借地権付き建物とは、地主から借りた土地に借地権者が自分名義で建てたか所有している建物のことです。また、借地権付き建物は地主に地代を払いながら住む建物です。不動産の売買をする場では借地権付き建物は、「借地権」を建物とセットで売却するときに使われる言葉です。土地自体の所有権は底地権と言い、土地は地主が所有しているものです。

 

(2) 借地権付き建物は売却できるか

 

結論から言えば、借地権付き建物は売却できます。土地は借りている状態ですが利用する権利を購入しているので、権利を転売することが可能です。本人が地主と契約した場合ではない相続や贈与などの物件でも可能です。

 

ただし、借地権付き建物を売却する際は地主の許可が必要です。

また、許可だけでなく、借地権付き建物を売却する際には地主への承諾料の支払いが必要となってきます。新たな借地権取得者に対するリスクなどが理由になると考えられます。承諾料は地主と相談して決めますが、借地権価格の5~15%程度が一般的です。地主に許可なく借地権を転売などすれば契約違反として契約を解除されてしまう恐れがあります。

 

2.そもそも借地権とはどのようなものか

 

(1) 借地権とは

 

借地権とは、建物を建てるために地代を払って地主から土地を借りる権利のことです。

また、借地権に対して底地権があります。底地権は地主が土地そのものを所有し他者に貸す権利です。

借地権には、厳密には「地上権」と「土地賃借権」の要素が含まれ、地上権は他者が所有する土地を利用する権利で、土地の上の建物などの不動産を所有するための権利です。土地賃借権は他者の土地を賃借する権利です。賃料(地代)を、底地権を持っている地主に支払う代わりに土地を借りることが出来る権利のことです。

地上権は物件的な権利であることに対して、土地賃借権は債権的権利です。借地権は土地を使用する権利として、不動産取引において売買できます。

 

(2) 借地権の種類

 

借地権には歴史があり次のような種類があります。

 

①旧借地権

旧借地法改正が行われ借地借家法となった1992年の8月よりも前に土地を借りた場合の借地権です。契約期間は建物の構造(木造や鉄骨造、鉄筋コンクリートなど)によって変わってきます。

木造は存続期間30年で最低期間20年、更新後の期間は20年です。鉄筋コンクリート造は存続期間60年で最低期間30年、更新後の期間は30年になります。契約更新をすれば継続して使用できます。旧借地権は借主にとって非常に有利な借地権と言う事ができます。

 

②普通借地権

普通借地権は旧借地権のような建物の構造と契約期間の関連性はありません。存続期間は構造を問わず30年で、更新によってさらに20年の延長が可能です。ただし、2回目以降の更新は存続期間が10年となります。

普通借地権も、契約更新ができれば継続的に使用できます。

 

③定期借地権

定期借地権は、原則として契約期間の延長がありません。主にマイホームを建てる土地に関する権利です。借りた人は契約終了後に、更地にして所有者に返還しなければなりません。

定期借地権に更新はないのが原則のため、50年以上の長期契約になるのが特徴です。

 

④建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約付借地権は、契約が満了しても更地にする必要がなく、建物をそのまま地主が買い取るパターンの借地権です。契約後に30年を経過した場合に、地主が建物を買い取り、借地権は消滅します。1992年に制定された新制度で、マンション契約が主な対象になる借地権です。

 

⑤事業用定期借地権

事業用定期借地権は個人の住宅用ではなく、事業用に土地を借りる場合の借地権です。住宅用の一般的な定期借地権と同じで、原則として契約の更新はありません。契約終了後は更地にして所有者に返還する義務があります。

一般的な定期借地権との違いは契約期間で、事業用は10年以上50年未満の範囲です。これは2008年の法改正後に定められたものです。

 

3.借地権付き建物の売却上のプラス点、マイナス点

 

借地権付き建物の売却する場合の売りやすさのプラス点、マイナス点には次のようなものがあります。

 

(1) 借地権付き建物の売却上のプラス点

 

買い手にとってのメリットになりますが次のような点があります。

 

①購入価格が安い

 

土地を購入する場合と比較し、借地の場合は比較的安価で済みます。地域の地代によっても異なりますが、借地権で土地を利用する場合、土地を購入する費用の6~8割程度で販売されていることが多いと言えます。マイホームを建てるには、土地代+建物代が必要なため、費用を安く抑えられる魅力があります。

 

②普通借地権では土地を長期間借りることができる

 

借地権は期限付きであるものの、更新さえできれば土地を継続的に長期間借りることも可能です。一般的な普通借地権の場合でも、最低期間は30年以上と長く更新可能です。

借地契約の更新拒否には正当な理由がなければなりません。正当な理由は「建物を長期間使用していない」「建物の老朽化、汚損腐食が激しい」などがあり、地主による契約更新拒否には厳しい制限があります。また、正当な理由なく拒否する場合は、地主は借地権者に対して立退料を支払わなくてはならないケースがあります。

 

③土地に対する税金がかからない

 

土地に対する税金で代表的なのは、「固定資産税」や「都市計画税」ですが、借地権者はこれらの支払い義務を持ちません。土地の所有権は地主にあり、土地に対する税金は地主が支払う義務を持ちます。

ただし、借地権者が建てた建物の取得にかかる不動産取得税や所有する建物に対しての固定資産税はかかります。

 

(2) 借地権付き建物の売却上のマイナス点

 

買い手にとってのデメリットになりますが次のような点があります

 

①地代を毎月払う必要がある

 

借地権を利用している場合、毎月地主に地代を納めなければなりません。毎年の地代の相場は、所有した場合の毎年の固定資産税・都市計画税の2~3倍と言われています。

 

②建物を建て替え、大規模リフォームする際は契約により地主の許可が必要

 

借地権の契約の際に使用用途は細かく決まられており、無許可での建て替えや大規模なリフォームは契約書に定められていれば違反に該当します。リフォームを行う場合は地主の許可が必要です。

 

③銀行の融資を受けられない可能性がある

 

マイホームを建てるには、建物部分だけでもかなりの費用が必要ですが、借地権を利用している場合、銀行の融資を受けられない可能性があります。

借地権付きの土地の場合、担保評価が低く、万一返済できない際に抵当権設定できる土地がないとして銀行が貸し渋る可能性があります。ただし、仕事や年収、貯金額によっては融資が受けられる場合もあります。

 

④定期借地権付きの場合は期限が決まっている

 

借地権の残存年数が問題になります。あと何年の借地権が残っているかは買主にとって最重要ポイントともいえます。残存年数が少ない場合は売主の対策が必要となります。

 

4.借地権付き建物の売却方法

 

(1) 第3者に売る場合は不動産会社に委託する。

 

不動産特に借地権が絡むとプロであり経験のある不動産事業者に委託するのが一般的です。

 

(2) 地主に建物を売る。

 

借地権付き建物を、地主に売ることもあります。地主が借地権を買い戻すことになります。

地主に借地権を売る方法は2種類あり、建物ごと売却するか、更地にして借地権だけを売却するかのどちらかです。建物ごと売却する場合は地主が買い取ってくれることが必要です。更地にして売却する場合には解体費用が掛かってきます。

 

(3) 底地権を地主から買取り所有権を取得して売却する。

 

借地権者が地主から底地権を売ってもらい、所有権を完全に取得したうえで第三者に売却する方法です。地主の了解が必要です。完全な所有権を得た物件は当然不動産会社の通常の商品の扱いになります。

 

まとめ

 

・借地権付き建物とは、地主から借りた土地に借地権者が自分名義で建てたか所有している建物のことです。

・借地権の種類では、①旧借地権②普通借地権③定期借地権④建物譲渡特約付借地権⑤事業用定期借地権があります。

・借地権付き建物の売却上の買い手にとってのプラス点には、①購入価格が安い。②普通借地権では長期間借りることができ、場合により半永久的に借り続けることができる。③土地に対する税金がかからない などがあります。

・借地権付き建物の売却上の買い手にとってのマイナス点では、①地代を毎月払う必要がある。②建物をリフォームする際は地主の許可が必要③銀行の融資を受けられない可能性がある。④定期借地権付きの場合は期限が決まっている などがあります。

・借地権付き建物の売却方法では、①第3者に売る場合は不動産会社に委託する。②地主に建物を売る。③底地権を地主から買取り所有権を取得して売却する などがあります。

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