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売りづらい物件対策―「嫌悪施設」隣接地の説明をどうするか?

売りづらい物件対策―「嫌悪施設」隣接地の説明をどうするか?

 

売りづらい物件のひとつに嫌悪施設の隣接地があります。嫌悪施設の隣接地の物件は、なかなか買い手がつかない場合や売却価格が下がる可能性があります。ただ、嫌悪施設にあたるのかどうかは地域性によっても、また、人によっても判断が異なることがあり、実際には個別案件ごとに考えていく必要があります。マイナス点だけでなくプラス点もある場合があります。売主として、また、売主側の不動産会社として、近隣に嫌悪施設がある物件を売る場合の説明の仕方などを紹介します。

目次

1. 嫌悪施設とは

(1) 嫌悪施設とは

(2) 嫌悪施設の例

2. 嫌悪施設と重要事項の説明

(1) 宅地建物取引業法上、重要事項の説明は必須

(2) 一般的な消費者クレームとしての発生の可能性

3. 嫌悪施設に関する買主への説明の仕方とその他の対策

(1) 買主への説明の仕方

(2) その他の対策

4. 嫌悪施設隣接地の価格設定

まとめ

 

1.嫌悪施設とは

 

(1) 嫌悪施設とは

 

嫌悪施設とは、その存在が周囲の人から嫌われる施設をいいます。通常嫌悪施設と言われるものには、騒音や振動の発生、煤煙や臭気(悪臭)の恐れ、危険を感じさせ心理的に忌避されるものなどがあります。しかし、厳密には嫌悪施設の明確な定義は規定されておらず、嫌悪を感じるかどうかは個々人により判断が異なります。また、地域や時代によっても感じ方が異なり一概には言えない面もあります。

公共施設や社会的にどうしても必要な施設の建設などでも地域で反対が起きる場合もありますが、住民エゴと言われる場合もあります。

 

(2) 嫌悪施設の例

 

具体的には、次のようなものがあります。

①騒音や振動が発生するもの

高速道路などの主要道路、飛行場、鉄道、工場など

 

②煤煙や臭気が発生するもの

工場、ごみ焼却場、養豚・養鶏場など

 

③危険を感じさせるもの

ガソリンスタンド、ガスタンク、高圧線鉄塔、危険物取扱工場、火薬類貯蔵施設、原子力施設、暴力団組事務所など

 

④心理的に忌避されるもの

墓地、刑務所、風俗店、軍事基地、火葬場、葬儀場など

 

2.嫌悪施設と重要事項の説明

 

嫌悪施設の存在は住宅地の地価に影響を及ぼすマイナス要因となる場合もあるため、不動産会社は重要事項の説明として注意を払わなければなりません。

重要事項とは、宅地建物の購入者等が当該物件の購入意思決定を行う上での重要な要素であり、当該物件の価額等の資産価値に著しい下落をもたらすと社会通念上判断される事項のことです。

 

(1) 宅地建物取引業法上、重要事項の説明は必須

 

①宅建業法第35条第1項

 

宅地建物取引業者は、取引の相手方等に対し、契約が成立するまでの間に、取引にかかわる重要事項について、書面を交付して説明しなければなりません。

宅建業法第35条第1項では下記のように定めています。

「宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面を交付して説明をさせなければならない。」

 

②宅建業法47条1項

 

宅建業法47条1項では、宅建業者は、その業務に関して、宅建業者の相手方等に対し、重要な事項について故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為をしてはならないと定めています。

また、その他重要な事項として、宅地若しくは建物の所在、規模、形質、現在若しくは将来の利用の制限、環境、交通等の利便などに関する事項であって、相手方の判断に重要な影響を及ぼすこととなるものについては説明しなくてはならないとしています。

 

いずれも嫌悪施設自体に関する規定はなく、どの程度の影響であれば説明しなくていいのか等の基準はありません。

不動産会社としては、物件付近の相当範囲内を地図上で確認し、物件周辺を現地調査するなどをします。また、役所や施設に確認した上で、取引物件のある地域に居住する際の生活上の影響度のデータがあれば把握します。

 

(2) 一般的な消費者クレームとしての発生の可能性

 

宅地建物取引業法に基づかなくても一般的な消費者保護の観点からも消費者のクレームになる要素は極力未然に防ぐことが必要です。そのためには情報の事前告知が必要となります。

 

3.嫌悪施設に関する買主への説明の仕方とその他の対策

 

(1) 買主への説明の仕方

 

嫌悪施設が売却予定不動産の近くにある場合、その旨を買主に説明しなければならない義務が生じると言えます(重要事項説明義務)。売れなくなるのを恐れ、売却価格が下がるのを避けるために、嫌悪施設のことを買い手に伝えずにいると法令違反や売買契約キャンセルの発生となりかねません。

売主が嫌悪施設とは思わなくても、買主にとっては嫌悪施設や不都合な環境と思う場合もあります。

例えば、敷地内に使っていない井戸がある場合、売主はマイナスとは思っておらず買主に伝えていなかった場合、買主が井戸を地盤が弱い、地震の時にリスクがあると思っていた場合など、個人の考え方の違いによるトラブルが生まれる場合もあります。嫌悪施設の有無や重要事項説明書への記載内容については、売主と不動産会社は打ち合わせておく必要があります。

 

(2) その他の対策

 

住宅地としては不適でも事業用地として売ることが可能な場合があります。

事務所や工場などでは住宅地の求められる環境の要素は重視しなくてよい場合が多くあります。たとえば、日当たりが悪い、多少騒音がある、送電線の下などの場合は、事業用地としてはあまり問題とされない場合が多くあります。かなりの悪条件でも、人の常駐しないコインパーキングや駐車場など多様な可能性があります。また、人通りが多ければ商業用地の可能性もあります。

住宅地としても、昼間不在の独身勤労者のワンルーム賃貸マンションなどでは、家賃さえ安ければそれがセールスポイントになる可能性があります。

 

4.嫌悪施設隣接地の価格設定

 

嫌悪施設隣接地はどうしても安くなりがちです。買い手からも値引き要求があるでしょう。しかし、嫌悪度の判定は個人により相違があり、例えば墓地の近くは嫌悪施設隣接とされますが、墓地の用途はほぼ長期間変わることはなく、そのため高い建物が立つ可能性はなく日照が確保されます。また、風通しも良く、騒音もなく、静寂な環境が維持されます。マイナスポイントだけでなくプラスポイントもある場合がありそれらを主張するのも有効です。

 

また、売主としては専門的な査定の資料を準備し無理な値下げ要求には理論的に説明する用意も必要です。近隣の妥当な取引事例があれば引き合いに出して説明します。

値下げ率については個別性があり一概に言えませんが2~3割は安くなる傾向があります。

 

まとめ

 

・嫌悪施設には、次のようなものがあります。

①騒音や振動が発生するもの

②煤煙や臭気が発生するもの

③危険を感じさせるもの

④心理的に忌避されるもの

・嫌悪施設の存在は、住宅地の地価に影響を及ぼすマイナス要因となる場合もあるため、不動産会社は重要事項の説明として行わなければなりません。

・買主には嫌悪施設の存在につきトラブルを避けるために、きちんと説明しておかなければなりません。

・嫌悪施設の隣接地でも住宅ではなく事業用地としては問題がない場合が多くあり、マイナス面だけでなくプラス面がある場合もあり、セールスポイントとして活用できるケースもあります。

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