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初めての方のための不動産売却の流れ

初めての方のための不動産売却の流れ

 

不動産は大きな金額にために不動産売却が初めての方にとっては大変不安なものです。うまく売れるのか、高く売れるのか、どの不動産会社に頼むのか、売れなかったらどうするのかなど不安は限りなくあります。そのような不安に対処するためにも、まず不動産の売却はどのような流れになるのか、その段階別にどのような課題があるのかを知っておきましょう。問題が整理でき不安への対策が可能になります。不動産売却を不動産会社に任せるにしても、売主としてやるべきことを知っておく必要があります。また、値引きを要求された場合や予定通りに売れない場合の対応では、売主としての基本的な判断がつきやすくなります。

目次

1. 不動産売却の流れ

2. 不動産売却の理由・目的の整理と意思決定

3. 不動産会社への売却相談

4. 売却査定

5. 不動産会社との媒介契約

6. 不動産の営業活動

7. 買主との売買契約

8. 物件の引渡し・決済

まとめ

 

1.不動産売却の流れ

 

売却期間は3カ月から6カ月が目安になります。ただし、物件により、価格により、簡単には売れない場合も想定する必要があります。まず、自分自身の売却の理由によりますが、何らかの理由のために現金化を急ぐ場合は、多少安い価格でも我慢する必要が出てきます。逆に急ぐ理由がないならば、時間をかけてより有利な条件で売却できるまで待つことができます。また、提携した不動産会社で売れない場合は、契約形態の見直しや他の不動産会社との契約に切り替える方法もあります。

 

不動産売却の流れについては次のようなものになります。

 

2.不動産売却の理由・目的の整理と意思決定

 

まず自分は何のために売却するのかの理由と目的を整理しておく必要があります。

・離婚をしたために財産分与をしなければならず現金化が必要になった。
・親が亡くなり不動産を相続することになったが、兄弟姉妹間で調整がつかず売却して現金化し分割することが必要になった。
・コロナで失職し住宅ローンが払えなくなり、売却せざるを得ない。

などです。

これらの理由の場合は短期間での売却が目的になります。

 

一方、次のような場合は長期間の販売でも可能となります。

・親の実家を相続したが、使う予定もなく、他の相続人もこの不動産を引き継がない。
・別荘があるが使う頻度も低く維持が面倒なので手放したい。

 

不動産を売るのかどうかの意思決定、いつごろまでに売らなければならない時間的な制限があるのか、いくら位で売りたいのかなどの考えを可能な範囲でまとめておきます。

 

3.不動産会社への売却相談と不動産会社の選択

 

売却の意思がある程度固まったら不動産会社に相談します。物件により売れそうかどうか、いくら位なら可能か、市場の状況、売却の時期などについての専門家の意見を聞きます。

どの不動産会社と相談するかですが、物件のある地域に詳しい地域性のある不動産会社、知名度のある大手不動産会社などがあります。また、私鉄沿線の物件だったら電鉄系の不動産会社もあります。また、不動産の種類や特殊性などで専門性・実績のある会社などから選びます。複数の会社を選択し当たってみていろいろな考えを聞くのも良いでしょう。

会社としての意見や物件売却への熱意、スタッフの人柄などが判断できます。

 

4.不動産会社への売却査定の依頼

 

原則的に2~3社の複数の不動産会社に価格査定を依頼します。複数社であれば、査定価格とその内容で比較検討することができます。

価格査定の方法には、机上査定と訪問査定の2種類がありますが、1次的には机上査定で構わないですが、より正確には実際の物件を見てもらう訪問査定を受けます。

不動産の査定とは、不動産会社が売却予定の不動産の相場を想定し売れそうな価格を評価することを指し、査定した会社により多少の違いはあります。

 

複数の査定結果を比較検討し、査定価格だけでなく査定内容までを検討します。査定結果は書面であるのが望ましいです。口頭だけだと後にその通りにならない場合、言った言わないという問題が生まれます。

 

5.不動産会社との媒介契約

 

査定結果、査定内容から仲介を依頼する不動産会社を選びます。そして、売主として不動産会社との間で媒介契約を結びます。媒介契約とは、不動産仲介において売却が成立したときの不動産会社が受け取る報酬額や売却活動の方針を取り決める契約です。報酬は成功報酬制です。

 

媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。売主の希望で契約の種類を選びます。媒介契約の種類の内容については詳しくは仲介に関連する項目を参照してください。

 

「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の相違を理解し、自分の希望に合った形態や不動産会社への信頼性、営業・販売活動の内容、実績などから会社を選択します。

 

6.不動産の営業活動

 

媒介契約を結ぶと、正式に不動産会社が不動産の営業活動を開始します。

営業活動は売主の状況や売却する物件によって異なりますが、まずは相場や査定額・不動産市況をもとに売主と不動産会社が相談し売り出し価格を決定します。その後、不動産会社の広告・営業活動が開始され、広告を見て興味を持った人からの問い合わせや、不動産会社の活用する情報ネットワークから、買い手側の不動産仲介会社などからの問い合わせを受けます。不動産会社は買主や買主側の仲介会社へ物件の案内・説明をおこないます。また、売主が内覧などで協力する場合もあります。

 

なお、専属専任媒介契約、もしくは専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社は定期的に売主へ売却活動報告を行う義務があります。また、レインズという不動産流通機構への情報登録の義務があります。

 

営業段階で買い主からの条件交渉(値引き交渉)を受けることもあります。価格交渉の他にも引渡し時期なども条件になることがあります。

 

7.買主との売買契約

 

買主が固まってきたら不動産会社経由で購入申込書(買付証明書)を受け取ります。

買主による購入が決定したら、不動産会社が「買主側の住宅ローン事前審査」と「物件の最終調査」をおこない、特に問題がなければ不動産売買契約を結びます。

売買契約は、売主・売主側仲介業者・買主・買主側仲介業者の四者が、売主側仲介業者の事務所で行う場合が多くあります。

売買契約書の締結では、契約書への署名押印、用意した書類をもとでの本人確認、手付金の授受を同時におこないます。契約後、印紙が適切に貼られた契約書を売主・買主が一部ずつ保有します。

 

なお、売買契約時で売主の必要書類は以下のものなどです。

・実印、認印
・身分証明書
・物件登記済権利証
・印鑑証明書
・収入印紙

 

8.決済、物件の引渡し

 

売買契約書のなかで定めた日時と場所で決済と引渡しが行われます。売主は、売却価格分の代金を買主から受け取り、物件に抵当権が設定されている場合は抵当権の抹消を行います。また、売主は、隣地との境界や引き渡す面積が未確定の場合は土地の確定測量を行う必要があります。

買主は、住宅ローンが残っている場合は融資先の金融機関との間で返済を行います。

売主、買主、不動産会社、必要に応じ金融機関の担当者を交えて決済が完了したら、同日のうちに不動産の引渡しが行われます。

 

まとめ

 

・不動産売却の流れは、不動産売却の理由・目的の整理と意思決定の後、不動産会社との関係では次のような流れとなります。

①不動産会社への売却相談

②売却査定

③不動産会社との媒介契約

④不動産の営業活動

⑤買主との売買契約

⑥物件の引渡し・決済

・売主として、これらの流れを理解し進捗を確認していく必要があります。

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