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不動産の「任意売却」とは? PART2

不動産の「任意売却」とは? PART2

 

(PART1より続く)

目次

1.任意売却と競売との違い

(1) 任意売却とは

(2) 競売とは

(3) 任意売却と競売の違い

2.任意売却のメリット、デメリッとは?

(1) 任意売却のメリット

(2) 任意売却のデメリット

3.任意売却が完了するまでの期間や流れ

まとめ

 

3.任意売却が完了するまでの期間や流れ

 

任意売却でより早く、少しでも高く売るためには、任意売却の流れを理解しておくことも大切です。ここでは、任意売却が完了するまでの期間や流れを説明します。任意売却が完了するまでは、通常早くても3カ月~6カ月ほどかかるといわれています。任意売却の流れは以下の通りです。

 

①金融機関からの督促

 

住宅ローン滞納から1カ月~2カ月後には通常の催告があります。その後期限の利益が亡くなる一括返済へと拡大します。

 

②現状の把握(金融機関との相談・協議)

 

住宅ローン滞納状況や残債の状況などを正確に把握します。返済が厳しい場合は、上記の督促が来る前にできるだけ早く金融機関に相談することが必要です。

ローンを借りている金融機関に状況を確認したら、早めに任意売却を含めた返済に関して金融機関と相談、協議することが先決です。

 

③任意売却を依頼する不動産会社の選定と価格の査定

 

金融機関の任意売却の合意が得られたら売却する不動産会社の選定を行います。不動産の価格査定は複数の不動産会社に依頼することができます。査定金額が適切かどうかは複数社の査定で、通常の売却よりも不動産会社は慎重に選ぶようにします。

 

④債権者への確認

 

任意売却を行うには、売却価格・売却(返済)時期・売却後の残債の有無などを債権者に相談して同意を得る必要があります。任意売却の売却活動が始まってからも引き続き債権者に確認をしながら進めていきます。なお、売却後にもローンの残債が残る場合は、その返済方法や金額などについても金融機関に相談しながら計画を立てます。

 

⑤任意売却の開始

 

不動産の任意売却を開始します。一般の不動産売却と同じく不動産会社に仲介を依頼する媒介契約を締結してから売却活動が行われます。

 

できるだけ早めの売却を目指しますが、任意売却でも通常の仲介による売却活動と同様に媒介契約が専任媒介や専属専任媒介の場合があります。なかなか買手が見つからないときは、任意売却できる期間内に売却できるよう売却金額を下げるといった条件の変更も必要になります。

 

⑥売買契約の締結

 

買主が見つかったら、売買契約を結ぶ前に債権者と最終的な調整を行います。債権者である金融機関から売却条件について合意が得られれば、買主と売買契約を締結します。

ちなみに、任意売却では、一般的な不動産売買とは異なるため、売主である所有者が不利益になることのないように契約の際、以下のような2つの特約を盛り込むことが通例です。

 

a.債権者から合意が得られなかった場合の白紙解約

 

任意売却では、いよいよ契約という段階になっても急に債権者から売却許可を取り下げられる可能性があります。債権者が複数いて債権者間での話し合いがこじれた場合や、売却価格以外の条件が金融機関の想定と異なることなどから生じる場合、この特約の意味があります。

 

b.契約不適合責任の免責

 

契約不適合責任とは、不動産を売却した後、契約内容に合致しない欠陥や不備が見つかった場合に、その修理や賠償などについて売主が負う責任のことをいいます。任意売却では、債権者のための売却という意味合いもあるため、その後の経済的負担がないように、この責任を負わなくてよくするためこの特約を盛り込みます。

 

⑦不動産の決済・引渡し

 

売主の売却資金の分配や残債についての返済といった条件が決まり、また買主側の購入準備が整えば、不動産の決済・引渡しとなります。

不動産の決済・引渡し日に売主が受け取った資金でローンの残債を返済し、抵当権の抹消手続きと同時に所有権を買主に移転します。

 

売却資金でローンの残債が完済できない場合は、売主は、決済前に債権者との調整が必要です。

 

⑧残債務の返済

 

残債務の返済は債権者と協議して計画を立て、残債の返済に関する契約書などを金融機関と締結します。無理のない返済額となるようよく債権者と相談します。

 

まとめ

 

・任意売却とは、債権者である住宅ローンを借りている金融機関(銀行)に許可を得て一定の条件のもと抵当権を解除してもらい家を売却する方法です。

・競売とは、所有者の意思とは関係なく、債権者が抵当権の対象となっている不動産を差し押さえた後、法的な手続きに則って強制的に売却されることです。

・任意売却と競売の違いの基本は、次のような点です。

①競売は任意売却と比べて低価格で売却される傾向がある。

②競売費用が住宅ローンに加算され経済的な負担が増す。

③競売は情報が近隣の人に知られてしまう可能性がある。

④引き渡しの時期は所有者の希望通りにならない。

・任意売却を行うには、売却価格・売却(返済)時期・売却後の残債の有無などを債権者である金融機関に相談して同意を得る必要があります。売却後にもローンの残債が残る場合は、その返済方法や金額などについても金融機関に相談しながら計画を立てます。

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