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私道の利用状況による種類と評価額

私道の利用状況による種類と評価額

 

道路には、私道と公道がありますが、私道とは、個人が所有する道路のことです。公図に地番が入っていれば私道、地番が入っていなければ公道となります。私道の所有者は、登記簿謄本に記載されています。私道は所有者がいるため、相続税評価の対象となります。私道の種類と、相続税及び固定資産税の評価ではどのようになるのか、どの程度の評価額かなどにつき紹介します。

目次

1. 私道の設置

2. 私道の利用状況による種類

(1) 不特定多数者利用

(2) 特定者利用

(3) 所有者専用

3. 私道の税評価額

4. 共有私道

まとめ

 

1.私道の設置

 

私道には、公道から個人宅への通路として造られた道路や、複数の住民が利用する住宅地の生活道路などがあります。私道が造られる理由には、生活の利便性だけでなく、建築基準法という法律が関係しています。建築基準法では、原則、住宅などを建てる土地は道路と接していなければならないという決まりがあります。(建築基準法第43条)

 

そのため、たとえば広い土地を分譲して住宅を販売する時には、土地の中央などに私設の道路を設置して、すべての土地を接道させるといった措置がとられています。

私道の所有者は、単独名義のもの以外に、分譲住宅では住民の共有名義になっているケースもあります。

 

2.私道の利用状況による種類

 

私道には利用状況により、次のような種類があります。

 

(1) 不特定多数者利用

 

不特定多数者利用には、「公道に接道している通り抜け私道」、「行き止まりではあるが、不特定多数の者が利用する、公園などの公共施設や商店街等、地域等の集会場に通ずる私道」、「私道の一部に公共バスの転回場や停留場が設けられている私道」などが考えられます。

いわゆる「通り抜け道路」と言われるものです。

 

不特定多数者の通行の用に供されている私道としてのポイントは「公共性」であり、幅員の大小で判断するものではないとされています。

 

不特定多数の人が利用する私道は、公共性が高く、私有物として勝手に処分することができないことから、相続税の対象とはなりません。

 

(2) 特定者利用

 

特定の者が利用する私道については、処分価値は高くはないが処分可能性がゼロではないものです。いわゆる「袋小路」や「行き止まり私道」を指します。建築基準法第42条1項5号の「位置指定道路」や、同法第42条2項道路(通称「二項道路」)等が該当します。

 

(3) 所有者専用

 

路地状敷地の路地状部分を指し、道路ではなく「通路」とも呼ばれます。

行き止まり私道なのか「通路」なのか判断に迷う場面もあります。

 

3.私道の税評価額

 

財産評価基本通達によれば、「私道の用に供されている宅地」は、固定資産税の評価額を、宅地として評価した額の30%、つまり7割減額して評価するものとしています。

 

さらに、その私道を不特定多数の人が通行している場合は、評価をしなくてよいことになっています。(財産評価基本通達24)つまり非課税となります。

 

しかし、注意しなければならないのは、私道であっても100%宅地として評価しなければならないケースもあることです。特定の宅地への通路として専用利用している路地状敷地(敷地の一部が路地のようになっているもの)については、私道ではなく宅地として評価しなければなりません。隣接する宅地とともに1画地の宅地として評価します。

 

私道として3割評価するのか、宅地として100%評価するのかのポイントは、下記のような項目を総合的に判断します。

 

・この通路の使用者は誰か(所有者だけか、それ以外にいるのか)
・建築基準法上の道路に該当するか

(道路台帳等で確認します。位置指定道路、2項道路などの場合には原則として標準的な3割の私道評価と考えられます)

・建物建築の際の接道部分はどこか

(建築計画概要書等で確認します)

・外見上道路としての形状が認められるか

 

私道の利用状況による種類と評価額の関係を整理すると、次のようになります。

 

➀不特定多数者利用  税評価額 0円
②特定者利用     税評価額 宅地の30%評価
③所有者専用     税評価額 宅地として評価(=100%評価)

 

相続税における路線価方式による土地の評価方法では、私道の価額は、原則として、正面路線価を基として評価します。

 

路線価では、奥行きや間口などの条件により各種の補正が行われます。補正では、各種類により定められた補正率を乗じて計算します。補正率では、奥行価格補正率、間口狭小補正率、奥行長大補正率などがあります。次の算式によって評価します。

 

(算式)

*私道価格(平方メートル)=正面路線価(平方メートル)×(奥行価格補正率×間口狭小補正率×奥行長大補正率)×「税評価率」×地積(平方メートル)

 

4.共有私道

 

私道を共有形態で所有している場合と、単独で所有している場合では評価はどうなるのかですが、共有の場合は、全体を一体として評価した後、共有持分率を乗じて計算することになります。

*私道共有持ち分価格(平方メートル)=正面路線価(平方メートル)×(奥行価格補正率×間口狭小補正率×奥行長大補正率)×「税評価率」×地積(平方メートル)×共有持分率

 

*国税庁「私道の評価」

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4622.htm

 

まとめ

 

・建築基準法では、原則、住宅などを建てる土地は道路と接していなければならないという決まりがあります。(建築基準法第43条)そのため、たとえば広い土地を分譲して住宅を販売する時には、土地の中央などに私設の道路を設置して、すべての土地を接道させるといった措置がとられています。

・私道の利用状況による種類では次のものがあります。

➀不特定多数者利用

②特定者利用

③所有者専用

・私道の利用状況による種類と評価額は次のようになります。

➀不特定多数者利用  税評価額 0円

②特定者利用     税評価額 宅地の30%評価

③所有者専用     税評価額 宅地として評価(=100%評価)

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