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貸主にとっての「定期借地権」のメリット・デメリット PART1

貸主にとっての「定期借地権」のメリット・デメリット PART1

 

地主にとって土地で利益を上げるには、売るか貸すかがあります。売るのに迷いがある場合に貸すことを検討されると思います。借地では、従来の借地借家法では借りる側の立場が強く、貸す側では土地が自分の都合で戻せない不安がありました。しかし、新しく生まれた定期借地権では、貸す側の地主の立場も考慮したものになりました。定期借地権とはどのようなものか、そのメリット、デメリットはどのようなものかを説明します。

 

目次

1. 貸地にする基本的なメリット

2. 定期借地権とは

(1) 定期借地権の誕生

(2) 定期借地権とは

3. 定期借地権の種類

(1) 一般定期借地権

(2) 事業用定期借地権

(3) 建物譲渡特約付借地権

4. 定期借地権の地代、保証金

(1) 地代

(2) 保証金

5. 定期借地権の種類によるメリット・デメリット

(1) 一般定期借地権におけるメリット

(2) 一般定期借地権におけるデメリット

(3) 事業用定期借地権におけるメリット

(4) 事業用定期借地権におけるデメリット

(5) 建物譲渡特約付借地権におけるメリット

(6) 建物譲渡特約付借地権におけるデメリット

6. 定期借地権契約後の土地の売却を検討する場合には

まとめ

1.貸地にする基本的なメリット

 

①居住用建物の敷地の場合の固定資産税の軽減

 

更地だと軽減措置はありませんが、居住用建物の敷地となっている場合(200平方メートルまで)は、その土地が貸地であっても、固定資産税の課税標準が固定資産税課税台帳に登録されている価格の6分の1になります(200平方メートルを超える部分は3分の1)。

 

②相続税の軽減

 

借地権が設定されている土地(底地)の評価は下がります。広い土地を持っている場合は相続税評価額もかなりの金額になりますが、借地権が設定されていると底地だけの相続税評価になります。

 

2.定期借地権とは

 

(1) 定期借地権の誕生

 

1992(平成4)年8月1日に施行された新借地借家法で、借地権は普通借地権以外に定期借地権が新たに生まれました。

 

普通借地権は、契約期間が切れても借地人が望む限り借地契約が自動的に更新されることが原則の借地権です。更新により建物を継続して利用できるなど借主にとって非常に有利なものの、貸主には契約解除できなくなるなど不利な面が多いものです。

 

(2) 定期借地権とは

 

普通借地権の上記の問題点を改善したのが定期借地権です。

定期借地権は、契約期間を定めて土地を貸すことができ、更新する際も契約し直す必要があり、建物の買い取り請求権なしで返還されるものです。

結果として、貸主の権利も保護されるようになりました。

 

3.定期借地権の種類

 

新借地借家法で一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権の3種類の定期借地権ができました。それぞれ異なる特徴があります。

 

(1) 一般定期借地権

 

一般定期借地権とは50年以上の長期間にわたり、土地を利用することのできる借地権です。一般定期借地権は50年以上であれば期限の上限が定められておらず、長期にわたって存続させることが可能です。契約の更新や延長、建物の買い取り請求権がなく、借主は契約の終了時には土地を更地に戻したうえで、貸主へ返還しなければなりません。

 

契約の延長や更新はないものの、新たに一般定期借地権を結びなおすことは可能となっています。

 

一般定期借地権には利用目的の制限が存在しません。そのため、事業用や居住用など、建物の使用目的に左右されずに利用することができます。

 

注意点として、一般定期借地権は書面によって契約しなければならないという点があります。書面によらず契約した一般定期借地権の契約は無効となります。通常の賃借権の契約は口頭でも有効であるため違いがあります。

 

(2) 事業用定期借地権

 

事業用定期借地権とは、もっぱら事業用に建物を所有することを目的にする借地権です。

事業の用に供する目的に限られるため、居住用の建物を所有する目的には使用することができません。

 

存続期間は10年以上50年未満の期間です。存続期間が10年以上30年未満の場合と、30年以上50年未満の場合で、契約更新と買取請求権が異なってきます。

なお、10年未満の期間で契約を結ぶことはできません。

 

建物は住宅を除く事業用物件に限られますが、業態次第で住宅よりも高い地代が設定できるのが事業用定期借地権の魅力といえます。

ただし、公正証書によらずにした契約は無効となります。

 

①10年以上30年未満の存続期間を定めた場合

 

存続期間を10年以上30年未満と定めて契約した場合、契約の更新や期間の延長、建物買い取り請求権がないことを特約によって定めなければいけません。原則として、契約の終了時には土地を更地にして返還することとなります。

 

②30年以上50年未満の存続期間を定めた場合

 

契約の更新、延長、建物買取請求権の特約は任意ということになっており、当事者同士の話し合いで決めることができ、契約の更新や建物買取請求権の行使も可能です。また、特約で更新や建物買取請求権を無くすこともできます。

50年以上の契約とする場合は、事業用であっても一般定期借地権を利用することになります。

 

(3) 建物譲渡特約付借地権

 

建物譲渡特約付借地権の存続期間は30年以上であれば制限はなく、契約期間が終了した時に、土地の借主が建てた建物を貸主に売却する特約がついた借地権です。一般定期借地権同様、長期に渡って土地を利用することができます。

 

売却をした時点で、借主が所有していた建物は貸主のものとなります。アパートやマンションの場合は、そのまま経営ができるメリットがあります。居住用など用途に制限はなく、存続期間が30年以上と安定した収入を得られる点で価値のある借地権です。

賃借者から請求があれば、建物について契約期間のない賃貸借契約が成立したものとみなされます。

 

4.定期借地権の地代、保証金

 

(1) 地代

 

定期借地権の地代は地域によっても異なりますが、一般的には更地の価格を基準として地代を定められることがほとんどです。更地の価格とは、時価の場合もあれば路線価評価額とすることもあります。路線価の場合は時価の80%程度の価格となるため、路線価評価額を更地の価格とした場合の方が安くなります。

 

(2) 保証金

 

借主は、地代とは別に契約時に一度保証金を支払う必要があります。保証金は敷金のようなもので、問題が無ければ契約の終了後に全額返還されることになっています。ただし、契約内容によります。保証金の相場としては土地の価格における20%~25%程度となることが多いようです。

(PART2に続く)

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