不動産の登記申請に必要な「登記原因証明情報」とは？

 

不動産登記法は明治32年に制定された旧法を全面改定し、新不動産登記法（平成17年3月7日施行）に改正されました。登記申請方法については書面による申請に加えインターネットを利用したオンライン申請が導入されたことが大きな変化ですが、登記原因証明情報の提供制度の導入も改正点のひとつです。不動産の登記申請に必要な「登記原因証明情報」とはどのようなものかを説明します。

目次

1． 登記原因証明情報とは

(1) 登記原因証明情報とは

(2) 登記原因証明情報の意味は

2． 登記原因証明情報の添付が不要な場合

3． 登記原因証明情報の形式

(1) 既存文書活用型

(2) 報告形式

4． 相続の場合の登記原因証明情報

まとめ

 

１．登記原因証明情報とは

 

(1) 登記原因証明情報とは

 

登記原因証明情報とは、不動産の売買や相続などの権利に関する登記申請を行う際に必要な添付書類の一つです。

 

法律は「権利に関する登記を申請する場合には、申請人は、法令に別段の定めがある場合を除き、その申請情報と併せて登記原因を証する情報を提出しなければならない」（不動産登記法第61条）と定めています。

 

(2) 登記原因証明情報の意味は

 

登記原因証明情報の「登記原因」とは、登記の原因となる事実または法律行為（不動産登記法第5条2項）のことで、売買に基づく所有権移転の場合では、まさに売買が登記原因となります。

 

さらに、登記原因証明情報の「証明」とは申請者が登記官に対して登記原因の存在を合理的に説明することです。

売買に基づく所有権移転の場合では、登記原因である売買が成立したことを書面にして登記官に伝えることを意味します。

 

これらの書類は法務局に保管され利害関係人に公開されることで、その後の取引を安全かつ円滑に進めるという狙いがあります。

 

２．登記原因証明情報の添付が不要な場合

 

登記原因証明情報を添付しなくてもよい場合は、以下のようなケースになります。

 

➀所有権保存の登記（不動産登記法第74条2項。敷地権付き区分建物の所有権保存の登記を申請する場合を除く）を申請する場合。

②処分禁止の登記に遅れる登記の抹消を申請する場合

③混同を原因とする権利に関する登記の抹消を申請する場合で、登記記録上、混同によって権利が消滅したことが明らかであるとき

 

④私人の住所変更登記又は住所更正登記において住民基本台帳法に規定する住民票コードを提供した場合。法人の住所変更登記または住所更正登記において会社法人等番号を提供した場合。

 

上記以外の不動産売買による所有権移転の登記申請には、必ず登記原因証明情報の添付が必要です。

 

３．登記原因証明情報の形式

 

登記原因証明情報には2つの形式があります。

 

ひとつは「既存文書活用型」で、売買契約書や代金領収書、抵当権設定契約書など既存の書類を提出する方法です。

もうひとつは「報告形式」と呼ばれるもので、売買契約が成立したこと、代金支払いにより所有権が移転することが約されたこと、代金が支払われたことなどを新たな文書にして報告する形式です。

 

どちらの方法でもよいのですが、売買契約書などをそのまま添付して提出してしまうと、それが閲覧されたとき売買代金や特約など契約書に書かれている情報が、すべてが公開されてしまうことになります。

新たに書類を制作する「報告形式」なら必要事項のみの記載で済むので、売買金額や個人情報など余計な内容が公開されないというメリットがあります。そのため、実務としての登記原因証明情報は報告形式の書面でするのが一般的となっています。

 

(1) 既存文書活用型

 

既存文書活用型の場合、どのような文書が登記原因証明情報になるかですが、具体的には下記のようなものが登記原因証明情報になります。

 

➀売買時に所有権移転する場合：売買契約書＋売買代金領収書

②敷地権付区分建物の所有権保存の場合：売買契約書＋承諾書

③贈与による所有権移転の場合：贈与契約書

などがあり、登記事由により添付する既存文書が異なります。

 

※売買契約書や抵当権設定契約書そのものを登記原因証明情報にした場合は、原本還付請求ができます。

 

(2) 報告形式

 

報告形式の登記原因証明情報の内容では、売買による所有権移転登記の場合、下記のような内容を記載することになります。

 

➀登記の目的：所有権移転

②登記の原因：○年○月○日売買

③当事者：権利者（買主の氏名・A）、義務者（売主の氏名・B）

④不動産の表示：表示登記簿謄本の通り不動産の表示を記載する

例：「登記の原因となる事実又は法律行為」

・売買契約の締結

売主Bと、買主Aは、○年○月○日、本件不動産売買契約を締結した。

・所有権移転時期

・代金の支払い

買主Aは売主Bに対し○年○月○日、売買代金全額の支払いをなし、これが受領された。

・所有権の移転

よって、本件不動産の所有権は、同日、BからAへ移転した。

・日付・提出先

○年○月○日法務局□□支局、□□出張所御中

 

「上記の登記原因のとおり相違なく、その証として本書を差し入れます」と記載

 

買主Aの住所と氏名を記載、押印

売主Bの住所と氏名を記載、押印

 

４．相続の場合の登記原因証明情報

 

上記は不動産が売買される場合の登記原因照明情報について説明しました。

しかし、登記原因証明情報が必要になるのはなにも売買の時だけではなく、不動産を相続する時にも相続申請登記を行います。そのときにも登記原因証明情報は必要になります。

 

相続登記申請における登記原因証明情報には次のものがあります。

 

➀相続関係説明図

②遺産分割協議書があります。

 

遺産分割協議書を登記原因証明情報とするには法定相続人全員の印鑑証明も必要になります。

 

まとめ

 

・登記原因証明情報とは、不動産の売買や相続などの権利に関する登記申請を行う際に必要な添付書類の一つです。

・登記原因証明情報の「登記原因」とは、登記の原因となる事実または法律行為のことで、売買に基づく所有権移転の場合では、売買が登記原因となります。

「証明」とは申請者が登記官に対して登記原因の存在を合理的に説明することです。

・登記原因証明情報を添付しなくてもよい場合は、以下のようなケースになります。

 

➀所有権保存の登記（不動産登記法第74条2項。敷地権付き区分建物の所有権保存の登記を申請する場合を除く）を申請する場合。

②処分禁止の登記に遅れる登記の抹消を申請する場合

③混同を原因とする権利に関する登記の抹消を申請する場合で、登記記録上、混同によって権利が消滅したことが明らかであるとき

④私人の住所変更登記又は住所更正登記において住民基本台帳法に規定する住民票コードを提供した場合。法人の住所変更登記または住所更正登記において会社法人等番号を提供した場合。

・登記原因証明情報の形式には次の2つがあります。

➀既存文書活用型

②報告形式