自宅に住み続け相続時一括返済する融資「リバースモーゲージ」とは？

 

資産に預貯金が少なく自宅不動産しかない、自宅はあるが年金額が低い、また、定年後だがまだ住宅ローンが残っている、など自宅所有者にも現在、将来のお金に不安な人が多くいます。売却すると不動産がなくなってしまい、賃貸住宅に住むのも不安だという場合もあります。現在の自宅に住み続けたいという希望を持っている方では、現在の自宅に住み続けたまま、自宅不動産を担保にしてお金を借り、自分が死んだときの相続時に一括返済するリバースモーゲージという金融商品が関心を持たれています。しかし、その内容はわかりにくく、土地の価格の高い大都市部周辺に地域が限られているなどの特殊性があり、あまり内容が知られていないためその概要について紹介します。

目次

１. リバースモーゲージとは

(1) リバースモーゲージ誕生の背景

(2) リバースモーゲージ（Reverse mortgage）とは

(3) 返済

(4) 契約対象者

(5) 資金使途

(6) 対象不動産の限定

(7) リバースモーゲージにおける担保評価

(8) 金利

２. リバースモーゲージのメリットとデメリット

(1) メリット

(2) デメリット

３. 主なリバースモーゲージ

まとめ

 

１．リバースモーゲージとは

 

(1) リバースモーゲージ誕生の背景

 

・老後の資金不安の拡大

現在、平均寿命は男性約81歳、女性約87歳と大きく伸び、今後も更なる長寿化が見込まれています。しかし、経済面を見ると年金財政の悪化に伴い年金支給額の減少もあり、将来の不安が拡大しています。数年前、金融庁金融審議会が発表した「老後には夫婦で2,000万円の蓄えが必要」との報告書をめぐり、大きな論争が起こりましたが、年金制度が安心でないことは確実です。

 

・預貯金、現金が少なく自宅不動産しか主な資産がない人の増大

雇用格差や非正規雇用者、フリーターの増大で不動産を購入しても経済的余力がなく、住宅ローンの返済がやっとで預貯金、現金、年金額が少ない人が多くいます。

 

・ニーズの拡大の現状

（独）住宅金融支援機構は、同機構の行うリバースモーゲージの「リ・バース60」の利用実績を公表しています。2019年4～6月分についてですが、対象は、60歳以上を対象にした住宅融資保険付きのリバースモーゲージ型住宅ローンで、期中の同ローンの申請戸数は222戸（前年同期比126.5％増）、実績戸数は135戸（同98.5％増）、実績金額は16億7,000万円（同96.5％増）と伸びています。利用件数の伸びを受けて同機構の提携取扱金融機関も増え、56機関（同17機関増）となりました。

申込者の年齢は平均69歳で年金受給者が約68％を占め、使途は戸建てリフォームが34％で最多でした。

＊参考資料　株式会社不動産流通研究所「不動産ニュース」

https://www.re-port.net/article/news/0000060096/

 

(2) リバースモーゲージ（Reverse mortgage）とは

 

高齢者が居住する自宅を担保として、一括または分割の形で銀行から融資を受け、受けた融資は高齢契約者の死亡時等に担保不動産を処分し返済する不動産融資制度の一つです。

 

(3) 返済

 

返済は、高齢契約者の死亡時等に、相続人が担保不動産を処分し返済し行います。金利については、毎月金利のみ返済する方式と元利一括返済の形態があります。

 

定年退職後も住宅ローンの支払いが残っている場合、住宅ローンからリバースモーゲージに借換えすることで、毎月の返済金額を減額もしくはなくすメリットもあります。

 

(4) 契約対象者

 

契約対象者は自宅を所有する、おおむね55歳～65歳以上の高齢者であるのが特徴です。

 

(5) 資金使途

 

資金の使い道は事業性の目的を除き、生活費、レジャー、住宅リフォームなど利用者の自由であるのが標準です。ただし、住宅リフォームなどに限定している場合もあります。

 

(6) 対象不動産の限定

 

リバースモーゲージは、最終的に自宅を売却して、金融機関がそれまでに行った融資の利息と元金と手数料を回収する仕組みです。そのため現実的には、ある程度地価の高い大都市部などの地域に限られます。金融機関により異なりますが、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪市、京都市、神戸市などです。

 

(7) リバースモーゲージにおける担保評価

 

おおむね担保設定価格は不動産評価額の５～６割程度です。

 

(8) 金利

 

短期プライムレートを基準とし、金融機関ごとの金利を加えた変動金利制をとっているのが一般的です。

例）みずほ銀行

①フリー口　短期プライムレート（基準金利）＋年2.0％の変動金利となります。

②目的口（資金使途が確認可能な場合）　短期プライムレート（基準金利）＋年1.5％の変動金利となります。

 

なお、短期プライムレートとは、銀行が最優良の企業に貸し出す際の最優遇貸出金利（プライムレート）のうち、1年以内の短期貸出の金利をいいます。企業向け融資だけでなく、住宅ローンなど個人向け融資の金利を決定する際にも利用されています。短期プライムレートは銀行ごとに独自に設定しています。

 

２．リバースモーゲージのメリットとデメリット

 

(1) メリット

 

①担保は自宅不動産などのため、自宅を手放すことなく老後資金の借入れができ住み続けることができる。

 

②元金は死亡時に元利一括して返済、もしくは、元金は死亡時に返済、金利のみ毎月支払うため、毎月の支出を減額させることができる。

 

③借入れの資金使途は自由な金融機関が多く、柔軟に老後資金が活用できる。

 

④退職後でも、年金収入だけでも借入れができる。

 

通常の住宅ローンであれば借入時の年齢制限や年収の条件がありますが、このローンではありません。

 

⑤契約者が死亡した場合に配偶者が契約を引き継ぐことが可能な金融機関もあり、配偶者のリスクも回避することができる場合がある。

 

配偶者が連帯債務者になることで、契約者（主債務者）が死亡した後も、そのままご自宅に住み続けることができる契約です（利息の返済は継続）。

 

(2) デメリット

 

①自分が何歳まで生きるかわからない長寿リスクがある。

 

自分が何歳まで生きられるかは予測できません。元金の返済がないため気が大きくなり、融資極度額まで資金を使ってしまう恐れがあり、一括返済時に相続に残せる資金が少なくなる恐れがあります。

 

②不動産価値の下落リスク

 

相続に関する不動産価値は路線価をベースに算出されるのが一般的で、評価の中心は土地です。この土地の価値が下落してしまうと、融資極度額の見直しがされる恐れがあります。

 

③融資の金利上昇リスク

 

一般的に変動金利を採用している金融機関が多いため、時勢に応じて金利が変動します。金利が大幅に上昇してしまうと、毎月の金利支払額が高くなる恐れがあります。

 

④相続人リスク

 

本人が亡くなった後、相続人が現金で返済できない場合には、自宅が処分されるので、同居する配偶者や子どもがいる場合には住む場所の確保が別途必要となってきます。そのため、推定相続人の事前承認が必要となる場合もあります。

 

⑤一括返済リスク

 

通常の住宅ローンで利用できる団体信用生命保険は対象外となり、契約者が亡くなった際に借入金を一括で返済する必要があります。

 

３．主なリバースモーゲージ

 

①東京スター銀行「充実人生」

https://www.tokyostarbank.co.jp/products/loan/reverse_mortgage/

 

・契約対象者　55歳以上（配偶者は50歳以上）84歳以下、年収120万円以上

・資金使途

生活資金、医療費、老人ホーム入居資金、住宅改築資金など（事業資金、投資資金は除く）

・融資限度額

利払いあり型　4,250万円　　　利払いなし型　3,650万円

・金利

利払いあり型（2021年11月1日より）基準金利（当行所定の長期プライムレート）変動金利型（年率）1.000%、お借り入れ金利（基準金利＋1.95％～2.95％）、変動金利型2.950%～　3.950%

・対象物件　一戸建て、マンション

・対象地域

東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪市、京都市、神戸市

 

②みずほ銀行「みずほプライムエイジ」

https://www.mizuhobank.co.jp/retail/products/loan/reverse_mortgage/index.html

 

・契約対象者　満55歳以上、戸籍謄本により推定相続人が確定できる方

・資金使途

生活資金、医療費、老人ホーム入居資金、住宅改築資金など（事業資金、投資資金は除く）

・融資額

貸越極度額はフリー口（*1）、目的口合算で1,000万円以上2億円以内（100万円単位）、かつご自宅の評価額（*2）以内となります。

・金利

フリー口　短期プライムレート（基準金利）＋年2.0％の変動金利、目的口（資金使途が確認可能な場合）　短期プライムレート（基準金利）＋年1.5％

・対象物件　一戸建て（担保評価額は2000万円以上）、マンション（担保評価額は1坪あたり250万円以上、かつ総額5000万円以上）

 

③住宅金融支援機構「リ・バース６０」

「リ・バース６０　パンフレット」https://www.jhf.go.jp/files/400356831.pdf

 

住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する住宅ローンの特徴があります。

・対象者　60歳以上

・資金使途

本人が居住する住宅の建設資金または購入資金、住宅のリフォーム資金、住宅ローンの借換資金、サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金、子世帯などが居住する住宅の取得資金を借り入れるための資金など

・融資額

ご融資の限度額

次のうち最も低い額となります。8,000万円、所要金額の100%、担保評価額の50％または60％

・金利

金融機関により異なります。

 

まとめ

 

・リバースモーゲージとは、高齢者が居住する自宅を担保として、一括または分割の形で銀行から融資を受け、受けた融資は高齢契約者の死亡時等に担保不動産を処分し返済する不動産融資制度の一つです。

・返済は、高齢契約者の死亡時等に、相続人が担保不動産を処分し返済し行います。金利については、毎月金利のみ返済する方式と元利一括返済の形態があります。

・資金の使い道は、事業性の目的を除き、生活費、レジャー、住宅リフォームなど利用者の自由であるのが標準です。しかし、住宅リフォームなどに限定している場合もあります。

・対象地域は、ある程度地価の高い大都市部などの地域に限られます。