自宅の売却時の税金が大幅に安くなる特例とは

 

不動産は金額が大きく税金の額も大きくなります。ただし、投資とは異なる居住用財産である自宅の売却については、税制上も複数の特例を設けて税金負担が安くなっています。これを使わない手はありません。ただし、税制は複雑で自分から申請しなければ適用されないものです。それだけに税金については知識を身に付けておく必要があります。

目次

１．居住用財産の売却時の特例の種類

２．居住用財産譲渡での3,000万円特別控除

(1) 居住用財産譲渡での3,000万円特別控除とは

(2) 特別控除を受けられる適用の要件とは？

(3) 特別控除を受けられない適用除外

(4) 特別控除を受けるための必要な手続き

３．特定居住用財産の買換え特例

(1) 特定居住用財産の買換え特例とは

(2) 特定居住用財産の買換え特例の適用条件

(3) 特定居住用財産の買換え特例申請の手続き

４．居住用財産の譲渡所得における3,000万円特別控除と買換え特例との相違と適用

(1) 居住用財産の譲渡所得における3,000万円特別控除と買換え特例との相違

(2) 居住用財産の譲渡所得における3,000万円特別控除と買換え特例の適用

まとめ

 

１．居住用財産の売却時の特例の種類

 

居住用財産いわゆるマイホームの売却の際の5つの特例を整理すると、以下のようになります。

＜売却し譲渡益が発生した場合＞

譲渡益がある場合は、特別控除などの特例があります。

①マイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

②特定の居住用財産の買換えの特例

③マイホームの10年超所有の軽減税率の特例

＜売却し譲渡損が発生した場合＞

譲渡損失がある場合は、損益通算や繰越控除ができる特例があります。

④マイホームの買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

⑤特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除

このように売却の際は、利益が出ても出なくても、活用可能な特例が複数存在します。

ここでは、売却し譲渡益が発生した場合の特例の代表的なものでメリットの大きい、マイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例と特定のマイホームの買換えの特例について説明します。10年超所有の軽減税率の特例については、不動産を売却した場合にかかる税金の項目で紹介します。

 

２．居住用財産の譲渡での3,000万円特別控除

 

(1) 居住用財産の譲渡の場合の3,000万円特別控除とは

 

マイホーム(居住用財産)を売ったとき、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる制度です。

譲渡所得が3,000万円以上であれば3,000万円が控除され、3,000万円以下であれば、その金額全てが控除されます。

 

・3,000万円特別控除がされた場合の譲渡所得の計算式

 

「譲渡所得」の計算式は、

課税譲渡所得[利益]＝譲渡価格[売却価格]－（取得費＋譲渡費用）[購入価格]ですが、

「3,000万円の特別控除」を適用する場合、計算式は次のようになります。

 

＊課税譲渡所得＝譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）–3,000万円

 

譲渡所得税は、上記の課税譲渡所得に税率を掛けたものになります。

 

(2) 特別控除を受けられる適用の要件とは？

 

3,000万円特別控除の適用要件は複数あります。全てを満たしている必要があります。

 

①「居住用財産」であることが前提

 

「居住用財産」であることが前提となります。非居住用財産には適用されません。

 

②主な適用要件

 

3,000万円特別控除の適用要件は複数あります。

 

主な要件は、自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ることです。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売らなければなりません。

 

③その他の要件

 

売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと、売手と買手が親子や夫婦など特別な関係でないことなどがあります。

 

④ケースにより適用される可能性があるもの

 

空き家相続の場合、取り壊した後に譲渡した場合、土地や建物を誰かと共有している場合などでは、一定の要件が満たされていれば適用される場合もあります。

 

(3) 特別控除を受けられない適用除外

 

この特例は、次のような家屋には適用されません。

 

①この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋

 

②居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋

 

③別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋

 

(4) 特別控除を受けるための必要な手続き

 

3,000万円特別控除を受けるには、不動産を売却した翌年に確定申告をする必要があります。

 

３．特定居住用財産の買換え特例

 

(1) 特定居住用財産の買換え特例とは

 

特定のマイホーム(居住用財産)を売って、代わりのマイホームに買い換え譲渡益が出た場合は、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。ただし、譲渡益が非課税となるわけではありません。これを、特定居住用財産の買換えの特例といいます。

売却では譲渡益に譲渡所得税を支払い、かつ住み替えのため新居の購入代金も支払うとなると費用負担が大きいため、これを軽減させるのが特例居住用財産の買換え特例の目的です。特例を使った場合、売却時の譲渡所得の課税が一時的に繰り延べられる分、新居の購入費用を捻出しやすく買換えがしやすくなります。

 

売却時に得た譲渡所得は、新居を売却する際に上乗せして計算し、新居売却をする場合は売却で得た譲渡所得と合わせて課税対象になります。一時的に税負担は軽くなるものの、将来的に新居売却をする場合にはまとめて精算が必要となり重荷になる場合もあります。

 

(2) 特定居住用財産の買換え特例の適用条件

 

特定居住用財産の買換え特例を適用させるには細かく条件があります。売る家と買う家、それぞれの条件を満たす必要があります。主な要件には次のようなものがあります。

 

①自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。

なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

（住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合はさらに要件があります）

 

②売った年、その前年及び前々年にマイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例を除きます。）又はマイホームを売ったときの軽減税率の特例、もしくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

 

③売却代金が1億円以下であること。

④売った人の居住期間が10年以上で、かつ、売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること。

⑤マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること。

⑥親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。

 

(3) 特定居住用財産の買換え特例申請の手続き

 

特定居住用財産の買換え特例を適用するには、売る家と買う家の条件すべてを満たし、確定申告をしなければなりません。確定申告をしないと、条件を満たしても特例は適用されないため注意が必要です。

 

４．居住用財産の譲渡所得における3,000万円特別控除と買換え特例との相違と適用

 

(1) 居住用財産の譲渡所得における3,000万円特別控除と買換え特例との相違

 

特定居住用財産の買換え特例と3,000万円特別控除の大きな違いは、前提として、3,000万円特別控除は、住宅の売却のみが対象ですが、特定居住用財産の買換え特例は、買い換えを前提としています。

 

(2) 居住用財産の譲渡所得における3,000万円特別控除と買換え特例の適用

 

①適用制限

居住用財産の譲渡所得における3,000万円特別控除と買換え特例との併用はできません。

 

②居住用財産の譲渡所得における3,000万円特別控除と買換え特例のどちらを適用させるべきか

 

特定居住用財産の買換え特例と3,000万円特別控除、どちらを適用させるべきかについては状況によって異なります。

 

・基本的には譲渡所得が3,000万円以下なら3,000万円特別控除を適用させ、3,000万円以上なら税負担を抑えるために資金的な状況から買換え特例を適用させることが多くあります。

・買換え特例だと課税を繰り延べているだけのため、買い換え時に新居購入費用＋譲渡所得の税金を支払う余裕があるなら、3,000万円特別控除を使って先に払ったほうが得だと言えます。資金状況に合わせて検討します。

・特定居住用財産の買換えで、今後新居を売却する予定がない場合にはメリットがあります。

 

まとめ

 

・居住用財産の譲渡益が発生した場合の特例には、次のものがあります。

①マイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

②特定居住用財産の買換え特例

③マイホームの10年超所有の軽減税率の特例

・居住用財産の譲渡の場合の3,000万円特別控除とは、マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる制度です。

・3,000万円特別控除の適用要件は複数あり、主な要件は、自分が住んでいる家屋、敷地、もしくは、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合、住まなくなった日から3年以内（その年の12月31日まで）に売らなければなりません。

・特定居住用財産の買換え特例とは、特定のマイホーム(居住用財産)を売って、代わりのマイホームに買い換え譲渡益が出た場合は、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができるものです（譲渡益が非課税となるわけではありません）。

・買換え特例の適用条件には売ることと買うことに細かく条件があり、主な要件としては、マイホームを売った年の前年から翌年までの3年以内にマイホームを買い換えることなどがあります。

・居住用財産の譲渡所得における3,000万円特別控除と買換え特例と