地方や需要がない地域、難点がある物件の売却方法

 

地方の物件を相続したけれど、活用方法がなくて困っているという方も多いと思います。また、地方の物件を売ろうと思っても欲しい人は限られているため、すぐには売りにくいのが現状です。地方や需要がない地域の物件や、難点のある物件の売却方法を検討することが重要です。最初から物件が売れないと思わず、物件のある地域の不動産会社にも相談し対策を検討してみてください。地方や需要がない地域、難点がある物件の売却方法について紹介します。

目次

１．地方の物件が売れない理由

(1) 地方市場の狭さ

(2) 雇用の場が少ないこと

(3) 交通アクセスの悪さ

(4) インフラが整備されていない場合もあること

(5) 面積が広すぎる場合があること

(6) 市街化調整区域の場合

２．地方物件などの販売方法

(1) リモートワークの普及で地方市場、郊外市場の可能性の拡大

(2) 地方自治体で住民誘致に積極的なところの移住支援策を活用する。

(3) 所有する物件に即した売却計画を立てる。

(4) 農地の場合は売却方法を考える。

(5) 古い家は解体する。

(6) 地元の不動産会社に相談する。

３．難点がある物件を売る方法

(1) 境界が確定していない物件、越境している物件

(2) 形状や接道などの土地の条件が悪い物件

(3) 借地権付き建物

まとめ

 

１．地方の物件が売れない理由

 

地方の物件は都会にある物件と比べて売りにくい現状があります。その主な理由は次の点です。

 

(1) 地方市場の狭さ

 

地方では人口の過疎化や高齢化が進み、人口減少、市場の狭さが原因で住宅市場も動きが活発ではありません。

 

(2) 雇用の場が少ないこと

 

現役世代にとっては生活の収入を得る雇用の場が必要です。地方の工場の閉鎖などもあり産業誘致も簡単ではありません。雇用の場が限られている現状があります。

 

(3) 交通アクセスの悪さ

 

地方の物件が売れない理由として、商業施設や病院などが少なくあっても遠いなどの問題がある場合もあります。

また、電車やバスなどの交通機関があまり整備されていないエリアもあり、車での移動が一般的になります。運転のできない人もおり、また、自家用車の購入や維持費の負担が生じます。

 

(4) インフラが整備されていない場合もあること

 

地方の中でもさらに山間部まで行けば、水道や電気、ガスやネット回線などのインフラが整っていないケースがあります。生活するために最低限必要なインフラが整備されていなければ、居住すること自体が困難になります。

 

(5) 面積が広すぎる場合があること

 

地方特に田舎の土地は都心の土地と比べて広大であり、個人が家を建てるのに適していないという点も売れない理由に挙げられます。未利用の土地の面積が広ければそれだけ整地なども含め活用しづらい土地となります。住宅地として適当でなければ分筆して売ることも難しい場合が多くあります。

 

(6) 市街化調整区域の場合

 

市街化調整区域とは、農地の存続を維持するために建物を建ててはならないと定められている区域のことです。例外的に建築許可が下りる場合もありますが、原則として住宅を建築することはできません。

 

２．地方物件などの販売方法

 

地方物件でも最初から諦めるのではなく、売るための方法を考えてみる必要があります。

 

(1) リモートワークの普及で地方市場、郊外市場の可能性の拡大

 

コロナ禍の企業ではリモートワークの普及が大幅に進みました。特に、リモートワークでも可能なＩＴ系業界、ＩＴ化可能な事務系職種などでは顕著です。また、企業規模では大手企業ほどその進展は著しいと思われます。働き方改革の流れでも、コロナが一段落してもリモートワークの形態は効率性の高い面が認識されてきたと思います。

そのため、従業員の住まいも都市部にこだわらずに広域化が可能になり、より自然に近く住みやすい地方圏の市場の可能性が出てきました。特に大都市部に近い地域や郊外圏の可能性は増しています。

 

(2) 地方自治体で住民誘致に積極的なところの移住支援策を活用する。

 

地方自治体によっては地域活性化のため、住民誘致策を取っているところがあります。住宅のリフォーム支援や補助金などの制度がある場合があります。これらの地域では行政の支援策を購入者の魅力として打ち出すことで売却の促進につながります。広報宣伝活動の強化が有力な方法です。

 

(3) 所有する物件に即した売却計画を立てる。

 

地方の物件を売却する際は、入念に市場調査を行い、その地域のニーズを正確に把握して、適切な計画を立てることが重要です。物件のセールスポイントは何かを把握します。

 

(4) 農地の場合は売却方法を考える。

 

農地は農地法によって購入できる人が限定されているため、売却が難しい場合に該当します。農地を農家以外に売却するには、農地から転用することが必要になってきます。

転用すると農地を他の用途に利用できるようになり活用の幅が広がります。農業委員会に申請書を提出して許可を得る必要があり、転用の目的を明確にし、資金があることを証明しなければなりません。

一般的に農地転用の許可を得ることができるのは、第2種農地、第3種農地であり、農業生産力が大きいとされる第1種農地には転用許可がおりません。

 

(5) 古い家は解体する。

 

土地の上に古い建物がある場合は、土地を売りに出す前に解体して更地にする方が売れやすくなります。空き家を解体する場合は固定資産税にも影響するため更地にするタイミングが重要です。

 

(6) 地元の不動産会社に相談する。

 

地方や郊外物件では、地域密着型の地元の不動産会社に相談するのが有効です。地域密着型不動産会社はその周辺ならではの事情に詳しいためです。

 

３．難点がある物件を売る方法

 

(1) 境界が確定していない物件、越境物がある物件

 

①問題点

 

都市部の土地であっても、境界が確定していない土地は売れない理由の一つとなります。

境界が未確定の土地は、購入後に買主がトラブルに巻き込まれるリスクが高いため、購入希望者が少なく売りにくくなります。また、境界が未確定の土地は不動産会社の提携も得にくくなります。

越境物に関しては、例えば隣地からの伸びている木の枝等の越境がある場合です。

 

②解決方法

 

境界が未確定の土地は、土地の境界確定を行います。

土地の境界には、隣地の私有地との境界である「民々境界」と、道路との境界である「官民境界」の2種類があります。官民境界に関しては、確定するのに時間を要します。

越境物に関しては、隣地からの伸びている木の枝等の越境などでは比較的簡単に除去できます。一方で、擁壁の基礎やフェンスのブロック塀等、簡単に是正できない場合は隣地所有者との間で「越境の覚書」を締結しておくことが適切な対策となります。

 

(2) 形状や接道などの土地の条件が悪い物件

 

①問題点

 

形状や接道などの土地の条件が悪い土地は、売れない理由の一つです。

ａ．形状

三角形の土地や細長い土地、旗竿（はたざお）地など、利用しにくい土地は売却しにくくなります。

土地の形状は、敷地が狭いほど悪影響を及ぼすことが多くあります。

ｂ．接道

敷地に接している接道の状態も売却に与える影響が大きいです。例えば、無道路地と呼ばれる道路に接していない土地は、都市計画区域内において建物を建てることができません。無道路地は、土地の利用価値が著しく劣るため、売りにくくなります。

 

②解決策

 

形状、接道とも隣地所有者に打診することが有効です。形状の悪い土地や、接道条件の悪い土地は、隣地と併合することで悪条件が解消されることがあるからです。

例えば旗竿地であっても、隣地の人が購入すれば間口を広げることができ、整形の良い土地に変わります。

無道路地であっても、接道している隣地の人が購入すれば、接道した広い土地に変えることができます。

 

(3) 借地権付き建物

 

①問題点

 

借地権付き建物は当然所有権ではないため売りにくい物件です。問題点としては次のような点があります。

ａ．毎月、地代（借地料）を支払う必要がある。

借地で家を建てた場合、初期費用は購入に比べて安くなりますが、長期にわたって地代の支払いが発生するため、そのコストを意識する必要があります。

ｂ．建物の改装や利用形態の変更、建て替えに地主の承諾が必要になる。

借地契約に決められた使用使途から逸脱する改装・改築を行うときは、地主の承諾が必要となります。建て替えは当然地主の承諾が必要です。

ｃ．担保としての価値が低く、ローンの審査に通りにくい。

土地が借地で、建物の建築費用だけをローンでまかなおうとした場合、融資を受けられない可能性もあります。通常銀行はローンの担保として、土地や建物に抵当権を設定しますが、土地の所有権がない場合、土地に抵当権を設定できないためです。

 

②借地権付き建物のメリット

 

所有権がないため上記のような問題点はありますが購入者にとってメリットもあります。

ａ．借地権付き建物は安価であること

借地権付き建物の場合は、土地代は所有権に比べると低価格で、建物代を含めた総額でも低価格となり、購入者にとっては入手しやすい物件として売り出すことができます。

ｂ．土地に対する税金が課税されないこと

土地に対する固定資産税、都市計画税は所有者である地主に課税されるため、借地権者は負担しなくてすみます。ただし、建物に関しては、取得にかかる不動産取得税や毎年課税される固定資産税、都市計画税は課税されます。また、相続税・贈与税に関しても課税対象となります。

ｃ．契約更新すれば長期にわたって土地を利用できること

借地契約は期限付きですが、更新することで継続できます。普通借地契約の地主側からの更新拒絶は、地代の不払いや、建物の老朽化などといった正当な事由がなければ認められません。また、地主が更新を拒絶する際は、多額の立退料を支払わなければならないケースも多くあります。このように、地主にとって借地契約の解除はハードルが高く、借地権者は地代を支払っていれば、事実上長期にわたって借り続けることができます。

 

③借地権付き建物を売却するための解決方法

ａ．借地権付きの住宅として市場で売却する

一般の不動産市場の中でも、借地権付き住宅は流通しています。仲介業務を行う不動産会社へ依頼し、中古物件として販売することももちろん可能です。ただし、総額は低くなりますが地代の支払いや法的な制約などで市場は限られています。

借地権上の建物を売却する場合、合わせて借地契約上の借主の地位を売却・譲渡することになり、地主の承諾が必要となります。

ｂ．建物を地主に売却する。

地主にとっては、底地権だけの所有であったものに、借地権が返ってきて完全な所有権となるため、土地の資産価値が高くなりメリットがあります。建物を地主に売却する場合、実質的には借地権を買い取ってもらうことになりますが地権価格、建物価格の評価について交渉が必要です。売却することで借地契約は終了します。

 

まとめ

・売却しづらい地方の物件や需要のない地域の物件でも可能性はあります。例えば次のような点も検討してみてください。

①リモートワークの普及で地方市場、郊外市場の可能性の拡大

②地方自治体で住民誘致に積極的なところの移住支援策を活用する。

③所有する物件に即した売却計画を立てる。

④農地の場合は売却方法を考える。

⑤古い家は解体する。

⑥地元の不動産会社に相談する。

・難点がある物件でも検討の余地が残されています。難点には各種ありますが次のようなものもあります。

①境界が確定していない物件、越境している物件

②形状や接道などの土地の条件が悪い物件

③借地権付き建物