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自宅を売却しても住み続けられる「リースバック」とは？

最近テレビコマーシャルでも、住んでいる住宅を売却しても売却後もそのまま住み続けられるシステムが宣伝されています。一般的にリースバック方式と呼ばれているものです。通常の売却と異なり、リースバックで住宅を売却すると、まとまった資金が一括で入手でき、さらに売却後も元の住まいを借りて住み続けることができるものです。

住宅ローンの返済が困難になった場合や、老後の住まいのあり方で有料老人ホームの入る場合など老後資金が必要な場合に利用されています。しかし、この方式の詳しい内容は知られていません。また、メリットだけでなくデメリットもあります。リースバックとはどのようなものか、メリット・デメリットはどのようなものかなどを紹介します。

１．リースバックとは

(1) リースバックとは

リースバックは「セール　アンド　リースバック」の略称で、売主は自宅を事業者に売却した上で、事業者の買主と今度は借り手として賃貸借契約を締結して、今までの住まいに賃借人として住み続けられる方法です。

(2) リースバックが広まった背景

第1には、新型コロナウイルスがもたらした影響、雇用の変動、その他収入の減少などで住宅ローンの返済が困難になる場合や、将来の返済計画が不安に思える場合があります。

第2には、高齢化社会を背景に、老後の資金が必要になる場合があります。また、高齢者では資産が自宅不動産しかない場合もあります。

そのため、今までの自宅の地域、住み慣れた環境などを変えずに住み続けるために所有から賃貸への変更を取るものです。企業経営でも、経営環境が厳しくなった場合に、自社ビルを金融機関などに売却し、そのまま今までのビル環境を変えずにレンタル使用する場合も同様の方式です。

２．リースバックの仕組み

(1) リースバックの仕組み

リースバックは、売主は自宅不動産をリースバック事業者に売却し、その後その事業者と賃貸借契約を締結し、事業者に賃借人としてリース料（家賃）を支払い、その不動産に住み続けられる仕組みです。買い取り代金は一括で支払われ、その使い道は自由です。

(2) リースバックの流れ

リースバックは以下のような流れで手続きが行われます。

一般的には申し込みをしたあと、事業者の査定、審査後2週間～1カ月前後で売却金が入金されのが一般的です。

①売却

リースバックを行う事業者に相談し、事業者による物件価格の査定が行われます。売主が事業者の提示した買取価格や契約内容に合意すれば、リースバック事業者を買主とした売買契約を締結します。売却後の所有権は、買主であるリースバック事業者に移転します。

②賃貸借契約

リースバック事業者を貸主とし、今までの売主である借主と賃貸借契約、定期借家契約などを締結します。契約期間満了前に、再契約して居住延長できる場合もあります。一般的には、賃貸借契約の場合は、通常の契約と同様2年程度の契約期間で契約締結し、更新または再契約するケースが多くあります。

③買い戻し（買い戻しを希望する場合）の確認

買い戻しを希望する場合は、売却時に、「再売買予約権」をつけて契約できる場合もあります。買い戻し時には再度売買契約を締結します。

④リースバックの利用制限

リースバックの利用制限を受ける場合には次のようなものがあります。

ａ. 住宅ローン残債が、リースバック買取金額より高い、つまりオーバーローン状態であるケース

リース料（家賃）に加えて残った住宅ローンの支払いを行う必要があるため、支払い困難に陥る可能性が高いからです。

ｂ. 安定収入がないケース

安定収入がなくリース料（家賃）の支払い困難に陥る可能性があるからです。

ｃ. 不動産が共有名義の場合

不動産が共有名義の場合、名義者全員の同意がないと利用制限を受ける可能性があります。

３．リースバックのメリット

リースバックのメリットは次のようなものです。

(1) 売却をしても、現在の住居に住み続けられること

リースバックは、売却をして売却収入を得た後も、そのまま生活環境が変わらず住み慣れた現在の住居に住み続けられます。

(2) 現金化が早いこと

リースバック事業者が買主となるため、一括現金買取となります。そのため、一般的な不動産売却と比べると、現金化までの期間が早い点があります。

(3) 将来的に買い戻せる可能性があること

「再売買予約権」をつけて契約できる場合には、将来的に買い戻せる可能性があります。

(4) 売却を周囲に知られずに済むこと

売却したことを周囲に知られるのが嫌な人もいます。しかし、リースバックでは、自宅売却した後も、今まで通り自宅での生活となり外見上は変化がありません。周囲に知られずに売却できる点があります。

(5) 引っ越しをしなくても済むこと

売却し住み替えを行う場合は引っ越しが必要ですが、その手間がかかりません。

(6) 固定資産税の支払いが不要になること

リースバックをすると、買主であるリースバック事業者に所有権が移転し固定資産税を支払う必要はなくなります。ただし、今度はリース料(家賃)が発生します。

４．リースバックのデメリット

リースバックにはデメリットやリスク（注意しておきたい点）もあります。

(1) 売却金額が相場以下になること

リースバックにおける売却金額は、物件にもよりますが、一般的には、周辺相場の7~8割と言われています。買い手であるリースバック事業者は、賃料収入を得る投資用不動産として査定し、利回り重視で考えるため売却金額は低くなります。また、リースバック期間終了後の不動産市場に変化が生じている可能性、家賃滞納の可能性、買い戻し特約のために自由に売却できない拘束性などのリスクも考慮した買取価格となります。

(2) リース料（家賃）が相場より高くなることが多いこと

リース料が周辺類似物件よりも高く設定される可能性もあります。物件にもよりますが、リース料の目安としては、売却価格の8～10％程度（最大幅7~13%）と言われています。リース料は、周辺家賃相場から設定されるのではなく、リースバック事業者の買取価格に対する利回りを考慮して設定されるためです。

(3) 修繕費は借主負担と定められている場合があること

通常の賃貸契約では、通常損耗による設備の故障などにかかる修繕費は貸主負担となっているのが普通ですが、リースバック契約の場合、特約で設備などの修繕費は借主負担と定められているケースがほとんどです。賃貸借契約締結時に確認する必要があります。

(4) 買い戻し時に売却時より高くなることが多いこと

買い戻しをする場合には、買い戻し時に売却時より高くなる可能性が高いことに注意が必要です。過去の売主としては納得しづらいのですがリースバック事業者にとっては、売却価格が仕入れ値と考えられ、買い戻し時の売却価格は仕入れ値に利益を加えた額となる場合が多くあります。リース料との関係もあり設定されます。

(5) 定期借家契約後も住み続けられるとは限らないこと

リースバックで賃貸借契約を結ぶ際、多くの場合は定期借家契約の形式で結ばれます。定められた契約期間が満了した後も再契約は可能ですが、再契約が保証されているわけではありません。定期借家契約の場合は特に期間経過後の扱いに注意が必要です。リースバック事業者では賃貸借契約後物件の売却が想定されている場合もあります。

(6) 大規模なリフォームができなくなること

リースバックで自宅を売却すると、所有権はリースバック運営会社に移転します。そのため借家となりリフォームを自分の好きなようにはできなくなります。ただし、事業者の許可がればその範囲で可能です。

５．リースバックのトラブル

リースバックのデメリットから生じるものですが、リースバック事業者とのトラブルには次のようなものがあります。

(1) リースバック後の賃料が高く、賃料の支払いの継続が困難になった場合

売却資金が高額であっても月々の資金計画が十分でない場合、想定していた雇用などにおける収入が不足した場合などがあります。

(2) 賃料を値上げされた場合

契約書で賃料の改定の可能性が記載されている場合は賃料の値上げの可能性があります。

(3) 賃貸借契約の更新を拒否された場合

契約書で賃貸借契約の更新、定期借家契約の期間満了後の規定などを確認しておく必要があります。

まとめ

・リースバックは、売主は自宅不動産をリースバック事業者に売却し、その後その事業者と賃貸借契約を締結し、事業者に賃借人としてリース料（家賃）を支払い、その不動産に住み続けられる仕組みです。買い取り代金は一括で支払われ、その使い道は自由です。

・リースバックのメリットとしては、①売却をしても、現在の住居に住み続けられること②現金化が早いこと③将来的に買い戻せる可能性があること④売却を周囲に知られずに済むこと⑤引っ越しをしなくても済むこと⑥固定資産税の支払いが不要になること　などがあります。

・リースバックのデメリットとしては、①売却金額が相場以下になることが多いこと②リース料（家賃）が相場より高くなることが多いこと③修繕費は借主負担と定められている場合があること④買い戻し時に売却時より高くなることが多いこと⑤定期借家契約後も住み続けられるとは限らないこと⑥大規模リフォームができなくなること　などがあります。