私道負担のある不動産の売却

 

私道負担のある不動産の売買は広く行われています。しかし、買い手の中には正確な知識がなく、私道負担のある不動産を単にマイナスとだけとらえてしまう場合もあります。売り手も私道負担のある不動産の売却につい正確な知識、情報を持っておくことが必要です。私道にはマイナス点もありますがメリットもあり理解が重要です。私道負担のある不動産についての捉えておくべき内容について整理します。

目次

１. 私道と私道負担とは

(1) 私道とは

(2) 私道負担とは

(3) 位置指定道路

(4) 私道が必要となるケースとは

２. 私道負担ありの不動産のメリットとデメリット

(1) 私道負担ありの不動産のメリット

(2) 私道負担ありの不動産のデメリット

３. 私道の持ち分形態

(1) 私道の持ち分形態

(2) 私道持分を持つ便益・メリット

４. 宅建業法の重要事項の説明における「私道に関する負担等に関する事項」の義務付け

まとめ

 

１．私道と私道負担とは

 

(1) 私道とは

 

私道とは、団体・個人が所有する道路を指します。一方、私道に対して公道があります。公道は、国や地方公共団体が管理する道路のことです。ただし、道路の所有者が個人でも管理者が公共機関でれば公道として扱われます。

 

私道は私有地であるので他人がその土地を通ることはできませんが、道路位置指定といわれる手続きを済ませると、建築基準法上の道路となり、私道の通行ができることになります。

 

私道を造ること自体は所有者の自由ですが、私道を造らざるを得ない場合があります。

建築基準法によって幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していない土地には、建物を造れないと定められているからです。これを「接道義務」といい、火災や地震などの災害時に救助活動をスムーズに行うために欠かせない規定です。道路が狭くて緊急車両が入れないと、被害が拡大してしまうおそれがあるためです。

 

(2) 私道負担とは

 

私道負担とは、売買する土地の一部に私道が含まれていることを表します。

 

私道負担付きの土地にはケースが大きく分けて2つあります。隣接する道路が全て私道のケースと土地接道義務を満たすため道路の一部が私道のケースがあります。

 

①隣接する道路が全て私道のケース

 

土地に隣接する道路が、全て私道になっている場合で、向かいや隣の家、周りの家などと私道を共有することになります。

 

②接道義務を満たすため道路の一部が私道のケース

 

土地の前に公道が通っていても幅員4ｍより狭い土地の場合は、接道義務を果たしておらず、セットバックが必要となります。セットバックとは、公道が幅員4ｍとなるように、敷地の一部を道路として提供すること場合です。

 

(3) 位置指定道路

 

位置指定道路とは、特定行政庁（都道府県知事や市町村長等）から「土地のこの部分が道路である」という指定（道路位置指定）を受けた幅員4m以上の私道のことです。

建築物の敷地は道路に2m以上接しなければならないという接道要件があり、それを満たすための道路として私道を指定する場合があります。民地の一部を建築基準法の要件を満たす道路（私道）とみなすケースです。

 

位置指定道路は、建築基準法上の道路です。接道要件を果たすことから、位置指定道路に面する土地には建築物が建築できます。

位置指定道路の要件では、幅が4メートル以上、予定建築物があること、関係権利者の承諾を得ていること、新設道路の形態が関係法令に合致していることなどがあります。

 

(4) 私道が必要となるケースとは

 

①広い土地を分割して売りに出す場合

 

私道が造られる経緯はさまざまですが、代表的な事例として広い土地を分割して売りに出す場合があります。区画割りの結果、公道に接していない土地ができてしまうと、私道を造る必要性が出てきます。

 

②公道から離れた奥まった土地に建物を造る場合

 

この場合も私道を造らなくてはなりません。

 

③4メートルの幅を確保するため敷地面積の一部を提供することが求められる場合

建築基準法が施行された1950年以前に造られた私道では、幅が4メートルに満たない場合も少なくないため建て替えを行う際には注意が必要です。敷地の境界線を後退（セットバック）させて道路として使う部分を造る必要があり、この部分が私道負担となります。

 

２．私道負担ありの不動産のメリットとデメリット

 

(1) 私道負担ありの不動産のメリット

 

私道負担ありの土地には、問題点が少なくないもののメリットも存在します。

 

私道負担の部分はあくまでも所有者のものであり、次のような点があります。

 

①原則として所有者の許可がない人は通行できない。

 

近隣住民に許可を与える立場となり優位性が担保されます。

 

②私道を閑静で安全な環境にすることもできる。

 

私道を関係者以外の通行禁止にしたり無断駐車禁止にしたりし、関係者・関係先への物の配送など以外の車の通行が少なく子供が道路で比較的安全に遊べるなど、私道の所有者が閑静で安全な道路にすることもできます。

 

また、所有者間の合意があれば、私道の坂の勾配が急なときスロープの設置や階段を作り、住民が歩きやすいようにすることや、カラスなどにゴミを荒らされるのを防止するためにゴミボックスを設置するなどが可能になります。

 

(2) 私道負担ありの不動産のデメリット

 

デメリットでは次のようなものがあります。

 

①実際に利用できる敷地面積は減るのに経済的負担が発生する。

 

私道負担の部分には、個人の所有物となるため固定資産税が発生します。ただし、公共性が高いと判断され「公衆用道路」として認められると、非課税となるケースがあります。私道を非課税にするための条件では、道路幅や不特定多数の人に利用されている利用状況などがあります。

 

また、道路の修繕が必要になったときは、所有者が費用を負担しなくてはならない場合があります。費用負担がある場合、私道共有者の分割になり負担は軽くなりますが決めごとがまとまらないなどのトラブルも生まれやすくなります。

 

②道路である以上は、他人に通行されることを完全に阻止するのは難しい。

 

関係者以外の通行禁止の表示をしても完全に阻止するのは難しい現実があります。

 

３．私道の持ち分形態

 

私道の持分の態様には、道路全体で比率として持分負担があるのか、道路の中の特定の部分について所有権があるのか、いろいろパターンがあります。このように、所有形態により若干の差異があります。

 

(1) 私道の持ち分形態

 

①持分割合での共有型

 

開発業者が築造した位置指定道路だと持分割合での負担となることが多いようです。最近の開発分譲では基本はこのかたちです。

 

②持ち分の分筆型

 

ａ. 特定区画の所有型A

持分割合とはせず、特定の区画を軒先から離れたところに所有するというケースもあります。モザイクのようにばらばらに私道を所有します。

 

ｂ. 特定区画の所有型B

むかしからある道路を少しずつ広げていったような場合、自宅の軒先を持ち出す形で特定の区画に対して所有権がある場合もあります。

 

③完全単独所有型

 

なかには持分がない場合もあります。完全に単独の方が所有している場合です。

 

(2) 私道持分を持つ権利

 

私道負担があれば、道路利用の権利を主張する根拠になります。

道路の持ち分を有していれば、物件の安定度は高まるといえます。

 

４．宅建業法の重要事項の説明における「私道に関する負担等に関する事項」の義務付け

 

宅建業法で規定する重要事項の説明では、宅建業者に対して取引の際にはあらかじめ「私道に関する負担に関する事項」の説明が義務付けられています。私道負担のあることを知らずに不動産取引をした購入者に対して、損害を与えないよう、あらかじめ私道の負担の内容を説明する義務を課したものです。

 

説明すべき内容は、

・私道負担の有無

・私道の面積

・私道の位置

などです。

 

説明に含まれる私道には建築基準法上の道路である私道のほかに、通行地役権の目的となっている私道も含みます。

私道について所有権や共有持分を有していなくても、それを利用するために通行料等の負担金を支払うことになっている場合、私道に関する負担にあたります。また、現在の負担のみならず、将来生じることになっている負担等も含まれます。

 

まとめ

 

・私道とは、団体・個人が所有する土地に接する形の土地を指します。

・私道負担とは、売買する土地の一部に私道が含まれていることを表します。

・建築基準法が施行された1950年以前に造られた私道では、幅が4メートルに満たない場合も少なくないため敷地の境界線を後退（セットバック）させて道路として使う部分を造る必要がありこの部分が私道負担となります。

・私道負担ありの土地には、問題点が少なくないもののメリットも存在します。

私道負担の部分はあくまでも所有者のものであり、次のような点があります。

①原則として所有者の許可がない人は通行できない。

②私道を閑静で安全な環境にすることもできる。

・私道負担ありの不動産のデメリットでは次のようなものがあります。

①実際に利用できる敷地面積は減るのに経済的負担が発生する。

固定資産税の発生、道路の修繕が必要になったときの費用を負担しなくてはならない場合があります。

②道路である以上は、他人に通行されることを完全に阻止するのは難しい。

・私道の持分の態様には、道路全体で比率として持分負担があるのか、道路の中の特定の筆について所有権があるのかなど複数のケースがあります。

・宅建業法の重要事項の説明における「私道に関する負担等に関する事項」の義務付けがあります。