土地売却の注意ポイント

 

土地の売却では土地の用途地域などにより制限があります。また、住宅用地であればその土地に利用上の制限がないかが問題になります。制限があればそれをクリアにするか、制限を明確にして買い手に明示する必要があります。一般的な不動産の売却の要素については変わりませんが、土地特有の売却の要素を中心に紹介します。

目次

１. 土地売却の流れについて

２. 土地の用途地域・状態を確認する。

(1) 市街化調整区域の土地や建物

(2) 市街化調整区域でも建物や施設の建築・開発が可能な場合

(3) 山林

(4) 太陽光発電・物流倉庫施設用地のニーズ

３. 隣地や道路との境界の確認

４. 私道負担のある土地

(1) 私道の使用承諾の取得

(2) セットバック

５. 土地の相場を把握する。

(1) 路線価を調べる。

(2) 国土交通省「土地総合情報システム」

(3) レインズ　マーケットインフォメーション

６. 土地に建物(古家)が残っている際の注意点

７. 土地を賃貸している際の注意点

まとめ

 

１．土地売却の流れについて

 

土地売却の場合、まず手続きの全体像を把握したうえで計画的に進めることが大切です。多くは不動産の売却全体と共通する流れになりますが一部特有の部分もあります。

土地売却の流れは次のようなものです。

 

①抵当権登記抹消

抵当権が残っている場合は、最初に抵当権抹消手続きをします。

②土地調査

売却する土地の調査・測量の資料を確認します。境界未確定の場合などは測量が必要になります。

③土地価格の相場の把握、土地の査定

土地価格の相場を把握し、不動産会社に売却予定の土地の査定を依頼します。

④媒介契約

査定を経て依頼する不動産仲介業者を決め媒介契約を締結します。

⑤価格の決定

不動産会社と相談して土地の売却価格を決定します。

⑥売却活動

不動産会社により買主の募集・選定活動を行います。

⑦売買契約

売却活動を経て不動産会社が買い手と交渉しまとまれば、売主は買主と売買契約を締結します。

⑧決済・土地の引き渡し

決済の後、登記手続きや土地の引き渡しをします。

⑨確定申告

売主は譲渡益が出た場合は確定申告をする必要があります。

 

２．土地の用途地域・状態を確認する。

 

土地については用途地域があり、土地により建物が建てられない場合もあります。また山林などの地目の物件もあります。住宅用地であれば用途地域は第1種住宅専用地域などに分かれ、建ぺい率・容積率が異なり確認しておきます。

 

用途地域は全部で13種類の区分がされていてそれに合った利用方法が規定されています。建物が建てられないケースでは市街化調整区域などがあります。

 

(1) 市街化調整区域の土地や建物

 

土地の開発や建築をする際には都市計画法の制限があります。都市計画法には、建物が「建てられるエリア」「建てられないエリア」あるいは「建てても良いが、建物の用途が限定されるエリア」など、区域ごとに細かい規制が定められています。その最も大枠の区域分けが「市街化区域」と「市街化調整区域」です。

市街化区域は積極的に市街化（都市開発）を行っていく地域で、一方の市街化調整区域は市街化を抑制する地域であり、特に市街化調整区域における土地の開発や建築を行うことは原則的に認められていません。ただし、市街化調整区域であっても売買は可能です。

 

ただし、市街化区域内であっても「生産緑地」という区域に指定されている場合は、開発や建築の制限を受けます。生産緑地では、都市圏の生産緑地と呼ばれる農地や農園の約8割がその生産緑地の指定を解除される可能性もあります。

 

(2) 市街化調整区域でも建物や施設の建築・開発が可能な場合

 

市街化調整区域の土地でも建物や施設の建築・開発が可能な場合があります。営農施設や農業従事者の住宅を建てる、もしくは行政許可を得て事業施設を建造するかの選択肢があります。認められているのは次のような施設です。

 

・周辺居住者の日常生活に必要な店舗や医療施設、学校など公益上必要な建築物

・市街化調整区域内の観光資源等の有効活用に必要な建築物（ホテル、ゴルフ場など）

・自然的条件を有する施設

・農林水産物の処理・貯蔵・加工をするための施設

・農林業活性化における施設

・中小企業の共同施設

・既存の向上事業を効率化するための施設

・危険物の処理・貯蔵施設

・道路など交通を確保する施設（道の駅、ガソリンスタンドなど）

・市街化区域に隣接していて環境を損なわないと認可されたもの

 

(3) 山林

 

山林の定義は色々ありますが、登記地目が「山林」になっている土地は幅広くあります。

市街化調整区域内に存する土地で、登記地目が「畑や田」の場合は農地として扱われるので農業委員会の許可がないと売買が出来ませんが、山林の場合は許可不要なので売買や所有権の移転は簡単に出来ます。

 

①山林の地目変更をするには

 

山林を売買したあと、山林のままで使用するなら全く問題ありませんが、山林を購入したあと、駐車場や資材置場等の目的で利用する場合には用途に合わせた地目変更が必要です。

 

②山林で開発許可が必要になる場合

 

地方自治体により各種の規定があります。土地面積の規模、土地の区画形質の変更が必要な場合などです。

 

③山林地域のキャンプ用地のニーズが拡大

 

キャンプブームにより、また、リモートワークの普及も影響し、山林を求める一般消費者が増加しています。ユーチューバーやテレビ番組の影響でキャンプ用地が話題になっています。キャンプ用地では次のような要件があります。

 

・都心から車で2時間以内

・車で入って行ける。

・川に接している、川が近くにある。

などです。

 

(4) 太陽光発電・物流倉庫施設用地のニーズ

 

住宅用途以外の土地利用では、エネルギー事業では太陽光発電用地、物流施設や倉庫用地などの需要も増加しています。

 

３．隣地や道路との境界の確認

 

土地を売却する際には、売主に境界の明示義務があります。

まず、売却活動に入る前に「確定測量図」を保有しているかどうかを確認します。確定測量図とは売買対象の土地とすべての隣接地との境界について隣地所有者の立会いのもとに境界確認を行い作成された測量図です。確定測量図があれば、すべての境界が確定していることになります。次に、隣地との境界に境界標があるかどうか確認します。境界標がない場合には、測量を行い隣地立会いの下、境界標を復元する必要があるケースもあります。

 

同様に、前面道路との境界に境界標があるかどうかも確認します。境界標がない場合には、測量を行い、境界標を復元したほうが望ましいですが、道路が公道の場合、境界を明確にさせるためには管轄役所の担当者立ち会いのもとで測量(官民査定)をする必要があります。

 

４．私道負担のある土地

 

(1) 私道の使用承諾の取得

 

前面道路が私道の場合には、私道の所有者の使用承諾を確認します。とくに私道の持ち分がない場合には注意が必要です。

 

(2) セットバック

 

前面道路の道路の幅員によりセットバックの有無を確認します。前面道路の幅員が4ｍ未満の場合、道路の中心線から2ｍの範囲は建物や塀などを建築することができなくなり、敷地の後退が必要になってきます。

 

５．土地の相場を把握する。

 

所有している土地の売却を決めた場合、まず気になるのが「どのくらいの価格で売却できるのか」ということではないでしょうか。そのような時、まずは相場を調べることが必要となります。土地相場を調べるには次のような方法があります。

 

(1) 路線価を調べる。

 

路線価とは、毎年７月１日に公表される国税庁が定める土地価格のことです。その年の１月１日時点での価格となっており、公示地価と不動産取引の実勢価格が加味されています。土地の売買時に参考とされるほか相続財産評価でも使用されています。路線価は、国税庁のサイト内で確認できます。

土地価格を調べる上では、路線価に「奥行価格補正率」を乗じて補正を行う場合もあります。

土地価格＝路線価×奥行価格補正率×土地面積（平米）

 

＊国税庁「路線価図・評価倍率表」

http://www.rosenka.nta.go.jp/

 

(2) 国土交通省「土地総合情報システム」

 

不動産の取引価格、地価公示・都道府県地価調査の価格を検索して見ることができる国土交通省のWEBサイトです。

①不動産取引価格情報検索

実際に行われた不動産の取引価格が調べられます。

②地価公示都道府県地価調査

標準地や基準地の価格が調べられます。

https://www.land.mlit.go.jp/webland/

 

(3) レインズ　マーケット・インフォメーション

 

レインズ（REINS）は、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している不動産流通標準情報システムです。全国４つの指定流通機構で構成されている全国指定流通機構連絡協議会が保有する実際に売買が行われた物件の価格（成約価格）等の取引情報を検索することができます。

http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

 

６．土地に建物(古家)が残っている際の注意点

 

建物(古家)がある状態のまま売る場合には、土地の固定資産税や都市計画税の負担が軽減措置により更地よりも軽く済む、建物(古家)を解体する費用がかからない、再建築する際の建物のイメージがつきやすいなどのメリットがある半面、買主が建物(古家)の解体を行うので更地よりも検討順位が下がる、建物(古家)が著しく朽廃している場合は買主の買う気が損なわれるなどのデメリットがあります。

 

７．土地を賃貸している際の注意点

 

土地を駐車場など賃貸している場合には、賃貸中のまま売却する方法と賃貸利用者に立ち退いてもらい売却する方法があります。賃貸中のまま売却する場合には、買主が賃貸経営のイメージをしやすいですが、収益物件として扱われるため、利回りが重要になってきます。賃貸利用者に立ち退いてもらい売却する場合には、通常の更地と同様に売却することが可能ですが、立ち退き完了までに時間や経費がかかるので注意が必要です。

 

まとめ

 

・土地売却の場合の手続きは、多くは不動産の売却全体と共通する流れになりますが一部特有の部分もあります。

①抵当権登記抹消

②土地調査

③土地価格の相場の把握、土地の査定

④媒介契約

⑤価格の決定

⑥売却活動

⑦売買契約

⑧決済・土地の引き渡し

⑨確定申告

・土地については用途地域があり、土地により建物が建てられない市街化調整地域などの場合もあります。また山林などの地目の物件もあります。住宅用地であれば用途地域は第1種住宅専用地域などに分かれ、建ぺい率・容積率が異なります。

・山林地域ではキャンプ用地のニーズが拡大しています。

・土地の売却では、隣地や道路との境界の確認、私道負担の有無の確認が必要です。

・土地の相場は、国税庁路線価情報、国土交通省「土地総合情報システム」、レインズ　マーケット・インフォメーション　などで調べられます。

・土地に建物(古家)が残っている際は、そのまま売るか、更地化して売るかが重要なポイントです。

・土地を賃貸している際は、そのまま売るか、利用者に立ち退いて売るかがポイントになります。