老人ホームに入るとき家を売却するのか？

 

高齢社会を迎えて誰でも老後の介護が心配になります。特に、在宅介護では家族に負担がかかるか、訪問介護サービスを利用するにしてもそれだけでやれるのかが問題になります。歩けなくなり介護が重くなる場合や、認知症が重度になり家族では対応できない場合は介護施設への入居が課題になります。介護施設入居では老人ホームが主な対象となります。老人ホームにはどのような種類があり、どのような費用が、どのくらい掛かるか、そして死ぬまでいるとすれば、その期間を大体は想定して、費用がどの程度あれば大丈夫かを検討します。

自宅の売却は、夫婦の1人が老人ホームに入り配偶者が家に住む場合は検討対象になりませんが、配偶者が亡くなって自分一人の場合と、夫婦共に老人ホームに入る場合に検討対象となります。老人ホームにかかる費用と資金が足りない場合の自宅売却について検討します。

目次

１．老人ホームなど入居型の介護施設の種類と費用など

２．有料老人ホームなどの費用の仕組み

(1) 初期費用・入居金・入居一時金とは？

(2) 入居金の「償却」とは？

(3) 月額費用とは？

３．老人ホームなどの費用と自分の資金状況を考える。

(1) 毎月の月額費用と毎月の年金などの収入

(2) 初期費用・入居金・入居一時金の対策

(3) 自宅をそのままにしていた場合にかかる費用

４．子供などの家族が誰も自宅に住む予定がない場合の判断

(1) 生前売却する際の注意点

(2) 空き家のまま子に相続際の注意点

まとめ

 

１．老人ホームなど入居型の介護施設の種類と費用など

 

老人ホームなど入居型の介護施設には次のようなものがあり、初期費用の目安、月額費用の目安、入居条件の年齢、入居条件の要介護度は次のようなものです。なお価格は東京周辺の場合です。

 

①特別養護老人ホーム

・初期費用　0円

・月額費用　5～15万円

・入居条件の年齢65歳以上

・入居条件の介護度　要介護3～5

②介護付き有料老人ホーム

・初期費用　一時金0円～数千万円

・月額費用　20～50万円

・入居条件の年齢　65歳以上

・入居条件の介護度　要支援1～要介護5

③住宅型有料老人ホーム

・初期費用　一時金0円～１千万円

・月額費用　15～40万円

・入居条件の年齢　60歳もしくは65歳以上

・入居条件の介護度　自立～要介護5

④サービス付き高齢者向け住宅

・初期費用　0円～30万円

・月額費用　10～30万円

・入居条件の年齢　60歳以上

・入居条件の介護度　自立～要介護5

⑤グループホーム（軽度認知症対応施設）

・初期費用　0円～

・月額費用　15～25万円

・入居条件の年齢　65歳以上

・入居条件の介護度　軽度認知症　要支援2〜要介護5

 

２．有料老人ホームなどの費用の仕組み

 

特別養護老人ホーム、グループホームなどでは初期費用はありませんが、有料老人ホームを中心に初期費用が必要となる場合があります。入居時に支払う「初期費用」と毎月支払う「月額費用」の2つの要素から成り立っています。

 

(1) 初期費用・入居金・入居一時金とは？

 

老人ホームに入居する時に支払う初期費用は、入居金、入居一時金、前払金とも呼ばれています。この初期費用は、「家賃の前払いとして計算された金額」と「退去時に居室の修繕などに充てるための敷金」から構成されています。

 

家賃の前払い分を初期費用として計算すると初期費用が高額になることがありますが、これは家賃の前払いなので初期費用を払うことで、毎月支払う月額費用を抑えることができるような仕組みになっています。

 

(2) 入居金の「償却」とは？

 

家賃の前払いとしての初期費用がある有料老人ホームでは、初期費用は「初期償却」と「均等償却」という方法によって償却（減価精算）されます。

 

初期償却では、入居時に初期費用の一部、例えば20%や30％など施設が定める割合の金額を精算する施設があります。均等償却では、施設が定める償却期間に応じて、入居後に毎月家賃相当額を精算します。

 

もし、施設が定める償却期間を過ぎる前に有料老人ホームを退去することになった場合は、償却されていない初期費用（未償却残高）は返還される仕組みになっています。

 

(3) 月額費用とは？

 

老人ホームに入居している間は、毎月「月額費用」を支払うことになります。月額費用の内訳は、次のようなものがあります。

・家賃

・食費

・水道光熱費

・管理費

・介護サービス費

・日用品費など

また、毎月かかる介護保険料があります。

・公的介護保険料

 

３．老人ホームなどの費用と自分の資金状況を考える。

 

費用面から老人ホームを選ぶときには、老人ホーム等の種類による費用と自分の預貯金額、年金額などの収入額を比較検討して選択します。その際に、費用が明らかに不足する場合は自宅の売却をも視野に入れる必要が出てきます。

 

(1) 毎月の月額費用と毎月の年金などの収入

 

年金などの収入月額費が毎月の年金などの収入を下回っている場合はOKです。上回っている場合は差額が赤字になります。

想定しづらいのですが、老人ホーム等に入所してから死ぬまで住むとしたらあと何年かを概算します。現在80歳で90歳まで生きるとしたら10年間120カ月分の費用が必要です。毎月の赤字額が5万円としたら年間60万円、10年間では現時点で600万円の資金が別途必要となります。

 

(2) 初期費用・入居金・入居一時金の対策

 

初期費用・入居金・入居一時金は現在の預貯金で対応するのが原則です。ただし、高額な入居一時金（1,000～5,000万円など）がかかる高級有料老人ホームの場合は自宅の売却も必要となる場合があります。

 

(3) 自宅をそのままにしていた場合にかかる費用

 

自分が老人ホームなどに入った場合で他の家族が誰も住まないのであれば実質的に空き家になります。完全な空き家でもないので、水光熱などもそのままにするケースもあるでしょう。自宅をそのままにしていた場合にかかる費用は、固定資産税、水光熱費の基本料などがあります。

その他、住宅に関する維持管理費などがあります。火災保険料や植木の剪定費、雑草除去費などです。

 

これらを総合して毎月赤字が出ないならば自宅売却を迫られる状況ではありません。しかし、赤字額が膨らむ場合や預貯金が乏しい場合は、自宅売却が視野に入ります。

 

４．子供などの家族が誰も自宅に住む予定がない場合の判断

 

資金的な理由で売却を考える場合以外に、子供などの家族が誰も自宅に住む予定がない場合の判断があります。生前に売却すれば老人ホーム等の選択の幅が広がり、またその他の老後の不安にも対処できるメリットがあります。資金に余裕があり売却の手間が負担の場合は、自分の死後子供に相続し利用や処分を任せる選択があります。自宅に対する本人や家族の思い、家族の状況などを検討します。

 

(1) 生前売却する際の注意点

 

売却時に「居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除」が使え、譲渡所得税の大幅な軽減に繋がる可能性があります。

ただし、この特別控除を使うには、自宅に住まなくなってから3年が経過する日が属する年の12月31日までに売却する必要があります。もし家屋を取り壊して更地として売却するのであれば、取り壊しから1年以内の売却が条件です。

 

また、自宅売却では本人の意思能力があり判断能力に問題がないことが大前提となります。

 

(2) 空き家のまま子に相続させる際の注意点

 

①「小規模宅地等の評価減の特例（特定居住用宅地等）」が使える可能性

 

相続開始時に「小規模宅地等の評価減の特例（特定居住用宅地等）」が使える可能性が出てきます。これにより、相続税算定上の自宅土地の評価額が330平方メートル部分まで80％軽減となりますので、子の負担する相続税はかなり軽減され、場合によっては、全く相続税が掛からなくなることもあるでしょう。

 

ポイントは、自宅を相続する子が、親の相続開始時に賃貸住宅や社宅等の一定の要件を満たす家屋に住んでいることや、相続した自宅を相続税の申告期限まで売却せずに持ち続けることです。相続開始前3年以内に自己や自己の配偶者名義の家屋等に住んでいた子では、この特例は使えません。

 

②「居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除」が使える可能性

 

また、子が相続後にこの自宅に移り住むことなく空き家のまま売却をする場合には、「空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除」が使える可能性もあります。これが使えれば、売却時の譲渡所得税が大幅に軽減されたり掛からなくなったりします。自宅家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたものであることや、相続開始日から3年が経過する日の属する年の12月31日までに売却すること等が条件です。

 

まとめ

 

・老人ホームなど入所型の介護施設の種類には次のようなものがあります。

①特別養護老人ホーム

②介護付き有料老人ホーム

③住宅型有料老人ホーム

④サービス付き高齢者向け住宅

⑤グループホーム

・特別養護老人ホーム、グループホームなどでは初期費用はありませんが、有料老人ホームを中心に初期費用が必要となる場合があります。入居一時金では高額な場合があります。

・月額費用では、家賃、食費、水道光熱費、管理費、介護サービス費、日用品費、公的介護保険料などがあります。

・老人ホームなどの費用と自分の資金状況を考え、毎月赤字であれば、月の赤字額と死ぬまでの残存月数を概算計算し、資金が足りない場合は自宅の売却が必要となる場合があります。

・子供などの家族が誰も自宅に住む予定がない場合は生前売却する判断もあります。その際の注意点は、税制上売却時に「小規模宅地等の評価減の特例」、「居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除」が使えるかどうかです。