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空き家を売却する際の注意点

中古住宅の空き家を売却するには注意点があります。建物をどうするかなどの方法の検討が必要となってきます。売りやすさや税制との関係で何が有利か、またリスクを避ける方策の検討が必要です。空き家を売却する方法と選択基準、売却する際のポイントなどについて紹介します。

１. 空き家を売却する方法

空き家売却では次のような方法があります。

(1) 中古住宅付き土地として売却

空き家を解体せずに、中古住宅付きの土地として売却する方法です。空き家が築浅、状態が良いなどの場合におすすめです。

一番大きなメリットは、解体費用がかからず、すぐにでも売却活動をスタートできることです。外観がキレイであれば、購入後に内装を自分好みにリフォームして住みたいという購入者が見つかる可能性があります。

しかし、建物の老朽化が進んでいる場合、住宅の需要が少なく、購入者が現れない可能性もあります。

(2) 解体して更地にして売却

空き家を解体して更地にした状態にし、土地として売却する方法があります。解体するための費用がかかりますが、活用しづらい古家が無い方が、より高く早く売却できる可能性が高まります。

しかし、更地化すると解体や整地の費用がかかる点と、それ以上に大きいのが固定資産税と都市計画税のアップです。固定資産税と都市計画税は、建物付き土地の場合は住宅用地の軽減措置の特例の対象となっています。更地にしてしまうとその減税措置からはずれ、固定資産税は最大6倍・都市計画税は最大3倍に跳ね上がります。

(3) 不動産会社の買取による売却

不動産会社に通常の仲介売却のように買い手を探してもらうのではなく、直接買い取ってもらう方法です。

買い手を見つける必要がないため売却が早いメリットがある一方で、売却金額が相場の5～8割程度に下がってしまうデメリットがあります。

ただし、不動産会社により、また個別物件の需要性から、買取が行われない場合があります。

２．売却方法の選択基準

上記の売却方法を選択する基準には次のような点があります。

(1) 築年数が浅ければ中古住宅として売却

空き家の築年数が浅ければ、比較的良い状態でまだ住める「中古住宅」として売却することが可能です。建物の状況が良ければ付加価値があり、土地だけで売るよりも高く売れる可能性があります。

木造住宅の耐用年数は22年間のため築年数20年を過ぎると建物は無価値もしくはそれに準ずる評価になります。

(2) 築20年超なら古家付き土地として売却

築20年以上経ち法定耐用年数を過ぎた住宅は劣化が進み住宅としての評価はなく、古家付き土地として売却することになります。住宅ではなく土地として分類して販売されます

古家付き土地を購入した買い手は、購入後に古家を解体して土地を活用するため、解体費用が掛かることを踏まえて更地の状態の物件より価格は下がるのが一般的です。

(3) 空き家の劣化が激しいのなら更地にするか買取

家の劣化が激しい場合は、空き家を解体して更地にして売却もしくは買取が向いています。

そのまま売却活動をしても買主に良い印象を与えられません。

なお、空き家を解体するには、木造の場合で1坪あたり3～6万円程度かかります。そのため、解体する前に不動産会社に買取を依頼する方法もあります。

(4) 早く売りたいのなら買取

空き家をとにかく早く売りたい場合、現金化を急ぐ場合は、不動産会社に買取を依頼するのが適切です。

複数いる相続人への遺産分割の換金化、相続空き家の3000万円特別控除が受けられる3年以内に売りたい場合など期限が決まっている場合におすすめです。

３．空き家売却をする際のポイント

空き家をなるべく高く、損せずに売却するためのポイントは次のような点です。

(1) 売却価格の設定

空き家を売却する場合は買い手から多くのケースで、販売価格からの値下げを打診されることがあります。買い手にとってみたら、少しでも安く買いたいと思うのが普通だからです。

最初の売却価格は多少の余裕を持ち設置すれば値下げ交渉に遭っても柔軟に対応することができます。問い合わせがないという場合には、売却価格を下げる戦術も必要です。

(2) 長期戦を覚悟して計画を立てる。

空き家を売却する場合は、ある程度の長期戦を覚悟してスケジュールを立てることが必要です。築年数や立地によってはなかなか購入希望者が現れないケースが想定されます。そのため、短期戦では低価格の勝負になりがちで結果的に損をする場合が多くあります。

(3) 税制の特例活用の場合は3年以内に売却する。

住まなくなって3年以内（または相続してから3年以内）に売却できれば税金面で優遇を受けられる特例・控除があります。

相続した場合は、相続開始から3年以内なら「取得費加算の特例」「相続空き家の3,000万円特別控除」を適用できます。

住まなくなった場合は、住まなくなってから3年目の年末までに売却すれば「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」を適用できます。3,000万円特別控除が適用になれば、売却益（売却した金額から取得費などを引いた金額）が3,000万円を超えなければ税金を納める必要がなくなり、税金面でかなり得になります。

(4) 古家付きの中古住宅で販売するか更地で販売するかの判断は、不動産会社と相談して行う。

古家付きの中古住宅で販売するか更地で販売するかでは不動産会社と相談して決めることが大切です。不動産会社の査定を受けてから決めることも必要です。

解体には費用がかかりますので無駄にならないようしします。

(5) 安易にリフォームはしない。

リフォームすることで建物を高く売却できる可能性はあります。しかし、買い手により最初から建て替える目的で建物は不要という人も多くいます。そのため、安易にリフォームせずにそのまま売り出した方が無難でしょう。

(6) 建物を取り壊して売る場合は1月1日以降に行う。

取り壊して売る場合には、取り壊しは年末ギリギリには行わずに翌年1月1日以降に行うことがポイントです。空き家でも土地の上に住宅が建っていると、住宅用地の軽減措置の特例が適用され土地の固定資産税が安くなっています。土地の上に住宅が建っているという事実は1月1日の状態で判断されるため、1月1日に建物が残っているとその年1年間住宅用地の軽減が適用されます。その後取り壊し、その年の12月31日までに売却してしまえば、土地の固定資産税が安い状態で売却することが可能です。