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自宅の売却理由がご近所トラブルの場合、買い手に伝えるべきか？

自宅の売却の本当の理由がご近所トラブルの場合が意外と多くあります。ご近所トラブルでは、上の階の音がうるさい、隣の住人がパーティーをして騒ぎうるさいなど様々です。売却にあたっては不利になるために、売主にとっては伏せておきたいものです。事情を正直に話してしまうと、購入希望者が購入を取りやめてしまう可能性があるからです。

それでは、売主は買主にご近所トラブルのどのような内容なら伝えるべきなのでしょうか？また、伝えなくても良いものはどのようなものでしょうか？そして、伝えなかったらどうなるのでしょうか？これらについての対処方法を検討します。

１．ご近所トラブルの種類と、買い手に伝えるべきか、伝えなくてもよいかの判断

ご近所トラブルにも各種のものがあります。第1に、物理的、環境的な要素のともなうトラブルがあります。騒音やゴミ、臭気などに関するものなどです。第2に、人間関係に関するものがあります。人間関係でも、個人的な他の人には関係のない対人関係の問題があります。また、誰とでもトラブルを起こす問題のある隣人などの場合があります。

第1の物理的、環境的要素のあるものは住まい手の誰にとっても問題があり、買い手に伝えるべき情報と言って良いでしょう。また、第2の誰とでも問題を起こす隣人がいる場合は、人が変わってもトラブルに巻き込まれる可能性があり、買い手に伝えるべき情報と言って良いでしょう。一方、個人的な人間関係によるトラブルは、人が代われば解消されるものであり、買い手に伝える必要はないでしょう。

２．売主の説明義務と重要事項説明書

隣人・近隣トラブルがある物件は、不動産業界では「環境的瑕疵のある物件」として扱われる可能性があります。瑕疵とは、物件のキズのことです。瑕疵のある物件を売却する場合は、買主にはその内容をしっかり説明しなくてはいけません。

交渉時に伝えるのはもちろん、売買契約の際に「重要事項説明書」への記載も必要です。

欠点を隠して売るのは「告知義務違反」となり、損害賠償を請求される可能性もあります。

不動産を売る人は、買主に対して「説明義務」があります。「説明義務」とは簡単にいえば、不動産売買に伴う重要事項を売主から買主に対して説明しなければならないということです。

重要事項とは、雨漏りや設備不良などの物理的な欠陥とともに、物件内で起こってしまった自殺や他殺など、心理的に買主が購入を控えたくなる事実も含まれます。これは、民法で規定されているものです。近隣トラブルが説明義務に該当するかは、一概に判断できませんが売却後大きなトラブルに発展しないようにするためにも、告知したほうが無難といえるのです。

買主からクレームがあり、契約時に告知のなかった瑕疵については、最悪の場合、契約不適合責任（瑕疵担保責任）によって、損害賠償の請求を受ける可能性があります。