自宅の売却理由がご近所トラブルの場合、買い手に伝えるべきか？

 

自宅の売却の本当の理由がご近所トラブルの場合が意外と多くあります。ご近所トラブルでは、上の階の音がうるさい、隣の住人がパーティーをして騒ぎうるさいなど様々です。売却にあたっては不利になるために、売主にとっては伏せておきたいものです。事情を正直に話してしまうと、購入希望者が購入を取りやめてしまう可能性があるからです。

それでは、売主は買主にご近所トラブルのどのような内容なら伝えるべきなのでしょうか？また、伝えなくても良いものはどのようなものでしょうか？そして、伝えなかったらどうなるのでしょうか？これらについての対処方法を検討します。

目次

１. ご近所トラブルの種類と、買い手に伝えるべきか、伝えなくてもよいかの判断

２. 売主の説明義務と重要事項説明書

３. ご近所トラブルの種類

(1) 騒音

(2) ゴミ出し

(3) 越境

(4) 「モンスター隣人」の存在

４. 売却に際しての対応策

(1) 不動産会社と相談すること

(2) 売却前に解消可能なトラブルには対応する。

まとめ

 

１．ご近所トラブルの種類と、買い手に伝えるべきか、伝えなくてもよいかの判断

 

ご近所トラブルにも各種のものがあります。第1に、物理的、環境的な要素のともなうトラブルがあります。騒音やゴミ、臭気などに関するものなどです。第2に、人間関係に関するものがあります。人間関係でも、個人的な他の人には関係のない対人関係の問題があります。また、誰とでもトラブルを起こす問題のある隣人などの場合があります。

 

第1の物理的、環境的要素のあるものは住まい手の誰にとっても問題があり、買い手に伝えるべき情報と言って良いでしょう。また、第2の誰とでも問題を起こす隣人がいる場合は、人が変わってもトラブルに巻き込まれる可能性があり、買い手に伝えるべき情報と言って良いでしょう。一方、個人的な人間関係によるトラブルは、人が代われば解消されるものであり、買い手に伝える必要はないでしょう。

 

２．売主の説明義務と重要事項説明書

 

隣人・近隣トラブルがある物件は、不動産業界では「環境的瑕疵のある物件」として扱われる可能性があります。瑕疵とは、物件のキズのことです。瑕疵のある物件を売却する場合は、買主にはその内容をしっかり説明しなくてはいけません。

 

交渉時に伝えるのはもちろん、売買契約の際に「重要事項説明書」への記載も必要です。

欠点を隠して売るのは「告知義務違反」となり、損害賠償を請求される可能性もあります。

不動産を売る人は、買主に対して「説明義務」があります。「説明義務」とは簡単にいえば、不動産売買に伴う重要事項を売主から買主に対して説明しなければならないということです。

重要事項とは、雨漏りや設備不良などの物理的な欠陥とともに、物件内で起こってしまった自殺や他殺など、心理的に買主が購入を控えたくなる事実も含まれます。これは、民法で規定されているものです。近隣トラブルが説明義務に該当するかは、一概に判断できませんが売却後大きなトラブルに発展しないようにするためにも、告知したほうが無難といえるのです。

 

買主からクレームがあり、契約時に告知のなかった瑕疵については、最悪の場合、契約不適合責任（瑕疵担保責任）によって、損害賠償の請求を受ける可能性があります。

 

３．ご近所トラブルの種類

 

(1) 騒音

 

隣人・近隣トラブルで多いのが騒音トラブルです。隣の家との距離が近い場合やマンションでは特に多く見られます。具体的には次のようなものがあります。

・マンションの上の階の足音がうるさい。

・隣の家で毎晩夜中まで騒いでいる。

・ペットの鳴き声が気になる。

などです。

 

騒音に対して苦情を言ったが逆恨みされ、トラブルが深刻化してしまい住むのが嫌になったため売却する場合があります。

 

(2) ゴミ出し

 

ゴミ出しのマナーやルールについてもトラブルになりがちなポイントです。

・ゴミの分別ルールを守ってくれない人がいる。

・ゴミを片付けない人いて臭気がひどい。

 

(3) 越境

 

自分の敷地に隣家の庭木の枝が伸びてきて困っている、隣の家の木の落ち葉が自分の敷地に貯まり迷惑などがあります。

 

(4) 「モンスター隣人」の存在

 

モンスター隣人と呼ばれているような、明らかにおかしいクレイジーな住人がいる場合もあります。これらの件は警察に相談をし、買い手に対しても警察に相談し対応していることまで伝えれば誠意が伝わる場合もあります。

 

４．売却に際しての対応策

 

(1) 不動産会社と相談すること

 

まず売却にあたっては不動産会社に、購入を検討している人にトラブルの事実を伝えるべきかどうかを相談することが適当でしょう。相談した結果、買い手に告知する場合には、売主個人が買主個人に伝えるのではなく、不動産会社を通して告知します。

 

(2) 売却前に解消可能なトラブルには対応する。

 

今抱えているご近所トラブルがもし自分で何かしら行動すれば解決や改善が図れそうなレベルなのであれば、前向きに対応することもスムーズに売却する上で有効的な手段と言えます。

 

方法としては、マンションでは管理組合や管理会社、戸建てでは警察に相談するなど、第三者に間に入ってもらう方法が有効です。

ゴミ収集は自治体が管轄しているので、相手に直接苦情をいうのではなく、自治体から注意を促してもらうようにします。

 

まとめ

 

・物理的、環境的要素のあるものは住まい手の誰にとっても問題があり、買い手に伝えるべき情報と言って良いでしょう。また、第2の誰とでも問題を起こす隣人がいる場合も人が変わってもトラブルに巻き込まれる可能性があり買い手に伝えるべき情報と言って良いでしょう。

・個人的な人間関係によるトラブルは、人が変われば解消されるものであり、買い手に伝える必要はないでしょう。

・不動産を売る人は、買主に対して「説明義務」があります。

・近隣トラブルがある物件は、「環境的瑕疵のある物件」として扱われる可能性があります。瑕疵のある物件を売却する場合は、買主にはその内容を説明しなくてはいけません。

・交渉時に伝えるのはもちろん、売買契約の際に「重要事項説明書」への記載も必要です。