土地を売るかどうか迷っている場合の判断ポイント

 

現在使っていない土地では売却という選択が第1にあります。しかし、現在使っていなくても将来は使うかもしれない、自分では使わなくても子供の代で使うかもしれない、また、親の相続で得た土地は売りづらいなどの理由で、売るかどうか迷う場合があります。迷うばかりではいけないので、迷う理由を明確にする必要があります。その中で解決策が見つかる場合もあります。また、売るのに適した時期や、適切な売る時まで貸すなどの活用を考える必要もあります。

目次

１. 売るかどうかを迷う理由

２. 将来的に使う可能性についての判断

(1) 土地活用の検討

(2) 子供や親族が家を建てる可能性の判断

３. 土地が高く売れそうもないと思っている場合の判断

４. 相続した財産を売却する場合の時期からの判断

(1) 相続税の申告期限の翌日以降、「3年」を経過する日までに売却する.

(2) 相続財産売却の基本的節税効果

５. 土地を売らないで活用する選択肢のメリットとデメリット

(1) 土地活用のメリット

(2) 土地活用のデメリット

６. やめたい時もすぐ対応しやすい駐車場経営など

(1) 駐車場経営の種類

(2) 駐車場経営のメリット

(3) 駐車場経営のデメリット

まとめ

 

１．売るかどうかを迷う理由

 

土地を売るべきかどうか迷うのは、売る必要性に迫られているほどの事情はなく、次のようなときではないでしょうか。

・将来的に使う可能性もあるのではないかと思っている。

・自分の代では使わないが、子供の代では使うかもしれない。

・親の相続で引き継いだ土地なので手放しにくい。

・売っても高く売れそうもない。

 

このような土地の売却を迷う理由を改めて深めて考えることが必要です。そこから方向性が見えてくるのではないでしょうか。ただし、一定の判断ポイントはあり以下紹介します。

 

２．将来的に使う可能性についての判断

 

(1) 土地活用の検討

 

まず自分自身が使う可能性を検討します。多くの場合は明確な用途はないため、有効活用するかどうかがテーマになります。有効活用するとすればどのようなものがあるのかが課題になります。長期的に有効活用を考える場合は土地の賃貸も考えられますが、自分が使う時に戻ってこない不安もあります。また、借主が建物を建てる場合は借地契約が長期間に渡る可能性が高くあります。短期的に考える場合は、賃貸借契約が定期・短期で終わる形態や、土地の上に建物を建てない駐車場、太陽光発電設備の設置などの方法が考えられます。

 

(2) 子供や親族が家を建てる可能性の判断

 

子供が一定の判断ができる時期であれば子供の考えも聞いておく必要があります。子供が小さければ親の判断として検討してみます。判断がつかない場合は有効活用や賃貸借事業の可能性も検討します。

将来的にも使う可能性が薄いと思うならば売却も検討します。

 

３．土地が高く売れそうもないと思っている場合の判断

 

土地が売れる地域でもない、地域的にニーズがないなど、高く売れそうもないと思っている場合などは一度不動産会社に相談してみることもあります。プロの情報を参考に検討してみる必要もあります。少なくともご自身の考えが深まると思います。

 

４．相続した財産を売却する場合の時期からの判断

 

(1) 相続税の申告期限の翌日以降、「3年」を経過する日までに売却する

 

相続財産である土地を売却（譲渡）した場合、相続税のうち一定額を譲渡資産の取得費に加算することができます。この特例が適用されるには、相続によって土地を取得し相続税が課されていること、そして相続開始日（被相続人が死亡した日）の翌日から相続税の申告期限の翌日以降3年を経過する日までに売却（譲渡）が完了していることが条件となります。

土地を期限内に売却することで、相続税の一部を取得費に含めることができるため課税所得が減り、納めるべき所得税と住民税を軽減できる制度です。

相続税の申告期限の翌日以降、「3年」を経過する日までに売却するのが判断基準になります。

 

(2) 相続財産売却の基本的節税効果

 

土地の相続を受けた場合、路線価評価額が相続税課税の基準額となるので、現金で相続するよりも低い額で財産が評価され相続税が少なくなる効果があります。

また、相続を受けた土地が「小規模宅地」であれば、相続税の申告によって土地の広さに応じて50％～80％ほど評価額の減額が認められます。

５．土地を売らないで活用する選択肢のメリットとデメリット

 

売った方がいいのか迷う場合、土地の活用に対するメリットとデメリットを理解することも必要です。

 

(1) 土地活用のメリット

 

・賃貸やその他の活用法で定期的な収入が得られ、中長期的な収入益が期待できる。

・維持や管理を賃借人などに任せられる。

・投資はともなうが相続税対策になる場合もある。

収入が得られるといった面で大きなメリットが見られます。

 

(2) 土地活用のデメリット

 

・活用のために整地や建築などの初期投資が必要になる時は、投資回収できるまで時間がかかる場合がある。

・投資分野によりリスクがあり損失が出る可能性もある。

・固定資産税や維持費が発生する。

・賃貸借契約では契約期間が長くなり、自分の都合で簡単に解約できない。

 

６．やめたい時もすぐ対応しやすい駐車場経営など

 

将来的に土地を転用させたくなる場合や、やめたい場合に撤退しやすい賃貸事業に、駐車場経営などがあります。コインパーキングの場合は、管理業者との解約ができれば、速やかに事業をやめることができます。平面の月極駐車場の場合でも、契約解除の予告をすれば、1カ月程度で退去してもらうことが可能です。

 

駐車場経営は、少ない初期投資で始められるハードルが低い土地活用の代表的なものです。

駐車場は、自分だけで管理することもできますが、サポート会社に協力してもらい、管理を任せることも可能です。

 

(1) 駐車場経営の種類

 

駐車場経営の種類では、「月極駐車場」か「コインパーキング」があります。

 

①月極駐車場

 

「個人経営」で駐車場を借りる人の募集から賃料の回収まですべてを自分で行う方法です。

また、募集や賃料の回収、トラブル時の対応などを業者に手数料を払って委託する「管理委託方式」があります。

 

②コインパーキング

 

コインパーキングの場合は、精算機やロック板など専用の設備を用意しなければならないため、すべてを自前で管理することは難しく、募集や管理は業者に委託することになります。設備の設置を行う方法は、初期投資を自前でする場合は「自己経営方式」となり、業者に行ってもらう場合は「土地賃貸方式」となります。土地賃貸方式は、業者に土地を貸して毎月一定の地代を受け取ります。

 

(2) 駐車場経営のメリット

 

① 少ない初期投資でも始められる。

 

初期投資額が少なくて済むのが第一のメリットです。舗装費、車止め、料金収受機などです。

 

②狭い土地でも始められる。

 

狭小地はそもそも住宅を建設するのが難しく賃貸住宅経営には向きません。しかし、駐車場経営は、自動車を停車するだけのスペースがあれば可能です。10～15坪程度の土地があれば、2～3台分程度の広さになります。

 

③短期間で事業開始可能

 

舗装して設備の設置まで1カ月程度あれば事業を開始することができます。

 

その他上記の、すぐやめられる点があります。

 

(3) 駐車場経営のデメリット

 

①土地の利用効率が低くあまり収益にならない。

 

経営上のデメリットとしては、土地の利用効率が低く、収益力も少ないことがあります。

 

②税制上の優遇がない。

 

賃貸住宅経営の場合、土地は「住宅用地」という扱いになり、固定資産税・都市計画税の軽減措置が受けられます。しかし、住宅用地ではない駐車場では、優遇なしに課税されます。

 

まとめ

 

・土地を売るべきかどうか迷う理由では、将来的に使う可能性もあるのではないかと思っている、自分の代では使わないが子供の代では使うかもしれない、親の相続で引き継いだ土地なので手放しにくい、売っても高く売れそうもない　などがあります。

・将来的に使う可能性がある場合は土地活用などを検討します。

・土地が高く売れそうもないと思っている場合は、不動産会社への相談も方法の１つです。

・相続財産である土地を売却した場合、相続税のうち一定額を譲渡資産の取得費に加算することができます。この特例が適用されるには、相続開始日（被相続人が死亡した日）の翌日から相続税の申告期限の翌日以降3年を経過する日までに売却が完了していることなどが条件となります。

・土地活用のデメリットでは、賃貸借契約をした場合、契約期間が長くなり自分の都合で簡単に解約できない点があります。

・土地活用をやめたい時も、すぐ対応しやすいのは駐車場経営などです。