入居中の賃貸物件売却の注意点　PART１

 

入居者がいても物件の売買は自由にできますが、不動産の賃貸契約は借りる側の権利を法律で保護するという考え方が根本にあるため、「売却をしたいから退去してほしい」というオーナーの都合で入居者を退去させることはできません。そのため、入居者が賃貸中のままオーナーチェンジする方法などがあります。また、買主は収益物件として購入するためその特性もあります。そのため、入居中の賃貸物件の売却に関する特殊性と収益物件の特殊性の注意点などを説明します。

目次

1． 2020年4月に改正された民法で、賃貸人（オーナー）の地位移転のルールが明文化

2． 賃貸不動産を売却した場合の賃借人との関係

3． 通常の物件と賃貸中物件の売却の相違

(1) 入居者のいる建物の現状確認の難しさ

(2) 賃貸借契約の内容等の説明義務

(3) 家賃の滞納状況などの説明義務

(4) 敷金・保証金の引継ぎ

(5) オーナーとしての地位の引継ぎ

(6) マイホーム売却時の3,000万円控除の特例は使えない。

4． 賃貸中の物件を売却する方法

(1) 入居者が賃貸中のまま売却する(オーナーチェンジ)。

(2) 入居者に退去してもらい、空室として売却する。

5． 賃貸中の物件を売却した際の敷金や賃料の精算

(1) 敷金の返済債務は誰が負う？

(2) 賃貸人の地位承継通知書及び同意書

(3) 受領した賃料は精算する。

6． 収益物件としての査定

(1) 収益不動産の査定方法

(2) 査定の時に用意するもの

まとめ

 

１．2020年4月に改正された民法で、賃貸人（オーナー）の地位移転のルールが明文化

 

アパートやマンションなどの賃貸物件の所有権と賃貸権を、入居者が居住している状態のまま、売主から買主に移転させることをオーナーチェンジと言います。

 

2020年4月に改正された民法で、賃貸人（オーナー）の地位移転のルールが明文化されました。改正の結果として、所有権移転登記の完了と同時に、旧オーナーと入居者との間で結ばれていた賃貸借契約の賃貸人の地位が新オーナーに移り、入居者が家賃を支払うべき相手は新オーナーになることが明文化されました。

 

地位とは賃借人（入居者）に賃貸物件を使用・収益させる義務や、その対価として賃借人から家賃を受け取る権利など、賃貸人としての権利・義務のことです。

また、これまではオーナーチェンジは入居者の承諾を得る必要がありましたが、民法改正でその必要がなくなりました。

 

２．賃貸不動産を売却した場合の賃借人との関係

 

まず、賃貸物件を入居者（賃借人）のいるまま売却した場合に、売主、買主及び賃借人の関係がどうなるか整理します。

 

賃貸物件では、入居者（賃借人）が、所有者と賃貸借契約を締結した上でそこに居住しています。この場合、賃貸物件が売却により所有者が変わり、登記手続も完了したとしても、賃貸借契約は終了せず、賃借人は、その賃貸物件に継続して住み続けることができます（借地借家法第31条、民法第605条の2第1項）。

 

つまり、賃貸物件の買主は、その物件の賃貸借契約を引き継ぎ、賃借人を引き続き住まわせなければなりません。

また、賃貸借契約が終了した場合には、賃貸人は、賃借人から預かっていた敷金を返還しなければいけませんが、その義務も、物件の売主から買主に引き継がれます（民法第605条の2第4項）。

 

また、賃貸物件を売却する際に、入居者（賃借人）に告知することは必要ですが、承諾を得ることまでは不要で、買主は、その物件の登記手続を完了させた後であれば、賃貸借契約の賃貸人の地位を引き継いだ者として、賃借人から賃料の支払いを受けることができます（民法第605条の2第3項）。

 

３．通常の物件と賃貸中物件の売却の相違

 

通常の物件とオーナーチェンジの物件の売却の違いは次のようなものです。

 

(1) 入居者のいる建物の現状確認の難しさ

 

現在入居者のいる建物の場合、それぞれの居室の中に立ち入って建物の現状を確認することは難しくなります。そのため、建物内の内部設備のどこが破損しているか、どれだけ老朽化しているかなど、売主においても十分に把握しきれないところが生じてしまいます。

売主にて把握できる情報、把握できない情報があることを整理した上で、買主にできるだけ正確な情報を提供するよう努める必要があります。

 

(2) 賃貸借契約の内容等の説明義務

 

買主は、投資物件として投資代金額に見合った賃料収入が得られるかは、買主がその収益不動産を購入するか否かを左右する重要な情報です。そのため、売主はその収益不動産の賃貸借契約の内容等を説明しなければなりません。

 

(3) 家賃の滞納状況などの説明義務

 

家賃に滞納がある場合や、契約書の記載とは異なる額の家賃とする合意を口頭でしていたりする入居者（賃借人）がいる場合がある場合は、売主は買主に説明しなければなりません。事前に買主に説明しなかった場合には、売主に契約不適合責任又は説明義務違反の責任を問われるおそれが生じます。

 

(4) 敷金・保証金の引継ぎ

 

基本的に入居者が預けた敷金・保証金は賃貸契約解約の際に入居者に返さなくてはいけないものですが、オーナーチェンジでは敷金・保証金は次の買主に引き継ぎますので、敷金の所在は明確にしておく必要があります。

 

(5) オーナーとしての地位の引継ぎ

 

賃借人にはオーナーが変わったことを知らせる必要がありますが、売却前である必要は必ずしもなく、売却後の「事後通知」でも構いません。

 

(6) マイホーム売却時の3,000万円控除の特例は使えない。

 

マイホームの売却によって譲渡益が出た場合、控除が使えたり、損失が出た場合は繰り越せたりなどの特例（マイホーム売却時の特例、3,000万円控除）がありますが、賃貸中の物件（収益物件）には適用されません。

 

（PART２へ続く）