入居中の賃貸物件売却の注意点　PART２

（PART１より）

目次

1． 2020年4月に改正された民法で、賃貸人（オーナー）の地位移転のルールが明文化

2． 賃貸不動産を売却した場合の賃借人との関係

3． 通常の物件と賃貸中物件の売却の相違

(1) 入居者のいる建物の現状確認の難しさ

(2) 賃貸借契約の内容等の説明義務

(3) 家賃の滞納状況などの説明義務

(4) 敷金・保証金の引継ぎ

(5) オーナーとしての地位の引継ぎ

(6) マイホーム売却時の3,000万円控除の特例は使えない。

4． 賃貸中の物件を売却する方法

(1) 入居者が賃貸中のまま売却する(オーナーチェンジ)。

(2) 入居者に退去してもらい、空室として売却する。

5． 賃貸中の物件を売却した際の敷金や賃料の精算

(1) 敷金の返済債務は誰が負う？

(2) 賃貸人の地位承継通知書及び同意書

(3) 受領した賃料は精算する。

6． 収益物件としての査定

(1) 収益不動産の査定方法

(2) 査定の時に用意するもの

まとめ

 

４．賃貸中の物件を売却する方法

 

賃貸中の物件を売却する方法は以下の2つです。

 

(1) 入居者が賃貸中のまま売却する(オーナーチェンジ)。

 

1つ目の方法は、PART１でも述べたように入居者が賃貸中のまま物件を売却する方法です。

賃貸中の不動産売却では、借主の了解を取る必要はありません。

 

(2) 入居者に退去してもらい、空室として売却する。

 

2つ目の方法は、入居者に通知して退去してもらってから、空室状態で売却する方法です。

空室となった物件を、居住用物件として売るか、投資用物件として売るかは、売主が選択できます。

 

また、空室状態であれば居住用物件として売る際に、内覧の方法も取れます。

 

５．賃貸中の物件を売却した際の敷金や賃料の精算

 

賃貸中の物件を売却した際は敷金や賃料の精算をしなければなりません。

 

(1) 敷金の返済債務は誰が負う？

 

敷金や保証金は入居者からの預かり金です。改正民法により家賃の担保と定義されましたが、特約により原状回復にかかる費用などに充てるケースも多くあります。入居者から預かった敷金・保証金から家賃の滞納分や原状回復にかかる費用などを差し引いて、残金が出た場合は入居者に返還する必要があります。

 

なお、原状回復の費用分担についても改正民法で明文化されています。物件を借りた後に生じた傷（日常生活で生じる常識的な傷や汚れは除く）は入居者が負担し、経年劣化や通常損耗はオーナーが負担するのが原則です。

 

敷金とは借主のお金で預かっているもので精算する必要があります。本来、敷金とは借主が貸主に預けているだけのお金なので、借主のお金です。借主退去の際は、オーナーである賃貸人から敷金の返還を求めることができますが、そのオーナーとは退去時点のオーナーになります。つまり賃貸中の不動産を売却した場合は、敷金返還債務も新しい所有者へ移転することになります。

 

(2) 賃貸人の地位承継通知書及び同意書

 

敷金の精算はあくまでも売主と買主のやり取りだけであって、当の借主は本当に新しい買主から敷金を返してもらえるか不安になります。

 

そこで借主にも賃貸人の地位が移ったことを確認してもらうために、通常は売却後に「賃貸人の地位承継通知書及び同意書」というものを「売主」・「買主」・「借主」の3者で締結することになります。

 

(3) 受領した賃料は精算する。

 

既に受領した賃料は買主へ渡します。賃料は翌月分を当月20日末払いで受け取るなど「先払い」の風習があります。そのため売却時点では売主が既に受領していることが中心です。

 

６．収益物件としての査定

 

収益物件は、「利回り」と「値上がりが見込めるか」が1番に重視されるため、居住用の住宅とは相場が異なります。

 

(1) 収益不動産の査定方法

 

居住用の不動産売買の査定では、「取引事例法」を用いて査定が行われるのが一般的ですが、収益物件の場合は、その不動産が将来生み出す収益から逆算する「収益還元法」がとられます。

 

「収益還元法」では、現在の賃料収入と管理費などの支出を算出して、利回りがどのくらいかを計算します。その利回りがオーナーチェンジ物件の価値の指標となります。

 

＊利回り（年）=年間収入額（賃料収入額―管理費などの支出額）÷物件価格

 

管理費など、毎月のコストを考慮しない利回りは表面利回り、考慮した場合は実質利回りと呼ばれます。

 

(2) 査定の時に用意するもの

 

通常の売却に必要な資料に加え、賃貸借契約書を用意します。賃貸借契約書には、賃料、敷金その他条件が書かれていますので、その内容次第で査定価格が変わってきます。

また、入居者の情報、滞納情報なども必要です。マイナス情報を告知しない場合は売主の責任である契約不適合責任問題に発展することもあります。入居者の管理を管理会社に依頼している場合は、管理会社との契約書も査定の際に必要です。

 

まとめ

 

・2020年4月に改正された民法で、賃貸人（オーナー）の地位移転のルールが明文化され、

所有権移転登記の完了と同時に、旧オーナーと入居者との間で結ばれていた賃貸借契約の賃貸人の地位が新オーナーに移り、入居者が家賃を支払うべき相手は新オーナーになります。

・賃貸借契約が終了した場合には、賃貸人は、賃借人から預かっていた敷金を返還しなければいけませんが、その義務も、売主から買主に引き継がれます。

・通常の物件と賃貸中物件の売却の相違は次のような点です。

➀入居者のいる建物の現状確認の難しさ

②賃貸借契約の内容等の説明義務

③家賃の滞納状況などの説明義務

④敷金・保証金の引継ぎ

⑤オーナーとしての地位の引継ぎ

⑥マイホームの3,000万円控除の特例が仕えないこと

・収益不動産の査定方法では、その不動産が将来生み出す収益から逆算する「収益還元法」がとられ、利回りがどのくらいかを計算します。その利回りがオーナーチェンジ物件の価値の指標となります。

＊利回り（年）=年間収入額（賃料収入額―管理費などの支出額）÷物件価格