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売却トラブル事例が分かる「不動産トラブル事例データベース」　PART２

（PART１より）

４．媒介契約と報酬請求に関するもの

(1) 媒介契約と報酬請求

・媒介契約と報酬請求

・建築請負契約のコンサルティング料としての報酬受領

・実際には行われなかったリフォーム代金の受領

・当初の媒介業者を外して成約した取引と報酬請求権

・専任媒介の特約違反と報酬請求権

・直接取引された場合の媒介業者の報酬請求権

・手付解除の場合の媒介報酬

・媒介契約の解除の主張と媒介報酬請求

・媒介業者による不当な買取り

・制限を超える報酬の受領

５．契約成立・解除等に関するもの

(1) 預り金・手付金の返還

・預り金の不返還

・処分期間中の営業と手付金の未返還

・手付金の返還遅延

・「抵当権抹消交渉預り金」の不返還

(2) 契約違反（契約の不履行や遅延）

・代理業者の売主への売買代金の未払

・不当な競売物件の売却

・期日までの引渡し未了

・自己の所有に属しない土地の売買

・名義貸し

・所有権移転登記の不当な履行遅延

(3) ローン不成立の場合の特約

・ローンの解約と真摯な努力義務

・ローン特約を付すべき注意義務

・ローン条項による契約解除

(4) 一定面積があることを前提とした売買

・実質的に実測面積で売買された土地の売買

・数量指示売買における代金増額請求

(5) その他

・開発許可前の土地売買契約

・建築条件付土地売買契約の解除をめぐるトラブル

・取引の危険性を告知すべき媒介業者の義務

・手付解除の特約の解釈

・公序良俗に反し無効とされた売買契約

・自宅での契約締結とクーリング・オフ

・建築条件付契約の合意解除後の建売契約締結の違法性

・建築確認前の建売住宅の売買契約

・農地法５条１項による許可前土地の売買契約

６．競売等に関するもの

・競売物件を任意売却した際の費用清算

・賃貸不動産の差押え後の賃料減額の合意

・抵当権者による賃料債権差押えと賃借人の相殺の優劣

・競売妨害に当たる暴力団の占有と損害賠償

７．その他

・通行地役権者からの通行妨害禁止請求

・黙示の地役権設定契約が締結されたと認定

・調停内容と異なる目隠し用のフィルム貼付と慰謝料請求

・国有財産及び県有財産である隣地の時効取得

・隣接建物による日照被害と損害賠償請求

・飲食店からの悪臭

・隣接店舗の排気ダクトの騒音

・司法書士の本人確認義務と賠償責任

・司法書士による虚偽の「本人確認情報」提供

・インターネット等でのマンション建設反対と名誉毀損

・広告の不当表示

・売主に無断の広告掲載

・業務停止処分に違反した取引

・無免許営業の幇助

・隣接地への工事立入り承諾書の徴求をめぐるトラブル

・住宅供給公社によるマンションの値下げ販売

・当事者の意向に基づかない農地法５条の届出

８．サンプル実例

「過去の建物火災についての調査・説明義務」についてのサイトの事例の記事です。そのままご紹介します。

・タイトル：裁判事例「過去の建物火災についての調査・説明義務」

・東京地裁判決　平成16年4月23日（判例時報1866号65頁）

・要旨

過去の火災による焼損等は隠れた瑕疵に当たり、売主と媒介業者に損害賠償責任があるとされた事例

(1) 事案の概要

Ｘは、平成13年5月、Ｙ2の媒介により、土地建物について代金総額2,980万円とする売買契約をＹ1と締結し、同6月、引渡しを受けた。

本件建物は、平成４年10月、本件建物の台所の一部が焼損する火災が発生し、消防車が出動したことがあった。本件売買契約締結に当たって、Ｙ１からもＹ２からもＸにその旨の説明はなく、重要事項説明書にも記載がなかった。

そこで、Ｘは、本件建物の本件火災による損傷は、隠れた瑕疵に当たり、これにより本件建物の市場価格は少なくとも400万円減価したなどと主張し、Ｙ１に対して、413万円余の損害賠償を請求するとともに、本件建物の本件火災による傷損を調査せず、これをＸらに告知しないで、本件建物の媒介を行ったことは債務不履行に当たるなどと主張し、Ｙ2に対して、100万円余の損害賠償を請求した。

(2) 判決の要旨

(ア)本件焼損は、本件建物本体にかかわるものではなく、本件建物の物理的価値に影響を及ぼしたとはいえない。

しかし、建物の客観的交換価値は、買い手側の購買意欲など物理的価値以外の事情にも左右される。中古建物である本件建物は、規模は小さくても本件火災に遭ったことがあって、その具体的痕跡が残存しており消火活動が行われないまでも消防車が出動したという事情は買い手の側の購買意欲を減退させ、その結果、本件建物の客観的交換価値を低下させるというのが相当である。

(イ)本件焼損は、下からのぞき込めば見える状態であって、注意すれば発見し得るものであったが、Ｙ1、Ｙ2からは説明がなく、Ｘは、気付かなかったものである。

Ｙ2も本件焼損に気付いていなかったから、Ｘが気付かなかったことに落ち度があったとはいえない。したがって、本件焼損等は、本件建物の隠れた瑕疵に当たる。

(ウ)媒介業者は売主の提供する情報のみに頼ることなく、自ら通常の注意を尽くせば仲介物件の外観から認識できる範囲で、物件の瑕疵の有無を調査して、その情報を買主に提供すべき契約上の義務を負う。

Ｙ2が本件焼損等を確認した上で、Ｘに告げるべきであったのにこれをしなかったのは、媒介契約上の債務不履行に当たる。

本件焼損は、「通常の経年変化を超える無視し得ない特別の損傷等」であり、隠れた瑕疵に当たること、下からのぞき込めば発見し得るものであったことにより、媒介契約上の債務不履行があったと判断された。隠れた瑕疵の認定例として参考となる事例である。

まとめ

・「不動産トラブル事例データベース」とは、これまでに発生した不動産取引をめぐる他のトラブル事例をもとに、消費者が、トラブルの未然防止や万一トラブルに発展した場合に円滑な解決が図れるように情報を提供するWebサイトです。制作は国土交通省で、運営は一般財団法人不動産適正取引推進機構が行っています。

・掲載内容は、下記から事例を抽出し、項目ごとに整理したうえ、概要や紛争の結末等について要約し記載しています。

①裁判事例

②国土交通省各地方整備局や各都道府県で宅建業者に対して行った行政処分

③不動産適正取引推進機構で調整した特定紛争処理案件の中から基礎的で有用と思われる事例

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