建物を建てる際の法令上の制限

 

不動産会社だけでなく土地を売却する売主にとっても、該当の土地に関する重要事項として法令上の制限に関して知っておく必要があります。該当の土地が買主の考える建築が可能なのかどうかや、どのような種類の建物が建築できるのかなどを知っておく必要があります。

目次

1． 接道義務

(1) 接道義務とは

(2) 建築基準法における道路の定義

2． 建ぺい率の制限

3． 容積率の制限

4． 高さに関する制限

(1) 道路斜線制限

(2) 隣地斜線制限

(3) 北側斜線制限

(4) 天空率

5． 日影規制

まとめ

 

１．接道義務

 

• 接道義務とは

 

接道義務とは、敷地に建物を建てる場合に、建築基準法に定められた道路に2メートル以上接していなければならないという決まりのことです。

 

＊建築基準法第43条

「建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならない。」

 

道路から奥まった土地でも、敷地延長になりますが道路に面する通路の間口が2メートル以上あることが求められます。

接道義務は、通常の通行や消防車などの緊急車両を通せるだけの道幅を確保するという大切な目的のため設けられています。

 

原則として、接道義務を満たしていない敷地に建物を建てることはできません。

接道義務を満たしていない土地にすでに建物がある場合は、増築や再建築は禁止されています。

 

• 建築基準法における道路の定義

 

建築基準法第42条では、「道路」を大きく6つに分類しています。その種類は以下の通りです。

①道路法によるもの（一般国道、都道府県道、市町村道などの公道）

（第42条第1項第1号）

②都市計画法、土地区画整理法などによるもの（開発道路）

（第42条第1項第2号）

③建築基準法が施行された1950年（昭和25年）11月23日以前から存在するもの

（第42条第1項第3号）

④道路法や都市計画法により2年以内に事業が行われる予定があり、特定行政庁が指定したもの

（第42条第1項第4号）

⑤特定行政庁が位置を指定したもの（位置指定道路）

（第42条第1項第5号）

⑥建築基準法が施行される前から存在する幅員4メートル未満で特定行政庁が指定したもの（2項道路、みなし道路）

（第42条第2項）

 

以上の6種類の道路のうち、第42条2項の「2項道路、みなし道路」以外は、公道か私道に関わらず原則的に幅員が4メートル以上必要です。

 

２．建ぺい率の制限

 

建ぺい率とは、建物の建築面積（通常、いわゆる建坪と同じです）の敷地面積に対する割合（普通％で表します）をいいます。これは、建物が敷地を覆う割合であり、同じ敷地で建坪が同じであれば建物の階数に関係なく建ぺい率は同じになります。

 

建ぺい率の限度は、用途地域等に応じ都市計画で定められます（これを指定建ぺい率といいます）が、次の条件に当てはまる建物はそれぞれ10分の1加算（緩和）されます。

 

➀一定の街区の角にある敷地等のうちにある建築物

②防火地域内にある耐火建築物

 

ただし、第1種住居地域、第2種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域でかつ、都市計画で定める建ぺい率が80%の地域では、②だけの条件を備えれば建ぺい率の制限はなくなります。

 

３．容積率の制限

 

容積率とは、建物の各階の床面積の合計の敷地面積に対する割合（％で表します）をいいます。

建築物の容積率（延べ面積の敷地面積に対する割合）は、用途地域等に応じ都市計画で定められる容積率の最高限度（指定容積率）以下でなければなりません。

 

また、敷地の前面道路の幅員が12m未満の場合は、上記の指定容積率と、前面道路の幅員によって定まる容積率の最高限度（道路幅員制限）のうち、いずれか小さい方の値によって制限されます。

 

４．高さに関する制限

 

高さに関する制限とは、敷地の境界に接して建つ建物の高さを制限するもので、道路斜線制限、隣地斜線制限､北側斜線制限があります。

 

• 道路斜線制限

 

道路斜線制限は、前面道路の反対側の境界線から建物までの水平距離との割合により建物の建てられる高さが制限されるものです。

制限される範囲は、境界線から建物までの水平距離の一定の範囲内に限られます。また、道路境界線から後退して建築する場合や、前面道路の反対側に公園がある場合等一定の要件に該当する場合には、制限が緩和されます。

 

• 隣地斜線制限

 

隣地斜線制限とは、高さが20mまたは31mを超える部分を有する建物は、道路に接する部分以外の隣地の境界線から建物までの水平距離に応じ、建物の建てられる高さが制限されるものです。第1種・第2種低層住居専用地域以外の用途地域等に適用されます。

高さ20mまたは31mを超える部分が隣地境界線から後退して建築する場合等一定の要件に該当する場合には、制限が緩和されます。

 

• 北側斜線制限

 

北側斜線制限とは、高さが5m又は10mを超える建物は、敷地の前面道路の反対側又は隣地の真北方向の境界線から建物までの水平距離に応じ、建物の建てられる高さが制限されるものです。

第1種・第2種低層住居専用地域、日影規制区域を除く第1種・第2種中高層住居専用地域内に限り適用され、一定の要件に該当する場合には制限が緩和されます。

 

• 天空率

 

平成15年1月から「天空率」という考えが導入され、計画建物の天空率が、道路斜線制限・隣地斜線制限・北側斜線制限に適合する建物の天空率以上である場合には、道路斜線制限・隣地斜線制限・北側斜線制限を超えて計画することができるようになりました。

 

５．日影規制

 

日影規制とは、「日影による中高層の建築物の制限」の略で、冬至の日（12月22日ごろ）を基準にして、一定時間以上の日影が生じないよう、建物の高さを制限するものです。公共的な資源である日光の照射時間を確保するために定められたものです。

 

一般的な二階建ての建物は該当しにくい条件の規制ではあるものの、例えば3階建て(7ｍ以上)の家屋を計画している場合などには、日影規制に係る高さ制限などが発生してしまう場合があります。

第一種低層住居専用地域では軒の高さが、7ｍを超える場合、または、地階を除く階数が3以上の場合が規制の対象となります。

 

規制の対象区域外の区域においても、その敷地上の一定の建築物が規制の対象区域内に日影を落とす場合にも同様の制限を受けます。

 

まとめ

 

・建物を建てる際には各種の法令上の制限があります。

・接道義務とは、敷地に建物を建てる場合に、建築基準法に定められた道路に2メートル以上接していなければならないという決まりのことです。

・建ぺい率とは、建物の建築面積（通常、いわゆる建坪と同じです）の敷地面積に対する割合（普通％で表します）をいいます。建ぺい率の限度は、用途地域等に応じ都市計画で定められます。

・容積率とは、建物の各階の床面積の合計の敷地面積に対する割合（％で表します）をいいます。建築物の容積率（延べ面積の敷地面積に対する割合）は、用途地域等に応じ都市計画で定められる容積率の最高限度（指定容積率）以下でなければなりません。

・高さに関する制限とは、敷地の境界に接して建つ建物の高さを制限するもので、道路斜線制限、隣地斜線制限､北側斜線制限があります。

・日影規制とは、「日影による中高層の建築物の制限」の略で、冬至の日（12月22日ごろ）を基準にして、一定時間以上の日影が生じないよう、建物の高さを制限するものです。