中古住宅売買時の「契約不適合責任」の免責とは？　PART１

 

2020年4月施行の民法改正で従来の瑕疵担保責任から「契約不適合責任」というものに概念が変わり、買主の補償に関する権利が広がりました。売主にとっては責任が拡大するものですが、契約不適合責任は任意な位置づけになっており、売主にとっては売買契約書で一定の免責を織り込むことで責任の範囲を限定することができます。中古住宅売買時の「契約不適合責任」の免責とはどのようなもので、免責が認められる分野・認められない分野について知っておくことが必要である点を紹介します。

目次

1． 契約不適合責任の免責とは

(1) 契約不適合責任とは

(2)  契約不適合責任における買主の権利

(3) 契約不適合責任の免責とは

2． 契約不適合責任免責の意味

(1) 契約不適合責任免責は売主の保証リスクを減らすことができる。

(2) 免責の特約は双方の同意があれば有効になる。

(3) 免責をつけられる条件は売主によって異なる。

3． 中古物件を契約不適合責任免責にする理由

4． 一般的な免責特約の内容

(1) 設備についての免責

(2) 買主が売主に対して欠陥を通知できる期間の短縮化

(3) 保証の範囲を「修補の請求」のみとする（代金の減額や契約解除は不可）。

5． 契約不適合責任免責が無効になる場合

(1) 売主が故意に欠陥を隠した場合

(2) 売主が事業者（法人）の場合

(3) 売主が宅建業者の場合

6． 売主が物件を契約不適合責任免責で売るときの注意点

(1) 明らかな欠陥は契約書に記載し、事前に買主に説明する。

(2) 免責の内容を契約書に細かく記載する。

(3) 販売価格と免責条件のバランスをとる。

(4) 契約前にインスペクション（建物状況調査）を実施する。

まとめ

 

１．契約不適合責任の免責とは

 

(1) 契約不適合責任とは

 

契約不適合責任とは、売買契約において売主が売主は一定期間負う保証責任のことです。

 

2020(令和2)年4月の民法改正で、瑕疵担保責任から変わり契約不適合責任となりました。名称の変更と同時に内容も見直され、買主の権利が拡大した反面、売主の責任が重くなっています。

 

(2)  契約不適合責任における買主の権利

 

契約不適合責任では、旧民法の瑕疵担保責任では、「契約解除」「損害賠償請求」の2つにとどまっていましたが、契約不適合責任では「契約解除」「損害賠償請求」の他に、「追完請求」「代金減額請求」「無催告解除」「催告解除」が可能となりました。

 

(3) 契約不適合責任の免責とは

 

契約不適合責任の免責とは、売買後の保証責任を免除するということです。

 

契約不適合責任においても免責の特約を付けることで、売主は損害賠償等の責任を逃れることができます。

 

ただし、免責とするためには、改正民法のルールに沿って特約を売買契約書において記載する必要があります。

 

２．契約不適合責任免責の意味

 

(1) 契約不適合責任免責は売主の保証リスクを減らすことができる。

 

契約不適合責任において免責事項を増やせば売主の保証リスクを減らすことができます。反対に、買主にとっては売主に対する責任要求が制限されることになります。

中古住宅においては、水漏れ、シロアリ、家の傾きなどの欠陥が見つかったとしても、契約上免責となっていれば保証や損害賠償を求めることはできなくなります。

 

(2) 免責の特約は双方の同意があれば有効になる。

 

免責の特約は、売主・買主、双方が契約に同意した時点で有効になります。

 

免責の契約が基本的に有効となる理由は、契約不適合責任が「任意規定」であるため双方の合意が必要となります。任意規定とは、法律において一定の定めはあるものの、それと異なる合意や定めをした場合、その合意や定めが優先されるという法律の規定のことです。

 

(3) 免責をつけられる条件は売主によって異なる。

 

免責には条件があり、「いつから免責できるか」や「どこまで免責できるか」は、売主の立場によって異なります。

売主の立場には、個人、宅建業者、宅建業者以外の事業者（法人）があります。これは、宅建業者や法人の場合は、民法以外にも適用しなければならない法律が定められているためです。具体的には、宅建業者の場合は「宅建業法」、宅建業者以外の事業者（法人）の場合は「消費者契約法」に沿って、個人が不利にならない契約内容としなければなりません。

 

①売主が「個人」の場合

 

売主が「個人」の場合、適用される法律は民法のみとなるため、任意で免責特約を決めることができます。

 

例えば、売主が個人であれば、「引き渡し直後から免責とする契約」や、「売買後の責任を一部に限定する契約」を設定することも可能です。仲介として不動産会社に委託する場合も同様です。

 

②売主が「宅建業者」の場合

 

売主が「宅建業者」で買主が個人の場合、宅建業法により売却後2年を超える時期までは免責とすることができません（宅建業法第40条）。

 

つまり、買主が中古物件などを宅建業者から直接購入した場合は、2年間は保証してもらえるということです。

 

③売主が「宅建業者以外の事業者（法人）」の場合

 

売主が「宅建業者以外の事業者（法人）」の場合、消費者契約法が適用され、基本的に、引き渡し直後からの免責はできないこととなっています。

 

引き渡し直後からの免責や、明らかに通知期間が短い契約では、個人の買主にとって不利な契約とみなされ、消費者契約法第8条、10条によって無効となります。

 

「引き渡し直後からいつまで免責にできないのか」が気になる方もいるかもしれませんが、明確な決まりはありません。実際には契約書に「引き渡し後1年まで免責できない」などと記載されていて、これに従うのが一般的です。

 

また「明らかに通知期間が短い契約」についても、具体的な期間が設定されているわけではありません。

 

３．中古物件を契約不適合責任免責にする理由

 

中古物件は築年数が古いほど、経年劣化により欠陥が生じる可能性が高くなります。そうした欠陥のすべてに対して補修等を行うことは売主にとって不可能です。

 

免責事項が多い物件は、買主にとってはリスクがありますが、売買価格が比較的安く設定されているメリットがあります。中古品全般の売買における共通要素と言えます。

 

（PART２へ続く）