中古住宅売買時の「契約不適合責任」の免責とは？　PART２

（PART１より）

目次

1． 契約不適合責任の免責とは

(1) 契約不適合責任とは

(2)  契約不適合責任における買主の権利

(3) 契約不適合責任の免責とは

2． 契約不適合責任免責の意味

(1) 契約不適合責任免責は売主の保証リスクを減らすことができる。

(2) 免責の特約は双方の同意があれば有効になる。

(3) 免責をつけられる条件は売主によって異なる。

3． 中古物件を契約不適合責任免責にする理由

4． 一般的な免責特約の内容

(1) 設備についての免責

(2) 買主が売主に対して欠陥を通知できる期間の短縮化

(3) 保証の範囲を「修補の請求」のみとする（代金の減額や契約解除は不可）。

5． 契約不適合責任免責が無効になる場合

(1) 売主が故意に欠陥を隠した場合

(2) 売主が事業者（法人）の場合

(3) 売主が宅建業者の場合

6． 売主が物件を契約不適合責任免責で売るときの注意点

(1) 明らかな欠陥は契約書に記載し、事前に買主に説明する。

(2) 免責の内容を契約書に細かく記載する。

(3) 販売価格と免責条件のバランスをとる。

(4) 契約前にインスペクション（建物状況調査）を実施する。

まとめ

 

４．一般的な免責特約の内容

 

個人が中古物件を売る場合（仲介の不動産会社を通す場合）、免責事項としては次のような条件にすることが一般的です。

 

(1) 設備についての免責

 

中古住宅物件においては経年劣化しやすい配管等の「設備」について免責としている特約が多くみられます。設備などについての価格が住宅の売買価格にほとんど反映していない場合、安い物件の場合などです。ただし、売買時点で設備の設置時期などの情報の提供は行うべきです。

 

(2) 買主が売主に対して欠陥を通知できる期間の短縮化

 

買主が売主に対して欠陥を通知できる期間について、契約不適合責任では、欠陥を見つけた場合、買主は売主に対して1年以内に「通知」すれば、時効となる5年後までは賠償等の請求権を得られるとされています（改正民法第566条）。

 

この「通知期間」を短く設定し経年劣化のリスクを減らすための意図になります。短縮期間では3カ月から1年までなどがあります。

 

(3) 保証の範囲を「修補の請求」のみとする（代金の減額や契約解除は不可）。

 

民法改正による契約不適合責任における買主の権利では、「追完請求（修補の請求）」「代金の減額請求」「契約解除の請求」「損害賠償の請求」があります。しかし、中古住宅の場合はもともと価格が安く設定されているため更なる代金の減額請求は不適当であり、契約解除の請求も損害賠償の請求も売主にとっては過大であるために、免責事項として保証範囲を修繕費等に限った契約も多くあります。

 

５．契約不適合責任免責が無効になる場合

 

免責事項の設定はすべてが任意なのではなく、免責特約が無効となる場合があります。次のような場合です。

 

(1) 売主が故意に欠陥を隠した場合

 

契約上「免責」としていても、故意に欠陥を隠した場合には免責の特約は無効となり、売主は契約不適合責任を問われることになります（改正民法第572条）。

 

売主が雨漏りのあることを知りながら、それを隠して、売買後にはすべて免責とするというような場合です。

 

ただし、買主が免責特約を無効とし、損害賠償等を請求する際は、故意だとわかる客観的証拠が必要となります。

 

(2) 売主が事業者（法人）の場合

 

買主が個人、売主が宅建業者以外の事業者（法人）の場合、民法のほかに「消費者契約法」という法律が適用となります。そのため、消費者契約法の適用によって免責が無効となる場合があります。

 

(3) 売主が宅建業者の場合

 

買主が個人、売主が宅建業者の場合、民法のほかに「宅建業法」という法律が適用となります。そのため、宅建業法の適用によって免責が無効となる場合があります。

 

６．売主が物件を契約不適合責任免責で売るときの注意点

 

売主が損害賠償等のリスクを回避するためには、免責事項を多くすることのほかにも、以下のような注意点が必要です。

 

(1) 明らかな欠陥は契約書に記載し、事前に買主に説明する。

 

免責が無効になる可能性を排除するためには、知っている欠陥について契約書に記載するとともに、事前に買主に説明しておくことが重要です。契約不適合責任では「契約書に書いていない事実」に対して責任が問われるからです。

 

(2) 免責の内容を契約書に細かく記載する。

 

契約不適合責任では、契約書に書いてあるかどうかが重要となります。そのため、具体的内容を懸念事項ひとつずつ「免責」としていくことが必要です。

 

住宅では付帯設備表の添付も必要です。付帯設備表とは、物件にどのような設備があるのか、現在の設備の状況を記載する書類のことで、免責部分などを明らかにします。設備の不具合などを契約時にひとつずつ買主へ説明します。

 

(3) 販売価格と免責条件のバランスをとる。

 

売主が個人の場合、免責の内容は法律に違反しない限り任意で決められますが、スムーズな契約のためには販売価格と免責条件のバランスをとることが必要です。また、買主にその点につき理解してもらうことが必要です。

 

(4) 契約前にインスペクション（建物状況調査）を実施する。

 

インスペクションとは、建物の事前調査のことで、インスペクションが重要な理由は、事前に欠陥を洗いだすことで契約後の訴訟リスクを回避できる点にあります。5～7万円程度の費用はかかりますが、建築士などの専門家に重大な欠陥がないかを調べてもらえます。

また、インスペクションを行っておけば、免責事項が多かったとしても買主は「検査済みだから」と安心して契約に踏み切ることができます。検査済みということで調査価格を売買価格に反映させても売りやすくなる可能性があります。

 

まとめ

 

・中古物件は築年数が古いほど、経年劣化により欠陥が生じる可能性が高くなります。そうした欠陥のすべてに対して補修等を行うことは売主にとって不可能です。

・契約不適合責任の免責とは、売買後の保証責任を免除するということです。契約不適合責任においても免責の特約を付けることで、売主は損害賠償等の責任を逃れることができます。ただし、免責とするためには、改正民法のルールに沿って特約を売買契約書において記載する必要があります。

・一般的な免責特約の内容は次のようなものです。

①設備についての免責

②買主が売主に対して欠陥を通知できる期間の短縮化

③保証の範囲を「修補の請求」のみとする（代金の減額や契約解除は不可）。

・契約不適合責任免責が無効になる場合は、売主が故意に欠陥を隠した場合などです。

・売主が物件を契約不適合責任免責で売るときの注意点では次のようなものがあります。

①明らかな欠陥は契約書に記載し、事前に買主に説明する。

②免責の内容を契約書に細かく記載する。

③販売価格と免責条件のバランスをとる。

④契約前にインスペクション（建物状況調査）を実施する。