土地の一部だけを売却する方法

 

土地の一部分を売却する際は、一般的に分筆という手続きを行い、登記上別の土地とした状態で売却します。その土地の所有権のすべて、登記の情報が買主に代わるのでトラブルの心配なく売却することができます。反対に分筆を行わない売却方法はトラブルを招きやすいので注意が必要です。分筆して売却する際の流れについて説明します。

目次

1． 土地の一部売却に必要な「分筆」とは

2． 分筆前に土地状況の確認に必要な資料

3． 分筆の際に注意が必要な土地

(1) 接道に関する問題がある土地

(2) 前面道路が私道

(3) 敷地延長、旗竿地の土地

4． 分筆して売却活動を始める手順

(1) 土地家屋調査士への依頼

(2) 登記簿謄本や公図、地積測量図などから売却する土地について確認する。

(3) 分筆案を作成する。

(4) 現地調査・確定測量を行う。

(5) 境界標を設置する。

(6) 隣地の所有者などの現地立合い確認

(7) 分筆登記を行う。

まとめ

 

１．土地の一部売却に必要な「分筆」とは

 

分筆とは、1つの土地を登記上2つの土地に分けることです。

別けた一方の土地を自由に売却できるようになります。分筆を行うと土地の地番が変わり、別の土地としてあつかわれます。

共有持分の土地であっても、持分の割合に応じて分筆を行うことができます。

 

２．分筆前に土地状況の確認に必要な資料

 

分筆前に土地状況の確認に必要な資料は次のようなものです。

 

①公図（土地の大まかな位置や形状を確認できる）

②地積測量図（土地の測量結果を確認できる）

③登記事項証明書（所有者や所在地、面積や権利関係などを確認できる）

 

３．分筆の際に注意が必要な土地

 

土地の一部を分ける場合には、その分け方に注意が必要です。分け方によっては、建物が建てられなかったり、宅地として活用しにくくなったりします。

 

(1) 接道に関する問題がある土地

 

土地では道路に接している必要性があり、接道義務といいます。接道義務が満たされていない土地は現在の建築基準法では、幅員４ｍ以上の道路と２メートル以上接していないと原則的に建物を建築することができません。

 

(2) 前面道路が私道

 

土地が接している道路は公道の場合もありますが私道の場合もあります。

私道の場合は通行使用許諾を得ておく必要があります。

 

(3) 敷地延長、旗竿地の土地

 

敷地延長とは、奥まった土地の場合道路まで通路を使って出入りする必要があり、通路部分の敷地を道路まで延長することです。

旗竿地とは、道路に接している出入り口部分が細長くなっていて、その奥にまとまった敷地がある土地のことを指します。竿につけた旗のような形状をしていることから、旗竿地と呼ばれています。

 

４．分筆して売却活動を始める手順

 

土地の一部分を売却する場合は、土地面積や境界線を確認し分筆の手続きを進めるところから始めなければいけません。

分筆から売却活動を始めるまでの手順は次のようなものです。分筆登記完了までは早くて1カ月はかかります。周辺との調整に時間がかかる場合はそれ以上になります。

 

(1) 土地家屋調査士への依頼

 

土地家屋調査士に分筆の件を相談し依頼をします。手続きや作業には土地家屋調査士の存在が必要不可欠です。

 

分筆登記の申請の費用はおよそ5万円~10万円が相場になります。ただし、分筆登記には、境界線確定測量が必要なことがほとんどなので、測量に関わる費用が50万円～程度がかかる場合が多くあります。

 

(2) 登記簿謄本や公図、地積測量図などから売却する土地について確認する。

 

土地の売却時には初めに土地の正確な寸法や面積の確認が必要です。

そのため、法務局や役所で、登記簿謄本や公図、地積測量図などから売却する土地について確認することが必要です。確定測量図があると正確な境界線や土地の大きさがわかるので、手間や時間、費用がはぶけます。

 

(3) 分筆案を作成する。

 

土地の形状などからどのように分筆するかを決定するための分筆案を作成します。

土地家屋調査士と相談しながら作成していくのが一般的です。

 

(4) 現地調査・確定測量を行う。

 

土地家屋調査士が、どのような作業が必要になるかの計画を立てるために現地調査を行います。登記を行っていくには現地の状況を的確に把握する必要があります。現地調査が終わったら次に測量が行われます。

 

(5) 境界標を設置する。

 

設置する箇所に適した方法で境界線の目印となる境界標のコンクリート杭、プラスチック杭、金属標、鋲などを打ち込みます。

 

(6) 隣地の所有者などの現地立合い確認

 

土地の所有者、隣地の所有者、道路や水路などの管理者を含めた関係者が現地にて境界線の確認を行います。

市道や県道に面している土地では、役所の職員が立会う必要性もあります。

 

(7) 分筆登記を行う。

 

分筆登記の手続きも基本的に土地家屋調査士が行います。

そのため、登記手続きを任せるための委任状が必要になります。

 

分筆登記に必要な書類は次のようなものです。

・登記申請書

・筆界確認書（境界確認書、境界の同意書、境界の協定書）

・地積測量図

・現地案内図

・委任状

分筆登記の申請から約1週間で手続きが完了し、登記完了証と登記識別情報通知書を受け取ることができます。

 

また、登記情報を変更した際は登録免許税が発生します。

登記にかかる登録免許税は、土地1つにつき1,000円です。

 

まとめ

 

・土地を一部分割して売却するには土地の分泌が必要です。分筆とは、1つの土地を登記上2つの土地に分けることです。

・分筆の際には次のような土地が生まれる場合には注意が必要です。

①接道に関する問題がある土地

②前面道路が私道

③敷地延長、旗竿地の土地

・分筆して売却活動を始める手順は次のようものです。

①土地家屋調査士への依頼

②登記簿謄本や公図、地積測量図などから売却する土地について確認する。

③分筆案を作成する。

④現地調査・確定測量を行う。

⑤境界標を設置する。

⑥隣地の所有者などの現地立合い確認

⑦分筆登記を行う。