自宅売却のときの3,000万円特別控除が使えるケース・使えないケースPART１

 

自宅の売却の税制特例の代表的なものが3,000万円特別控除の特例です。自宅の売却の譲渡所得から3,000万円が控除されるので大変大きい意味を持っています。この結果多くの場合、譲渡所得税がかからないことになります。しかし、特例の適用要件があり、要件に合うかどうかが重要です。制度の内容と要件、そして、3,000万円特別控除が使えるケース・使えないケースを質問形式で紹介します。

目次

1． 居住用財産を譲渡したときの3,000万円特別控除の特例について

(1) 居住用財産を譲渡したときの3,000万円特別控除の特例とは

(2) 特例の適用要件

2． 特例が適用されるケース、適用されないケースの質問例

(1) 家屋とその敷地等の所有者

(2) 「特別の関係者」への売却の場合

(3) 敷地の一部を売却した場合

(4) 店舗併用住宅を売却した場合

(5) 土地のみで居住用財産となる場合

(6) 人に貸していた居住用財産を売却する場合

(7) 居住用財産の家屋を取り壊して売却する場合

(8) 空き家になった場合

(9) 住民票が別の場所にある自宅の売却の場合

(10) 父の土地の上に長男と2世帯住宅の建物がある場合

まとめ

 

１．居住用財産を譲渡したときの3,000万円特別控除の特例について

 

(1) 居住用財産を譲渡したときの3,000万円特別控除の特例とは

 

居住用財産を譲渡したときの3,000万円特別控除の特例(以下、特例)とは、個人が居住している（居住していた）家屋、または、居住している（居住していた）家屋とその敷地等を売却した場合には、譲渡所得額から最高3,000万円が控除される制度です。

 

(2) 特例の適用要件

 

この特例の適用要件は次のとおりです。

 

➀自己が居住している家屋、または、自己が居住している家屋とその敷地等の売却であること。

②居住用家屋等を売却した年の前年、または、前々年にこの特例を利用していないこと。

この特例は3年に一度しか適用できない仕組みです。

③親族等の「特別の関係にある者」に対する譲渡ではないこと。

④「他の特例＊」を適用していないこと。

⑤【過去に居住していた家屋等を譲渡する場合】

居住しなくなった日から３年目を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡であること。

⑥【居住していた家屋を取壊して敷地等のみを譲渡する場合】

居住していた家屋を取壊した日から１年以内に譲渡契約が締結され、かつ、その家屋に居住しなくなった日から３年目を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡であること。

⑦【居住していた家屋を取壊して敷地等のみを譲渡する場合】

居住していた家屋を取壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地等を貸付けその他の用途に利用していないこと。

⑧【災害により居住していた家屋が滅失した場合】

災害により滅失した家屋に居住しなくなった日から３年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡であること。

 

＊④他の特例について

居住用財産の買換え特例、居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例を受けていないことが適用の前提条件になります。

ただし、10年超所有の居住用不動産に対する軽減税率は、重複して適用が可能です。

 

２．特例が適用されるケース、適用されないケースの質問例

 

(1) 家屋とその敷地等の所有者

 

(問)

敷地の所有者が夫であり、家屋の所有者が妻であるケースの場合は、この特例は適用されるでしょうか？

 

(答)

原則として、家屋所有者の妻にのみ特例が適用され、土地所有者の夫には、特例は適用されません。しかし、家屋と敷地の所有者が異なる場合でも一定の場合は特例が適用され、通常の場合は一定額の範囲内で適用される可能性があります。

 

一定の場合とは、家屋所有者の譲渡所得の金額から、その控除しきれない金額を、敷地所有者の譲渡所得の金額から控除することができます。

 

・特別控除額3,000万円が全額控除しきれないとき

・下記に揚げる要件のすべてに該当する場合

①家屋とともに敷地の用に供されている土地の譲渡があったこと。

②家屋の所有者と敷地の所有者とが親族関係を有し、かつ生計を一にしていること。

③敷地の所有者は、家屋の所有者とともに家屋を居住の用に供していること。

 

(2) 「特別の関係者」への売却の場合

 

(問）

自宅を兄が弟へ売却した場合、特例の適用はどうなりますか？

 

(答)

弟は特別の関係者に当たります。特別の関係者の範囲は次のとおりです。

 

➀配偶者および直系血族

②生計を一にしている親族

居住用不動産の売却後、その個人とその居住用不動産に共に居住する親族

③婚姻の届出をしていない事実婚の関係にある者、および、その事実婚の関係にある者と生計を一にしている親族

④その個人から受ける金銭その他の財産によって生計を維持している者、および、その者と生計を一にしているその者の親族

⑤その個人等と特殊な関係にある法人

 

(問)の弟は特別の関係のある親族ですが、弟がその住宅に住むならば上記②に該当し特例の適用はできません。

一方、弟が、兄と生計を一にするものではなく、かつ、譲渡がされた後兄とその家屋に居住しない場合は、弟でもこの特例は受けることができます。

 

(3) 敷地の一部を売却した場合

 

(問)

自宅のスペースに余裕があったため土地の庭先部分だけ譲渡した場合は、この特例を受けられるでしょうか？

 

(答)

土地の庭先部分のみを売却する場合は、居住用財産の売却とはみなされないため、この特例を受けられません。

 

ただし、敷地の一部の売却が居住用家屋と同時に行われた場合や、先に庭先部分を売却し、同一年中に残りの土地と居住用家屋を売却する場合で、全体として一まとまりの譲渡と認められる場合は特例を受けられます。

 

(PART 2へ続く)