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不動産における電子取引の進め方
不動産における電子取引の進め方
不動産取引は動く金額が大きいため、さまざまな法律の制限を受けています。しかし、2021年5月12日に成立した「デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律案（デジタル改革関連法案）」により、押印や書面交付といった手続きの見直しが行われました。これには、宅地建物取引業法の改正も含まれていて、これまで対面のみに限定されていた不動産取引でも、非対面の電子契約の一部が可能になり、施行は、2022年5月18日からとなっています。不動産取引における電子化の進め方について説明します。
目次
1． 不動産取引で電子化が可能となった分野
2． 不動産取引で電子契約を締結する流れ
(1) 契約内容をオンラインで説明する。
(2) 電子契約を結ぶ。
3． 不動産会社の電子取引での注意点
(1) 不動産会社は電子と書面の両方に対応しなければならない。
(2) 顧客の申し出による電子取引の中止や取消し
4． IT環境の確認
(1) IT機器の準備
(2) ネットワーク環境の整備
(3) Web会議システムの導入
5． 電子取引利用上の状況確認
6． 宅地建物取引士証の提示
7． 本人確認
まとめ
１．不動産取引で電子化が可能となった分野
宅地建物取引業法のデジタル化に関する法改正で、不動産取引で電子化が可能となった分野は次のようなものです。
①媒介契約書
②重要事項説明書
③賃貸借契約書
④定期借地権設定契約書
⑤定期建物賃貸借契約書
２．不動産取引で電子契約を締結する流れ
不動産取引をオンライン上で説明したり交付したりするためには、電子契約サービスやWeb会議システムといったITツールの導入が必要です。
不動産取引で電子契約を締結する流れをみていきます。
(1) 契約内容をオンラインで説明する。
契約をする前に、不動産取引に関する重要事項説明書の内容をオンライン上で説明し、書面を交付します。これは宅地建物取引業法の規定によるもので、対面で行う契約と変わりはありません。
書面で契約する場合は、宅地建物取引士が面前で内容を説明しますが、電子契約ではWeb会議などのITツールを介して行います。
契約に必要な賃貸借契約書、重要事項説明書などは、あらかじめ不動産会社から顧客に電子ファイルで送り、モニターを介して確認しながら説明をすすめます。
(2) 電子契約を結ぶ。
確認が済んだ段階で、電子契約サービスを介して重要事項説明書などに電子署名を求めます。電子署名をした書面は、本人が行った契約書面としての法的拘束力があります。
電子契約サービスを介するのは、本人以外のなりすまし契約のリスクを防ぐためです。
電子署名はオンライン上で行う電子サインのなかでも信頼性が高く、認証局が厳格に本人確認をします。対面契約で記名押印したものと同様に扱われるため、賃貸借契約書、重要事項説明書は宅地建物取引業法にもとづく真正な書面として担保されます。
３．不動産会社の電子取引での注意点
(1) 不動産会社は電子と書面の両方に対応しなければならない。
電子契約は、不動産取引の現場でこれからメジャーになっていく新しい取り組みです。そのため、不動産会社が電子契約を導入するうえで注意すべき対応は、電子と書面の両方に対応することです。
電子契約を導入しても、電子契約だけでなく、書面での対面契約にも対応する必要があります。
契約者の方が、電子契約ではなく、従来どおりの書面での契約を希望した場合はその要望に対応しなければなりません。
(2) 顧客の申し出による電子取引の中止や取消し
不動産会社は顧客である相手先から電子取引の中止や取消しが要望された場合はそれに従う必要があります。
４．IT環境の確認
(1) IT機器の準備
電子取引では、カメラ・マイク・スピーカー機能を搭載した機器が必要です。カメラは、宅地建物取引士証が顧客の画面で鮮明に映る程度の十分な性能を有しているか、マイクやスピーカーは音声の内容をしっかりと判別できる性能が備わっているかなどを確認します。
(2) ネットワーク環境の整備
インターネット接続が不安定だったり、通信速度が遅かったりすると、IT重要事項説明の最中に映像や音声に支障が出ることがあります。常時安定した接続と十分な通信速度を担保したネットワーク環境が必要です。Wi-Fiや携帯電話回線などの場合に注意が必要です。
(3) Web会議システムの導入
インターネットを通じて映像・音声のやり取りができるコミュニケーションツール（Web会議システム）が必要です。
テレビ会議等のサービスは、大きく３つのパターンが挙げられます。
①インスタントメッセンジャー（メッセージングアプリ）型
インスタントメッセンジャーの一環として、ビデオ動画通信サービスが含まれているものです。利用者自身がアカウント等を取得し、設定等を行う必要があります。
例：LINE
②テレビ会議サービス型
テレビ会議の機能をブラウザ上等で提供するものでいわゆるクラウドサービスとして提供されているものです。クラウドサービスを宅建業者が契約し、これを利用して行うものです。利用者は必ずしもアカウントの取得は必要ではなく、事業者等からの招待で利用できます。サービスや利用環境により、利用者双方がアプリケーションのインストールを行う必要があります。
例：Zoom、Microsoft Teams、
③テレビ電話サービス型
キャリア等が提供するテレビ電話サービスを利用するものです。最も簡単に利用できる反面、機能も最も限定されます。電話の機能として、ビデオ通話サービスを提供するもので、利用者側で行う設定はほとんどありませんが、同じキャリアやサービスを利用する必要があります。
例：各キャリア提供テレビ電話サービス、FaceTime
５．電子取引利用上の状況確認
契約や重要事項説明では次のような状況になっていることが必要です。
①宅地建物取引士及び重要事項の説明を受けようとする者が、図面等の書類及び説明の内容について十分に理解できる程度に映像を視認でき、かつ、双方が発する音声を十分に聞き取ることができるとともに、双方向でやりとりできる環境において実施していること。
②宅地建物取引士により記名押印された重要事項説明書及び添付書類を、重要事項の説明を受けようとする者にあらかじめ送付していること。
③契約、重要事項の説明を受けようとする者が、重要事項説明書及び添付書類を確認しながら説明を受けることができる状態にあること、並びに、映像及び音声の状況について、宅地建物取引士がそれらの点を開始する前に確認していること。
④宅地建物取引士が、宅地建物取引士証を提示し、重要事項の説明を受けようとする者が、当該宅地建物取引士証を画面上で視認できたことを確認していること。
６．宅地建物取引士証の提示
重要事項の説明では、宅地建物取引士は説明の相手方が宅地建物取引士証を視認できたことを確認する必要があります。これは、宅地建物取引士ではない者が重要事項説明をすること、あるいは宅地建物取引士の名義貸しをすることを防止する観点で必要なものです。
宅地建物取引士は宅地建物取引士証を表示させた後、説明の相手方側に表示されている宅建士証の氏名を読み上げてもらうこと等により、説明の相手方が視認できていることを確認します。また、画面上の顔と宅地建物取引士証の写真の顔と比べて同一人物であることが確認できる必要があります。
７．本人確認
賃貸借契約や重要事項説明は、契約当事者が当該宅地建物に係る取引条件や権利関係等について事前に理解した上で契約を締結し、取引に係るトラブルを未然に防止する等の観点から行われるものです。
したがって、説明の相手方が、契約当事者本人（その代理人含む）であることは、契約や重要事項説明における前提です。そのため、契約や重要事項説明の実施までに、説明の相手方の身分を確認し、契約当事者本人であることを確認することが求められます。
また、テレビ画面でのマイナンバーなどの顔写真のある本人証明書の提示も場合により必要です。
まとめ
・不動産取引で電子化が可能となった分野
宅地建物取引業法のデジタル化に関する法改正で、不動産取引で電子化が可能となった分野は次のようなものです。
