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住宅ローンが残っている不動産を売却し住み替える法とは？

一生住むつもりで住宅を買っても転職、転勤、親の介護のための同居、離婚といったさまざまな理由で、自宅の住み替えを迫られることがあります。その際にはほとんどの場合、住宅ローンを利用して住宅購入・建設をしているためローン残債があるでしょう。しかし、住宅ローンが残っていては通常は住宅を売却できません。現在の住まいの住宅ローン残債を整理し、新しい住宅を購入するためにはどうすれば良いのかを紹介します。

１．住宅ローンが残っている不動産は売れるのか？

住宅ローンが残っているということは、金融機関によって物件に抵当権が設定されている状態です。抵当権とは金融機関が住宅を担保にしているという権利です。担保は金融機関が融資した金額が返済できなくなった場合に、金融機関がその物件を処分できる権利です。抵当権が設定されている物件を買う人は常識ではいないでしょう。そのため、住宅を売却するためには抵当権を抹消する必要があります。金融機関へのローン残債の返済が必要になってきます。

ローン残債を処理するためには、第1には、自己資金です。残債の金額が少なく預貯金などがあれば可能です。第2には、自分に資金が無くても親兄弟などの親族から借りる方法があります。返済に無理のない金額や低利息にするなどで便宜を図ってもらえる場合があります。第3には、金融機関から借りる方法がありますが、新居の購入を予定しその住宅で住宅ローンを別途設定したい場合は、ダブルローンになってしまい返済などに無理が来ます。

しかし、現在住まいの住宅を売って、新しく住宅を買い換える場合は、まとまった自己資金がなくても検討できる方法があります。それは、次に紹介する「住み替えローン（買い替えローン）」を利用する方法です。

２．住み替えローンを利用して買い替えを行う方法とは

(1) 住み替えローンとは

住み替えローンとは、現在の自宅を売却して新しく家を購入するときに利用できる住宅ローンのことです。新居の購入の資金だけでなく、今までの住宅ローンの残債も上乗せして借りることができます。

住み替えローンの種類は、通常の住宅ローンと同じく、変動金利型、固定金利型、固定金利選択型などがあります。現在は住宅ローンの金利が比較的低く設定されている場合が多いため、借りた時期によっては、これまでの住宅ローンよりも低い金利で利用できる場合もあります。

(2) 住み替えローンのメリット

住み替えローンのメリットは、自宅の売却益や自己資金を上回る資金を調達でき、今までの自宅のローン残債を処理できることです。具体的には次のようなメリットがあります。

①自宅の抵当権を抹消し売却でき、ローン残債を引き継ぐ新たなローンで新居を購入できること

住み替えローンを活用すれば、ローン残債があっても新居を購入できます。自宅のローン残債を処理し抵当権を抹消した上で、家の売却代金がローン残債を下回っていても新居の資金調達が可能となる場合があります。

②二重でローンを組まなくてよいこと

住み替えローンは、ローン残債と新居購入の支払いの二重になる支払いを一本化します。従来のローン残債とは別に新居購入支払いのためのローンを組む場合は二重ローンとなってしまいます。住み替えローンでローンが一本化されれば費用や手間で負担が少ないといえます。

③住み替えにかかる費用が抑えられる場合があること

住んでいる家を売却してから新居を購入すると、一時的に仮住まいをしなければならない場合が出てきます。仮住まいへの引っ越し代や家賃などがかかります。

しかし、住み替えローンを利用する場合は、売却と購入が同時に行われるのが通常です。売却と購入が同時であれば、仮住まいへの移動をする必要はなく、引っ越し代や家賃の必要もありません。

(3) 住み替えローンを利用するときの手順

住み替えローンを利用するときは、住み替えローンのプランのある金融機関と現在の自宅を売却する不動産会社との連携が必要になってきます。また、新居を購入する不動産会社（売却をする会社と同じ場合もあります）との連携も考えておかなければなりません。今住んでいる家の売却価格とロ―ン残債、そして、新しく住む家の購入価格の双方の経済的な条件をクリアすることが必要となってきます。そこで住み替えローンを利用するときの手順を考えます。

①住み替えローンと金融機関の選択

今までローンを組んできた金融機関を手始めに、各金融機関の住み替えローンのプランを検討します。金融機関で用意している住み替えローンはさまざまあります。現在のローンの残債できない分のサポート、新居の担保評価額との関係などでプランの相違などがあります。自分の現状に合っているプランと金融機関を選びます。

②売却を依頼する不動産会社の選択

住み替えするには現在の家を売却するための不動産会社を選ばなければなりません。売却を依頼する不動産会社を選択する際には、住み替えローンを利用する意思を伝えその対応策などについて聞きます。

③資金計画の実施

住み替えにあたっては資金計画が必要です。まず、現在の家のローンの残高を確認します。そして、使える自己資金額を確認します。その上で、現在の家の売却想定額、新居の購入費用の予算を立て、住み替えローンの資金計画をします。ただし、あくまでも売却額は見込みであり暫定的なものです。また、住み替えローンも金額により審査で通らない場合もあります。

資金計画では金融機関や不動産会社などからアドバイスを受け行います。

④金融機関の住み替えローンの審査、決定

金融機関が売主の資金計画に基づく住み替えローンの適用を審査、決定します。

(4) 住み替えローンの注意点

住み替えローンを利用するには注意点もあります。

①現在の住宅ローンよりも返済額が増える可能性があること

新居の購入代金に加えて、現在の住まいの住宅ローンの残債も上乗せして借りることになるので、場合によっては、現在の住宅ローンよりも返済額が増える可能性があります。自分の月々の収入に対して負担が大きくなる場合があります。また、完済時期が定年を過ぎる可能性もあり定年後の支払いが可能かどうかの問題もあります。

②住み替えローンの審査が通るかどうか

ローン額が多額になる場合では、年齢、年収、担保物件、過去のローン未払いの有無などで審査は比較的厳しくなります。

③現在の住まいを先に売却するのが良いのか、新居を先に購入するのが良いのか

住み替えローンを利用する場合、不動産売却と新居の購入をスムーズに行う必要があります。住み替えローンを利用する上で大事なことはこの売買のタイミングです。現在の住まい先に売る「売り先行」か、新居を先に購入する「買い先行」かで状況が変わってきます。

ａ．「売り」先行の場合

売り先行の場合は、売却代金が明確になり、ローン残債処理および新居の購入資金に充てる金額が明確になり、資金に見合った新居を探せるというメリットがあります。しかし、引き渡しの日程が早ければ、新居が決まるまでは仮住まいを準備しなければならないというデメリットが生まれます。一時的とはいえ、住まいをすれば賃料、引っ越し費用を上乗せした資金計画を立てる必要があります。

ｂ．「買い」先行の場合

買い先行の場合は、新居をじっくり検討しながら選べるというメリットがあります。けれども、売却予定の不動産に残る住宅ローン残債と、新居購入のための住宅ローンが重複するというデメリットがあります。また、売却代金が予定額を大きく下回った場合は、資金計画に狂いが生じる可能性もあります。

④最終的に売却と購入の決済日を同じにする必要があること

住み替えローンの利用では、最終的に現在の家の売却と新居購入の決済日・引渡し日を同じ日に調整しなければなりません。住み替えローンでは、売却する家の抵当権の抹消と、購入する新居の抵当権の設定を行う都合上、同時に手続きをする必要があるのです。スケジュールに無理がないように設定することが必要です。

３．住み替えに関するその他のポイント

住み替えでは住み替えローン以外にその他のポイントもあります。

(1) 「買い替え特約」の設定

新居を購入する際に売買契約書に「買い替え特約」を付記してもらうのが有効です。買い替え特約とは、現在の住まいの売却がうまくいかに場合の措置で、売却できない場合は購入契約を白紙撤回するというものです。例えば、「現在の物件が○月○日までに〇○円以上で売却できない場合は、この契約は白紙撤回する」というものです。売買契約の際に支払った手付金についても戻るという形が明記できます。

(2) 買い取り保証制度の利用

不動産仲介会社を通して売買する場合、一定期間が経っても不動産が売れないときは、売却する不動産を買い取ってもらう「買い取り保証制度」をとれる場合があります。ただし、すべての不動産仲介会社で行っているわけではなく、すべての物件で扱うわけでもありません。また、買い取り保証は査定額の7～8割程度になってしまう可能性があります。

(3) 譲渡損失が出た場合の特例の利用

住まいの売却価格が住宅ローンの残額よりも低く損失が出たときは、一定の要件を満たせば、損失分を給与所得など他の所得から控除（損益通算）でき、もし控除しきれなかった場合は、翌年から3年にわたって繰越控除ができるという特例があります。これを「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といいます。不動産を売却しても、まだ住宅ローンの残債がある場合は、この特例を利用できます。所得税が軽減される制度です。