元気なうちの「シニア向け分譲マンション」への住み替え、買い替えとは

 

高齢者の1人世帯、2人世帯では、現在の家は広すぎて無駄、郊外で将来の医療が不安、生活に不便、しかし身体は元気だから老人ホームはまだ早いなどと思われ、住み替え、自宅を売却しての買い替えを検討される方が多くいます。日常生活の安心と安全を求めて、コンパクトで利便性の高いマンションに移りたいという希望では、住み替え、買い替えの対象と考えるものにシニア向け分譲マンションがあります。シニア向け分譲マンションは介護施設ではないので、自立した人が入居するものですが、シニア向けのサービスや医療介護の不安に対する配慮が加わっているのが特徴です。自宅を売却してのダウンサイズ型の買い替えと、詳細のわかりにくいシニア向け分譲マンションの内容を紹介します。

目次

１. シニアからの「縮小買い替え」で余裕資金を生み出す。

(1) ダウンサイズ志向と生活の利便性の追求

(2) 老後の余裕資金を持ちたい。

２. シニア向け分譲マンションとは？

(1) 概要

(2) 立地条件

(3) 契約方式と権利形態

(4) 入居対象者

(5) 費用

(6) 設備

(7) 付帯サービス

(8) 介護、医療への対応

３. シニア向け分譲マンションを売却するケース

(1) 要介護度が進んで居住が難しくなるケース

(2) 子供などが相続したが入居しないケース

４. シニア向け分譲マンションを売却するうえでの注意点

(1) 売却する場合の市場性の狭さ

(2) 売却できるまで時間がかかる可能性があり、その期間の管理費等がかかる。

(3) 賃貸に出す場合の市場性の狭さ

まとめ

 

１．シニアからの「縮小買い替え」で余裕資金を生み出す。

 

(1) ダウンサイズ志向と生活の利便性の追求

 

元気で健康的に自立している60歳以上のシニアでは、老人ホームにはまだ入る段階ではないと多くの人が考えています。しかし、高齢者のみの世帯では、子供が独立し部屋が余っていたりしダウンサイズ志向もあります。戸建てだと2階まで上がるのが面倒と思う場合や、庭の手入れが面倒といった場合もあります。また、立地が郊外圏の場合、生活の利便性に欠ける、医療施設が手薄で不安などがあります。これらを背景に戸建てからマンションへの志向が生まれています。

 

(2) 老後の余裕資金を持ちたい。

 

元気なシニアの住み替えでは、老後の住まいを2段階に分けて考えている方もいます。第1段階としては、元気で自立している段階でのマンション、そして介護が必要になったら老人ホームなどへの入居というものです。

そのため、第1段階では今まで住んでいた持ち家を売却し、ダウンサイズしたマンションに買い替え、少しでも余裕資金をもって第2段階の老人ホームなどの介護施設入居に備えるというものです。

 

上記の背景で、住み替え、買い替えの対象になるのがシニア向け分譲マンションです。

 

２．シニア向け分譲マンションとは？

 

(1) 概要

 

シニア向け分譲マンションとは、民間事業者が販売・運営する分譲住宅で、高齢者が利用しやすいよう手すりがあったりバリアフリー仕様になっていたり、コンシェルジュが常駐するなどの様々な生活支援サービスが整っているものです。また、訪問介護事業者やクリニックなどの事業者をテナントに入れる場合や、近隣の事業者と提携し、介護や医療への対応をしているものがあります。高齢者が生活しやすいような工夫を施しています。

また、シニア向け分譲マンションには設備基準や届け出の義務がありません。

 

(2) 立地条件

 

シニア向け分譲マンションの立地条件では次のような点があります。

 

・日常生活の利便性が高く、スーパーなどの商業施設が近い。

・健康に暮すための公園、散歩道、スポーツ施設が近い。

・高度な医療が受けられる病院が近い。

・介護関連の事業者や施設がある。

・眺望など周囲の環境が良い。

などです。一部はリゾートマンションに近い、湘南や房総など海浜地域のものもあります。

 

(3) 契約方式と権利形態

 

シニア向け分譲マンションは売買契約で購入され所有権による資産となります。そのため、他人への譲渡、相続ができ、また購入の際に住宅ローンを利用できるなど、通常の分譲マンションを購入した場合と同等です。リフォームも可能です。なお、有料老人ホームでは、「終身利用権方式」が採用されていることが多く終身利用権とは利用権です。

 

(4) 入居対象者

 

基本的に自立して生活が送れる高齢者が入居対象となっています。

すでに要介護状態である場合は、入居要件に見合うのかどうかは施設側と相談する必要があります。また入居時の年齢に関する条件は施設ごとに異なっているので確認します。

 

(5) 費用

 

売買価格は数千万円以上で幅があり、住宅ローンの利用も可能です。所有権方式のため、売却、賃借、譲渡、相続ができます。月額の生活費は管理費・修繕積立金・水光熱費などです。食事も提供する施設が多く、その場合は食事代がかかります。食事代等を含めれば、月額10万円～30万円程度が目安です。

 

(6) 設備

 

設備は物件ごとにさまざまです。面積や設備について法的な規制はありませんが、一般の分譲マンションと同様、専有部に台所・水洗トイレ・収納設備・浴室が備えられています。

各住戸は、段差の解消や広い廊下幅の採用、手すりやベンチの設置、バリアフリーを採用し、一般的に居室面積は35～100平方メートルと広々とした設計となっています。広めの間取りとなっているため夫婦での入居の可能な物件も少なくありません。

 

付帯施設も大浴場、レストラン、ゲストルーム、図書室、カラオケルームなどを備えているところもあり、マンションごとにそれぞれ特徴が打ち出されています。

 

(7) 付帯サービス

 

食事の提供が多くの場合あります。レストラン設備が整っている場合もあります。

その他家事代行サービスや各種の生活の取次サービスなどを行うフロントサービスなどがあります。

24時間管理人が部屋に駆けつけることのできる緊急通報装置を居室内や浴室、トイレに設置し、安否確認サービスを提供しているところもあります。

 

(8) 介護、医療への対応

 

基本的に介護・医療サービスは外部に依頼します。

介護では、外部業者の訪問介護やデイサービスと契約し使うことになります。

物件の中には介護事業所や診療所を併設している場合もあります。

 

３．シニア向け分譲マンションを売却するケース

 

シニア向け分譲マンションを購入した人が再度住み替えを考え売却をするケースについては次のような点が考えられます。

 

(1) 要介護度が進んで居住が難しくなるケース

 

入居している所有者自身の要介護度が進み、住み続けることが難しくなるケースです。シニア向け分譲マンションは、入居時に自立して生活ができることを条件としている物件が多いですが、介護が必要になったら、要介護認定を受けて訪問介護サービスなどを利用することが中心になります。

要介護度が低いうちは訪問介護サービスを利用して住み続けることができますが、要介護度が増す場合や、認知症の度合いが増せば、介護施設などへの入居が必要となる場合があります。

 

(2) 子供などが相続したが入居しないケース

 

シニア向け分譲マンションは相続することができます。しかし、年齢などによる入居条件が設けられていることが多く、子どもが相続してもすぐに入居ができないケースもあります。また、若い世帯では住むためのニーズが異なります。

 

これらの場合では、売却を検討することになります。

 

４．シニア向け分譲マンションを売却するうえでの注意点

 

(1) 売却する場合の市場性の狭さ

 

購入した後は自由に売却することはできますが、現状ではまだそれほどシニア向け分譲マンションの市場が大きくないため、売りたくても買い手が簡単に見つかるかが課題です。

シニア向け分譲マンションは登場してからまだ日が浅く、物件数自体が少ないことからも、中古市場が確立していません。

 

(2) 売却できるまで時間がかかる可能性があり、その期間の管理費等がかかる。

 

シニア向け分譲マンションは一般的な分譲マンションと同様に、誰も住んでいない状態であっても、所有者は管理費や修繕積立金の支払いが必要です。また、毎年、1月1日の所有者に対して、固定資産税や都市計画税が課されます。

シニア向け分譲マンションは、売却できるまで維持費がかかり続ける点にも注意が必要です。

 

(3) 賃貸に出す場合の市場性の狭さ

 

入居者が何らかの理由によって住まなくなり、空き部屋を賃貸物件として人に貸したいと思った場合は、規約上規制がない限り法的にだすことは問題がありませんが、入居条件がある物件であれば制限が生まれます。

また、シニア向け分譲マンションは、居住している人は高齢者ばかりであり若い人からは敬遠されます。

 

まとめ

 

・シニアからの住み替えでは、「縮小買い替え」の志向がある場合があります。

・シニアからの住み替え、買い替えの対象になるのがシニア向け分譲マンションです。

・シニア向け分譲マンションとは、高齢者が利用しやすいバリアフリー仕様になっていて、コンシェルジュが常駐するなど様々な生活支援サービスが整っているものです。

・シニア向け分譲マンションは所有権があり、他人への譲渡、相続ができます。

・付帯サービスでは、食事の提供、家事代行サービス、フロントサービス、安否確認サービスなどがあります。

・介護、医療への対応では基本的に外部に依頼します。介護では、外部の訪問介護やデイサービス事業者と契約することになります。

・シニア向け分譲マンションを売却するケースでは、要介護度が進んで居住が難しくなるケース、子供などが相続したが入居しないケースがあります。

・シニア向け分譲マンションを売却するうえでの注意点では次のような点があります。

①売却する場合の市場性の狭さ

②売却できるまで時間がかかる可能性があり、その期間の管理費等がかかる。

③賃貸に出す場合の市場性の狭さ