特定居住用財産の買換え特例と適用要件

 

特例居住用財産の買換え特例とは、マイホームを買い換えた際に適用できる税制の特例です。この買い替え特例は、税負担を先延ばしにする制度で税を免除する制度ではありません。一時的に税は軽減できますが、上手に活用する上でどのような優遇があるのか正しく理解することが大切です。買い替えた新住宅について将来どうするかも関わってきます。今後の自分の住宅のあり方次第で必ずしも得をするとは限りません。どのような制度なのか理解し、適用要件について紹介します。

目次

１. 特定居住用財産の買換え特例とは

２. 特定居住用財産の買換え特例の適用条件

(1) 売る家の条件

(2) 買う家の条件

(3) その他の条件

まとめ

 

１．特定居住用財産の買換え特例とは

 

特定居住用財産の買換え特例とは、特定のマイホーム(居住用財産)を売って、代わりのマイホームに買い換えた時、売却した家の金額より新たに購入した家の金額が大きい場合に適用し、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができるものです。

特例を使った場合、譲渡所得は新居の購入代金と考えられ課税の対象にはなりません。そのため、新居の購入費用を捻出しやすく買換えがしやすくなります。

 

特例を使うことで売却時の譲渡所得への課税を繰り延べできますが、免除されるわけではなく、売却時に得た譲渡所得は、新居を売却する際に上乗せして計算し、売却で得た譲渡所得と合わせて課税対象になります。

 

２．特定居住用財産の買換え特例の適用条件

 

特定居住用財産の買換え特例を適用させるには細かく条件があります。売る家(譲渡資産)と買う家（買換え資産）のそれぞれの条件をすべて満たす必要があるため、両方の条件を把握して、事前準備を進める必要があります。

 

(1) 売る家の条件

 

売る家の条件は非常に細かく設定されているため、特に注意が必要です。すべての条件を満たしていないといけません。

 

①居住年数10年以上

 

買換え特例を受けるには、売却時点で居住年数が売った年の1月1日において、10年以上必要です。

また、居住年数は連続で住んでいる必要はなく、単身赴任や海外赴任で1年家を空けた場合でも通算で10年です。

 

②以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

 

なお、これには次の3つの要件全てに当てはまることが必要です。

 

イ. 取り壊された家屋及びその敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるものであること。

ロ. その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

ハ. 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

 

③家屋と敷地・借地権の両方の売却

 

売却の際には、住宅と敷地、あるいは借地権を一緒に売る必要があり、建物だけの売却だと、原則買換え特例の適用は認められません。また、敷地の所有期間も同様に10年以上必要です。

 

④国内の不動産が対象

 

買換え特例を適用できるのは、国内の不動産に限定されており、海外の不動産は全て対象外です。これは新しく購入する家にも該当します。

 

⑤売却代金1億円以下

 

売却代金が1億円を超える場合も、特例は適用されません。一般的には、マイホームの売却で1億円を超えることはまずありません。

 

(2) 買う家の条件

 

特定居住用財産の買換え特例では、新しく購入する家の条件もあります。買い換え特例は「売る」と「買う」の両方を満たしてはじめて適用できます。

 

①新居は翌年の12月31日までに購入

 

新居は旧家の売却から当年・前年・翌年の12月31日までに購入しなければなりません。２から３年の猶予があります。これを超える場合は特例の適用はできませんが、税務局に申請すると期間を延長できます。

 

②床面積の制限

 

新しい家の床面積は、50平方メートル以上、500平方メートル以下に制限されます。

 

③新居には取得日の翌年12月31日まで居住

 

新しい家には取得日の翌年12月31日まで居住しなければなりません。短期間での売買の場合、居住用とはみなされない可能性があるため注意が必要です。また、期間を延長して旧家の売却の翌年に新しい家を購入した場合は、翌々年の12月31日まで居住が必要です。

 

④中古住宅の場合の条件

 

新しく購入する家が中古住宅の場合、「新築後25年以内」、「新耐震基準に適合」などの条件を満たしている必要があります。古すぎる家の場合は、築年数、新耐震基準両方を満たしていない可能性があるため確認が必要です。

 

(3) その他の条件

 

①親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。

 

特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

 

②他の指定された特例を受けていないこと

 

売った年、その前年及び前々年に、マイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例、マイホームを売ったときの軽減税率の特例、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないことです。

ただし、被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例は除きます。

 

まとめ

 

・特定居住用財産の買換え特例とは、特定のマイホーム(居住用財産)を売って、代わりのマイホームに買い換えた時、売却した家の金額より新たに購入した家の金額が大きい場合に適用し、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができるものです。

・売る家の条件では次のようなものがあります。

①居住年数10年以上

②以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

③家屋と敷地・借地権両方の売却

④国内の不動産が対象

⑤売却代金1億円以下

・買う家の条件では次のようなものがあります。

①新居は翌年の12月31日までに購入

②床面積の制限

③新居には取得日の翌年12月31日まで居住

④中古住宅の場合の条件

・その他の条件では次のようなものがあります。

①親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。

②他の指定された特例を受けていないこと