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貸主にとっての「定期借地権」のメリット・デメリット PART1

地主にとって土地で利益を上げるには、売るか貸すかがあります。売るのに迷いがある場合に貸すことを検討されると思います。借地では、従来の借地借家法では借りる側の立場が強く、貸す側では土地が自分の都合で戻せない不安がありました。しかし、新しく生まれた定期借地権では、貸す側の地主の立場も考慮したものになりました。定期借地権とはどのようなものか、そのメリット、デメリットはどのようなものかを説明します。

１．貸地にする基本的なメリット

①居住用建物の敷地の場合の固定資産税の軽減

更地だと軽減措置はありませんが、居住用建物の敷地となっている場合（200平方メートルまで）は、その土地が貸地であっても、固定資産税の課税標準が固定資産税課税台帳に登録されている価格の6分の1になります（200平方メートルを超える部分は3分の1）。

②相続税の軽減

借地権が設定されている土地（底地）の評価は下がります。広い土地を持っている場合は相続税評価額もかなりの金額になりますが、借地権が設定されていると底地だけの相続税評価になります。

２．定期借地権とは

(1) 定期借地権の誕生

1992（平成4）年8月1日に施行された新借地借家法で、借地権は普通借地権以外に定期借地権が新たに生まれました。

普通借地権は、契約期間が切れても借地人が望む限り借地契約が自動的に更新されることが原則の借地権です。更新により建物を継続して利用できるなど借主にとって非常に有利なものの、貸主には契約解除できなくなるなど不利な面が多いものです。

(2) 定期借地権とは

普通借地権の上記の問題点を改善したのが定期借地権です。

定期借地権は、契約期間を定めて土地を貸すことができ、更新する際も契約し直す必要があり、建物の買い取り請求権なしで返還されるものです。

結果として、貸主の権利も保護されるようになりました。

３．定期借地権の種類

新借地借家法で一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権の3種類の定期借地権ができました。それぞれ異なる特徴があります。

(1) 一般定期借地権

一般定期借地権とは50年以上の長期間にわたり、土地を利用することのできる借地権です。一般定期借地権は50年以上であれば期限の上限が定められておらず、長期にわたって存続させることが可能です。契約の更新や延長、建物の買い取り請求権がなく、借主は契約の終了時には土地を更地に戻したうえで、貸主へ返還しなければなりません。

契約の延長や更新はないものの、新たに一般定期借地権を結びなおすことは可能となっています。

一般定期借地権には利用目的の制限が存在しません。そのため、事業用や居住用など、建物の使用目的に左右されずに利用することができます。

注意点として、一般定期借地権は書面によって契約しなければならないという点があります。書面によらず契約した一般定期借地権の契約は無効となります。通常の賃借権の契約は口頭でも有効であるため違いがあります。