貸主にとっての「定期借地権」のメリット・デメリット　PART２

 

（PART１より続く）

目次

1． 貸地にする基本的なメリット

2． 定期借地権とは

(1) 定期借地権の誕生

(2) 定期借地権とは

3． 定期借地権の種類

(1) 一般定期借地権

(2) 事業用定期借地権

(3) 建物譲渡特約付借地権

4． 定期借地権の地代、保証金

(1) 地代

(2) 保証金

５． 定期借地権の種類によるメリット・デメリット

(1) 一般定期借地権におけるメリット

(2) 一般定期借地権におけるデメリット

(3) 事業用定期借地権におけるメリット

(4) 事業用定期借地権におけるデメリット

(5) 建物譲渡特約付借地権におけるメリット

(6) 建物譲渡特約付借地権におけるデメリット

6． 定期借地権契約後の土地の売却を検討する場合には

まとめ

 

５．定期借地権の種類によるメリット・デメリット

 

3種類の定期借地権にはそれぞれ異なるメリット・デメリットがあります。

 

(1) 一般定期借地権におけるメリット

 

➀利用目的の制限がないこと

 

利用目的の制限がないため、事業用や居住用など建物の使用目的に左右されません。

 

②50年以上の長期間の契約が可能

 

一般定期借地権は存続期間が最低でも50年以上となっています。期間に上限はなく、貸主と借主双方の合意次第では50年を超える期間の契約も有効です。長期契約により、安定した地代収入と相続税の節税効果が望めます。借主が住居用の建物を建てた場合は、住宅用地として固定資産税が軽減される点もあります。

 

③借主による建物の買取請求権もなく、契約が終われば更地で戻ってくること

 

一般定期借地権は契約の更新がありません。そのため、当初定めた期間以上に契約が続くことはなく、契約終了時には更地で返ってきます。

 

(2) 一般定期借地権におけるデメリット

 

➀長期間の契約となり事情の変化に対応できないこと

 

契約期間が50年以上の長期にわたって続く契約となるため、事情が変わってしまい借地権が不要となっても、借地権が残り続けてしまい変化に対応できない点があります。

 

②契約に更新制がないこと

 

契約は更新がないのが基本です。更新を求める人にとってはデメリットになります。ただし、新たに再度契約することは可能です。

 

③書面によって契約しなければならないこと

 

通常の賃借権であれば、書面によって契約する必要はなく口頭のみで有効に成立します。しかし、一般定期賃借権は書面によって契約しなければ有効に成立しません。

 

(3) 事業用定期借地権におけるメリット

 

➀契約期間を調節することができること

 

事業用定期借地権は、10年から50年の間であれば自由に契約期間を設定することができます。自分の事業計画に合わせて柔軟に契約期間を設定することができます。

 

②契約期間が30年以上であれば契約の更新が認められていること

 

長期間の事業となる場合でも安心して契約することができます。

 

(4) 事業用定期借地権におけるデメリット

 

➀目的が事業用に限られること

 

事業用定期借地権は、用途が事業用に限られてしまうという点があります。居住用の建物については認められず、途中で事業を中止してしまった場合には無駄となってしまいます。

 

②契約期間が30年未満の場合は契約の更新がないこと

 

存続期間が30年以上50年未満の場合を除いて契約の更新がありません。

 

③公正証書によって契約しなければならないこと

 

事業用定期借地権は公正証書によって契約しなければ成立しません。口頭や公正証書以外での書面によって契約することはできないことになっています。

 

(5) 建物譲渡特約付借地権におけるメリット

 

➀30年以上の長期間の契約が可能

 

建物譲渡特約付借地権においては、契約期間が30年以上となっています。最低でも30年と長期で、かつ上限については制限がないため、一般定期借地権と同様長期間に渡って土地を利用することができます。

 

②契約の更新がないこと

 

契約期間の満了と同時に建物の所有権は貸主に移転し、契約の更新はされません。

それによって、契約は当然に終了します。

 

③契約の終了と同時に建物の所有権が土地の所有者へ移転すること

 

建物譲渡特約付借地権においては、契約の終了と同時に建物の所有権が土地の所有者へ移転します。借主が、引き続き建物の使用を希望する場合は土地の借主ではなく、建物の借主として使用を請求することとなります。

 

(6) 建物譲渡特約付借地権におけるデメリット

 

➀契約の期間が長期になり変化に対応できないこと

 

建物譲渡特約付借地権は30年以上の期間を定めてする契約となり、何らかの事情により借地権が不要となった際、処分に困る可能性があります。

②借主に建物買取請求権があり、また、建物継続使用を請求することができるなど、契約期間の満了後も借主が保護される点があること

 

契約の満了した時点で建物の所有権が土地の貸主に移転しますが、借主は建物の買取請求権があります。また、借主は建物の継続使用を請求することで、建物の賃借人として保護されることになります。

 

＊3種類の定期借地権の特徴

 

	一般定期借地権	事業用定期借地権	建物譲渡特約付借地権
契約期間	50年以上	10年以上50年未満	30年以上
利用目的	制限なし	公正証書	制限なし
借地契約の終了	契約期間の満了	契約期間の満了	30年経過時点で譲渡を特約
借地契約終了時	更地で返還	更地で返還	地主が建物を買取
契約の形式	公正証書	公正証書	事実上の書面

 

６．定期借地権契約後の土地の売却を検討する場合には

 

土地の所有者が将来の売却を視野に入れるためには、おおよその定期借地の期間の目安が必要となります。比較的短期に土地を返却してもらいたい場合には、契約期間が10年から30年までの事業用定期借地権であれば10年での契約終了も可能です。

相続税対策の場合は、借地であれば土地の相続税評価額が下がり長期の契約期間でも有効です。

その他の場合は、将来売却の可能性もありうることを考慮に入れて、変化対応可能な短期の期間の設定であれば無理がありません。

 

まとめ

 

・定期借地権は1992（平成4）年8月1日に施行された新借地借家法で設定された新しい権利です。

・定期借地権とは、通常の借地権は建物が土地の上に存在している場合、契約は更新されることが原則となっていますが、定期借地権では原則的に契約に更新制がないことやその他の規定を排除することが認められており、通常の賃借権に比べて貸主にとってリスクが低い点があるものです。

・定期借地権の種類は次のものです。

➀一般定期借地権

②事業用定期借地権

③建物譲渡特約付借地権

・定期借地権の種類による期間は次の点です。

➀一般定期借地権の期間

一般定期借地権は50年以上であれば期限の上限が定められていません。

②事業用定期借地権の期間

事業用定期借地権は10年以上50年未満の間存続させることができます。

③建物譲渡特約付借地権の期間

建物譲渡特約付借地権の存続期間は30年以上であれば制限はありません。