家屋と敷地の所有者が異なる売却の場合、3,000万円特別控除は適用になるのか？

 

相続で兄の敷地に弟が家を建てた場合、親の敷地に子どもが家を建てた場合、妻の実家の敷地に夫が家を建てた場合、借地の場合などでは、敷地と家の所有者は異なります。そのような住宅を売る場合は、売却の際の譲渡所得の3,000万円の特別控除が適用になるのか、対象者は敷地所有者に適用になるのか、家の所有者に適用になるのかなどの問題があります。家屋と敷地の所有者が異なる売却の場合、3,000万円特別控除は適用になるのか？について説明します。

目次

1． 土地と建物の名義が違う家を売却する方法

(1) 土地と建物をそれぞれ単独で売却する。

(2) 土地もしくは建物を買い取り、名義を統一してから売却する。

(3) 土地と建物の名義が異なったまま「同時売却」する。

2． マイホーム（居住用財産）を売ったときは、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例の適用は？

(1) 特例適用の対象者

(2) 特例の適用を受けるための要件

(3) 特別控除額

(4) 特別控除額を差し引く順序

まとめ

 

１．土地と建物の名義が違う家を売却する方法

 

土地と建物の名義が違っても、以下3つの方法での売却が可能です。

 

(1) 土地と建物をそれぞれ単独で売却する。

 

土地と建物はそれぞれ権利がわかれているため、土地と建物それぞれの所有者が単独で売却できます。単独で売却する場合は、原則的にお互いの了承は不要です。

例えば「親名義の土地」の上に「子供名義の建物」があった場合、親は子供の許可を得ずに土地を売却でき、逆の場合も同様で、子供は親の許可をとらずに建物の売却が可能です。

 

ただし、売却自体は可能でも購入者は敷地と建物が一体として購入できるものでなくては困ります。土地と建物が別個に売却され第3者にそれぞれ売却される場合には、現実的には購入する人は少ないでしょう。

 

(2) 土地もしくは建物を買い取り、名義を統一してから売却する。

 

土地と建物の名義が違う家を売却するときの代表的な方法です。土地もしくは建物の所有者が他の所有者分を買い取って、どちらかの名義に統一します。

そうすれば買主は、土地と建物両方の完全所有権を取得できるので、権利関係のトラブルを抱える心配がありません。

 

(3) 土地と建物の名義が異なったまま「同時売却」する。

 

名義を統一するために土地や建物を購入する場合には資金が必要となります。しかし、そのための資金を用意できない場合もあります。そのときには、お互いに売却の意思を確認した上で同時売却する方法があります。

 

例えば、妻名義の土地に夫名義の建物が建っている場合、所有名義は異なりますが、土地と建物を1つの不動産として扱って売却活動をします。

 

名義を揃える売却方法と異なる点は、買主が土地と建物で個別に2本の契約を結ぶことです。

それぞれの売買契約は「もう一方の契約が成立して、初めて有効に成立する」という内容の不可分一体の関係にある特殊なものとなります。

 

２．マイホーム（居住用財産）を売ったときは、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例の適用は？

 

いわゆる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が適用できるかの問題です。

 

この特例は原則として家屋の所有者が家屋とその敷地を譲り渡した場合に受けられるものです。

しかし、家屋の所有者と敷地の所有者が異なるときでも、次の要件のすべてに当てはまるときは、敷地・家屋の所有者もこの特例の適用を受けることができます。

 

(1) 特例適用の対象者

 

家屋の所有者および敷地の所有者

 

(2) 特例の適用を受けるための要件

 

➀敷地を家屋と同時に売ること。

②家屋の所有者と敷地の所有者とが親族関係にあり、生計を一にしていること。

③その敷地の所有者は、その家屋の所有者と一緒にその家屋に住んでいること。

上記の②③の要件から、夫婦や親子（子供が独身で親と同居している場合など）などの親族関係の人が対象になります。そのため、一般的な第3者との借地関係などは対象外になります。

 

(3) 特別控除額

 

この場合の特例の控除額は、家屋の所有者と敷地の所有者と合わせて3,000万円までです。

単独で3,000万円は適用されません。

 

(4) 特別控除額を差し引く順序

 

控除額を差し引く順序は、まず家屋の所有者から控除し、続いて敷地の所有者から控除します。

 

したがって、敷地の所有者が受けることができる控除額は、3,000万円から家屋の所有者が受ける特別控除額を差し引いた残りの額になります。

 

＜例＞夫所有の家屋が夫と妻の共有（夫の持ち分2分の1、妻の持ち分2分の１）である敷地に建っている場合

 

夫　譲渡益2,000万円―特別控除額2,000万円＝課税される譲渡所得額0円

妻　譲渡益2,000万円―特別控除額（3,000万円―2,000万円）＝課税される譲渡所得額1,000万円

 

先に家屋の所有者の夫の譲渡益から特別控除最大3,000万円のうち2,000万円を控除し、残りの1,000万円を妻の譲渡益から控除します。

 

まとめ

 

・家屋の所有者と敷地の所有者が異なるときでも、一定の要件のすべてに当てはまるときは、敷地・家屋の所有者も3,000万円特別控除の特例の適用を受けることができます。

・特例の適用要件は次の3点です。

➀敷地を家屋と同時に売ること。

②家屋の所有者と敷地の所有者とが親族関係にあり、生計を一にしていること。

③その敷地の所有者は、その家屋の所有者と一緒にその家屋に住んでいること。

・上記の②③の要件から、夫婦や親子（子供が独身で親と同居している場合など）などの親族関係の人が対象になります。そのため、一般的な第3者との借地関係などは対象外になります。