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宅地建物取引業者の「制限事項」、「禁止事項」とは（PART１）
宅地建物取引業者の「制限事項」、「禁止事項」とは（PART１）
宅地建物取引業者には、宅地建物取引業法で「制限事項」、「禁止事項」が定められています。高額で２つとない不動産という商品の特性と、消費者保護の観点から重要です。宅地建物取引業者の「制限事項」、「禁止事項」とはどのようなものかを、宅地建物取引業法に従って紹介します。以下、第〇条と記載されているのは宅地建物取引業法の条文です。
目次
１. 宅地建物取引業者の「制限事項」とは
(1) 広告の開始時期の制限
(2) 契約の締結時期の制限（売買、交換に限る）
(3) 損害賠償額、契約解除違約金の上限（宅建業者が売主の場合に限る）
(4) 手附の額の上限（宅建業者が売主の場合に限る）
(5) 瑕疵担保責任の特約についての制限（宅建業者が売主の場合に限る）
(6) 割賦販売契約の解除等に関する制限（宅地建物取引業者が売主の場合に限る）
２. 宅地建物取引業者の「禁止事項」とは
(1) 誇大広告等の禁止
(2) 自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約締結の禁止
(3) 手附金の受領についての一部禁止
(4) 所有権留保等の禁止
(5) 不当な履行遅延の禁止
(6) 業務に関する禁止事項
まとめ
１．宅地建物取引業者の「制限事項」とは
宅地建物取引業者には次のような「制限事項」があります。
(1) 広告の開始時期の制限
宅地建物取引業者は、開発許可、建築確認などが済まない物件は広告し売り出すことができません。
（広告の開始時期の制限）
第33条 宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる都市計画法第29条第1項又は第2項の許可、建築基準法第6条第1項の確認その他法令に基づく許可等の処分で、政令で定めるものがあつた後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。
都市計画法第29条第1項、2項とは、開発許可に関するものです。建築基準法第6条第1項とは、建築確認に関するものです。
(2) 契約の締結時期の制限（売買、交換に限る）
宅地建物取引業者は、開発許可、建築確認などが済まない物件の売買などの契約はしてはなりません。
（契約締結等の時期の制限）
第36条 宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる都市計画法第29条第1項は第2項の許可、建築基準法第6条第1項の確認その他法令に基づく許可等の処分で、政令で定めるものがあつた後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物につき、自ら当事者として、若しくは当事者を代理してその売買若しくは交換の契約を締結し、又はその売買若しくは交換の媒介をしてはならない。
(3) 損害賠償額、契約解除違約金の上限（宅建業者が売主の場合に限る）
損害賠償額、契約解除違約金の上限（宅建業者が売主の場合に限る）は、「代金の2割」です。
（損害賠償額の予定等の制限）
第38条 宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。
(4) 手附の額の上限（宅建業者が売主の場合に限る）
宅地建物取引業者は、みずからが売主となる手付金の上限は「代金の2割」です。
（手附の額の制限等）
第39条 宅地建物取引業者は、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の十分の二をこえる額の手附を受領することができない。
2 宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは、その手附がいかなる性質のものであつても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。
3 前項の規定に反する特約で、買主に不利なものは、無効とする。
(5) 瑕疵担保責任の特約についての制限（宅建業者が売主の場合に限る）
宅建業者がみずから売主となる宅地建物の売買契約に限られます。
建物は「新築」「中古」を問いません。
（瑕疵担保責任についての特約の制限）
第40条 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法第570条において準用する同法第566条第3項に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、同条 に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
2 前項の規定に反する特約は、無効とする。
(6) 割賦販売契約の解除等に関する制限（宅地建物取引業者が売主の場合に限る）
宅地建物取引業者が売主になった割賦販売の場合制限が適用されます。
割賦販売とは、買主が売主の宅建業者に対し、１年以上複数回に分けて契約金額を支払うものです。
（宅地又は建物の割賦販売の契約の解除等の制限）
第42条 宅地建物取引業者は、みずから売主となる宅地又は建物の割賦販売の契約について賦払金の支払の義務が履行されない場合においては、30日以上の相当の期間を定めてその支払を書面で催告し、その期間内にその義務が履行されないときでなければ、賦払金の支払の遅滞を理由として、契約を解除し、又は支払時期の到来していない賦払金の支払を請求することができない。
2 前項の規定に反する特約は、無効とする。
なお、上記の(3)(4)(5)(6)は、売主、買主共に宅建業者の場合は、適用されません。
（PART２に続く）
